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7 Faktoren, von denen Ihr Zinssatz abhängt

Auch wenn Banken gern mit einem besonders günstigen Zins für Immobilienkredite werben – nur die wenigsten bekommen diesen in Anzeigen angegebenen minimalen Zinssatz auch. Ein kleines Sternchen hinter dem Prozentzeichen verrät nämlich, dass Zinsen von vielen Faktoren beeinflusst werden, die die Kosten für Ihr Darlehen in die Höhe treiben oder niedrig halten.

Welche Faktoren das sind und mit welchen Tricks Sie den besten Zins für Ihre Baufinanzierung herausholen können, erklären wir hier.

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Faktor 1: Der Leitzins EURIBOR

Der Zinssatz, der auf ein Immobiliendarlehen erhoben wird, ist in erster Linie abhängig vom EURIBOR (Euro InterBank Offered Rate). Das ist eine Reihe von Zinssätzen, zu denen sich Banken untereinander kurzzeitig Geld leihen können. Er ist abhängig von der wirtschaftlichen Lage der Euro-Zone (Inflation, Angebot und Nachfrage, usw.) und beeinflusst maßgeblich die Zinsen auch für Privatpersonen: steigt oder fällt er, ändert sich auch die Zinslage für Sie.

Faktor 2: Ihre Darlehens­höhe & Darlehens­laufzeit

Bei einem Darlehen versuchen Banken, das Risiko abzuschätzen, dass der oder die Darlehensnehmende nicht imstande ist, die Schuld abzubezahlen. Wird dieses Risiko größer, sichert sich die Bank mit einem höheren Zinssatz ab, um Verluste im Notfall ausgleichen zu können.

Sowohl bei einem sehr hohen Darlehen als auch bei einer langen Laufzeit rechnet der Kreditgeber mit genau dieser Gefahr, und das schlägt sich auch auf den Zinssatz nieder. Versuchen Sie deshalb, möglichst viel Eigenkapital aufzubringen und eine hohe Tilgungsrate anzusetzen, damit Sie schneller Ihre Schulden abbezahlen.

Faktor 3: Beleihungs­wert & Beleihungs­auslauf

Der Beleihungswert (häufig mit BLW abgekürzt) ist der von der Bank ermittelte Geldwert, den Ihre zu finanzierende Immobilie über die kommenden 30 Jahre hinweg haben wird. Mit dem BLW ermittelt die Bank ihre Möglichkeiten, im Notfall aus der Immobilie Gewinn zu schlagen (z. B. durch Verkauf).

Er liegt immer unter dem Kaufpreis der Immobilie, meist bei etwa 70-90 %, und ist für gewöhnlich die maximale Summe, die Ihnen die Bank für die Finanzierung gewährt.

Der Begriff Beleihungsauslauf (BLA) gibt an, wie viel Prozent des BLW von der Bank finanziert werden. Hat Ihre Immobilie einen BLW von 300.000 € und benötigen Sie für die Finanzierung 240.000 € Darlehen, liegt der BLA bei 300.000/240.000, also 80 %. Die meisten BLAs bei Baufinanzierungen liegen zwischen 50 % und 110 %.

Faktor 4: Hinterlegte Sicher­heiten

Unter Sicherheiten in diesem Zusammenhang versteht man einen materiellen Wert, den Sie einer Bank zusichern für den Fall, dass Sie Ihrer Zahlungspflicht nicht mehr nachkommen können.

Das bekannteste Beispiel hierfür ist eine Grundschuld. Sie wird ins Grundbuch auf eine Immobilie eingetragen und gibt der Bank das Recht, das Objekt im Falle eines Falles beispielsweise zu verkaufen, um sich ihr fehlendes Kapital zurückzuholen. Eine andere beliebte Sicherheit sind Lebensversicherungen.

Faktor 5: Ihr SCHUFA-Score

Informationen der SCHUFA über nicht bezahlte Rechnungen, sich häufende Mahnungen oder bereits bestehende Kredite senken Ihre Bonität in den Augen der Kreditgeber und provozieren so höhere Zinssätze.

Es hagelt allerdings nicht gleich negative Einträge, sobald Rechnungen nicht sofort beglichen wurden, wie häufig befürchtet wird. Voraussetzungen dafür sind, dass

  • die Forderung noch offen ist und ihr nicht widersprochen wurde,
  • mindestens zwei Mahnungen eingegangen sind (mit einem zeitlichen Mindestabstand von 4 Wochen) und
  • in einer der Mahnungen ein möglicher negativer SCHUFA-Eintrag angekündigt wurde.

Ein Eintrag verbleibt dann für 3 Jahre in der Kartei, beginnend mit dem Jahresende des Eintrags. Haben Sie also im März 2015 einen Eintrag bekommen, wird er erst zum Januar 2019 entfernt. Ist Ihre Schuld beglichen, wird ein Erledigungsvermerk an den Eintrag geheftet, der Ihren Score geringfügig verbessert.

Bevor Sie Ihr Wohnprojekt starten, sollten Sie also unbedingt eine Selbstauskunft bei der SCHUFA einholen, sich Ihre Situation ansehen und das Schreiben auch auf fehlerhafte Einträge überprüfen.

Faktor 6: Ihr Familien­stand & Alter

Auch Ihr Alter und etwaiger Nachwuchs beeinflussen die Zinsrate. Ein Familienvater zweier Kinder kann weniger schnell gekündigt werden als jemand ohne Kinder im selben Job, also kann sich dies positiv auf Ihren Zins auswirken.

Paare bekommen ebenfalls bessere Zinsen als Einzelpersonen. Das gilt allerdings nur, wenn beide ein gutes Einkommen haben oder alternativ Sicherheiten hinterlegen können.

Des weiteren bekommen Sie in fortgeschrittenem Alter höhere Zinsen, da die Banken ganz rational gedacht das Risiko von Kreditausfällen durch Krankheit, Arbeitsunfähigkeit und Tod bis zum Ende der Laufzeit höher kalkulieren.

Faktor 7: Ihre Einkommens­verhältnisse

Hier ist es nicht einzig und allein ausschlaggebend, ein möglichst hohes Einkommen zu haben; vielmehr achtet die Bank darauf, welchen Teil Ihres Einkommens Sie auch wieder ausgeben und wie viel finanzielles Plus am Ende auf Ihrem Konto verbleibt.

Vorteilhaft ist weiterhin eine feste Anstellung; Selbstständige haben unter Umständen mit höheren Zinsen zu rechnen, da ihre Einkommenssituation weniger geregelt ist.

Personen in Probezeit und befristeten Anstellungsverträgen haben es ebenfalls schwer, einen zinsgünstigen Kredit zu bekommen, manche Kreditgeber lehnen sie auch grundsätzlich ab.

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Fazit: Was Sie tun können, um den bestmöglichen Zins zu erhalten

Viele Einflüsse auf den Zinssatz lassen sich nicht ändern, wie etwa der Leitzins. Sie können aber mit guter Planung und Wachsamkeit trotzdem einen besseren Zinssatz für sich herausholen, wenn Sie folgendes beachten:

  • Sammeln Sie wenn nötig Eigenkapital, bevor Sie baufinanzieren, z. B. mit einem Bausparvertrag oder durch private Kredite von Freunden und Verwandten.
  • Checken Sie Ihre SCHUFA-Auskunft auf Fehler und bemühen Sie sich, keine offenen Rechnungen anzuhäufen. Zahlen Sie bestehende Kredite zuerst ab, bevor Sie einen neuen aufnehmen.
  • Beenden Sie Ihre Probezeit, wenn Sie sich in einer befinden, und bemühen Sie sich, soweit möglich, um einen festen Arbeitsvertrag.
  • Nutzen Sie zur Finanzierung hinterlegte Sicherheiten wie eine Grundschuld oder den Einsatz einer Lebensversicherung.
  • Finanzieren Sie mit so viel Eigenkapital wie möglich: Achten Sie darauf, die Nebenkosten sowie einen möglichst großen Teil der Kaufsumme selbst zu stemmen, um Ihren Beleihungsauslauf so niedrig wie möglich zu halten.
  • Lassen Sie sich umfassend beraten und sichten Sie Angebote verschiedener Banken. Bei NIST stehen wir Ihnen bei allen Ihren Fragen zu Zinssatz und Baufinanzierung zur Seite und vergleichen für Sie die Finanzierungsangebote von über 400 Anbietern.

Verfasst: 08.2018

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