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Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen – der Klassiker unter den Baufinanzierungen

Ein Haus- oder Wohnungskauf ist für die meisten von uns ein entscheidender Schritt im Leben, der allerdings mit nicht zu vernachlässigenden finanziellen Belastungen einhergeht. Ein Großteil der Kosten wird dabei oft über ein Darlehen gedeckt, das über eine bestimmte Laufzeit abbezahlt werden muss. Ein Annuitätendarlehen ist die beliebteste Form der Baufinanzierung. Das besondere Kennzeichen des Annuitätendarlehens ist, dass die Kreditsumme in monatlichen Raten zu einem gleichbleibenden Zinssatz über einen mit der Bank festgeschrieben Zeitraum (z.B. 5, 10, 15 oder 20 Jahre) abbezahlt wird. Somit spricht man bei dem Annuitätendarlehen auch von einem Festzinsdarlehen. Die monatliche Rate bleibt dabei über die gesamte vereinbarte Zeit konstant und setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen.

Annuitätendarlehen sind kalkulierbar, aber unflexibel

Dieses Zinsmodell hat für Sie den Vorteil, dass die Monatsrate stets gleich bleibt und Sie damit große Planungssicherheit haben. Bei Wahl einer entsprechend langen Zinsbindung können Sie die monatlichen Raten und damit Ihre finanzielle Belastung wegen des aktuell niedrigen Zinsniveaus längerfristig gering halten. Zu Beginn fällt der Tilgungsanteil noch relativ klein aus. Durch den kontinuierlichen Rückgang der Restschuld verringert sich allerdings der Zinsanteil der Raten und die Tilgung steigt zunehmend. Der Hintergrund ist, dass nicht der volle Darlehensbetrag, sondern nur die verbleibende Restschuld verzinst wird.

Ein Annuitätendarlehen bietet Ihnen Planungssicherheit, da Sie vor unerwarteten Veränderungen, wie beispielsweise Zinserhöhungen, geschützt sind. Andererseits ist zu beachten, dass die Festzinsen in dieser Darlehensart unflexibel sind: Wenn sich die Bankzinsen verändern, kann das Darlehen nicht wie bei einem Tilgungsdarlehen an veränderte Konditionen angepasst werden. Sinken die Zinsen, profitiert die Bank von den höheren Festzinsen aus Ihrem Darlehen, steigen die Bankzinsen über den vereinbarten Zinssatz, profitieren Sie.

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Höhere Tilgung verringert die Gesamtzinslast

Damit die Laufzeit nicht zu lang und die Summe der Kreditzinsen nicht zu hoch wird, sollte eine Tilgung von mindestens 2% gewählt werden. Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld auf Basis derer die Zinsen kalkuliert werden. Der Nachteil von Annuitätendarlehen mit Zinsbindungsfrist ist jedoch, dass sie meist nicht vorzeitig zurückgezahlt werden können (bei vergleichsweise kürzeren Zinsbindungsfristen von 5–10 Jahren). Bei längeren Annuitätendarlehen ist meist eine 6-monatige Kündigungsfrist bei vorzeitiger Tilgung vereinbart. Das bedeutet, diese Kreditform ist zwar gut kalkulierbar, aber wenig flexibel für Sondertilgungen. Nicht selten verlangen Banken bei Sondertilgungen Vorfälligkeitsentschädigungen.

Ein Annuitätendarlehen berechnet sich wie folgt:

Zur Berechnung der Annuität, einer Jahresrate (lat. annus = Jahr), benötigen Sie Informationen über die Kreditsumme, den Zinssatz und die geplante Laufzeit. Teilen Sie das Ergebnis dann durch 12, wissen Sie, was Sie monatlich an den Kreditgeber zahlen müssen.

Annuität

Da Banken mitunter abweichende Formeln oder weitere Faktoren einbeziehen, ist es wichtig, dass Sie der Kalkulation erst zustimmen, wenn Sie sie verstehen und dass Sie sichergehen, dass es sich um Festzinsen handelt. Hierbei kann NIST Sie gerne beraten.

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Das Baufinanzierungs-Lexikon

Fachbegriffe von A wie Annuitätendarlehen bis Z wie Zinssatz kurz erklärt.

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Anschlussfinanzierung einplanen

Wenn Sie kein Volltilgungsdarlehen gewählt haben, bei dem das Darlehen über die Laufzeit vollständig zurückgezahlt wird, sollten Sie sich frühzeitig vor Ende der Zinsbindungsfrist um eine Anschluss- oder Folgefinanzierung kümmern. Zu beachten ist, dass hier dann ein Zinsänderungsrisiko besteht, da das neue Darlehen nicht mehr nach den bisherigen Festzinsen, sondern zu den dann am Markt geltenden Zinsen berechnet wird. Mehr zum Thema Anschlussfinanzierung lesen Sie hier.

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Tipp #1

Tilgung hoch genug ansetzen

Um die Laufzeit des Darlehens und damit die Gesamtzinsen & -kosten zu senken, empfehlen wir Ihnen, von Anfang an eine höhere Tilgung als 2 % festzusetzen. Das aktuell niedrige Zinsniveau unterstützt dies.
Tipp #2

Niedrige Hürden vereinbaren

Zur Verkürzung der Laufzeit des Darlehens sind Sondertilgungen meist erst nach 10 Jahren vorgesehen, aber durchaus möglich. Versuchen Sie, im Darlehensvertrag möglichst niedrige Hürden für Sondertilgungen zu vereinbaren.
Tipp #3

Von Planungssicherheit profitieren

Entscheiden Sie sich für die Planungssicherheit einer langen Zinsbindung. Lassen Sie sich Ihren Sollzinssatz für bis zu 30 Jahre festschreiben, wenn Sie schwankende Zinsen verunsichern oder Sie fürchten, durch Zinsanpassungen Nachteile zu erleiden.
Tipp #4

Genug Risikopuffer einbauen

Bauen Sie in Ihre Darlehenskalkulation einen Risikopuffer ein mit dem Sie unerwartete Kosten auffangen können. Vereinbaren Sie keine Monatsraten, die Ihre finanziellen Möglichkeiten vollständig ausschöpfen.
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Begriffserklärungen

Annuität Annuität ist die jährliche Rate bei einem Annuitätendarlehen. Sie setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen.

Sollzinsbindungsfrist Die Sollzinsbindungsfrist eines Annuitätendarlehens ist die vereinbarte Dauer, über die der Zins des Darlehens festgeschrieben ist. Die Baufinanzierung ist nach Ablauf dieser Zeit nicht unbedingt abbezahlt, läuft also weiter und muss mit einer Anschlussfinanzierung fortgesetzt werden.

Zinsbindung Die Zinsbindung ist ein fest vereinbarter Zinssatz, der über die gesamte Laufzeit der Kreditrückzahlung an die Bank monatlich zu zahlen ist. Andere Kreditformen besitzen flexible Zinsen, die entweder automatisch bestimmten Entwicklungen angepasst oder in festgelegten Intervallen neu ausgehandelt werden.

Laufzeit Die Laufzeit eines Darlehens beschreibt die Dauer bis das Darlehen vollständig abbezahlt ist. Sie wird insbesondere von der Höhe des von Ihnen gewählten Tilgungssatzes beeinflusst.

Tilgungsraten Der Teil der monatlichen Rate, der nicht in die Zinsen geht, dient der Rückführung der Kreditschulden an die Bank. Da bei Festzinsen die Restschuld nach jeder gezahlten Rate neu berechnet wird und der zu zahlende Zinssatz sich immer auf die aktuelle Restschuld bezieht, sinkt im Verlauf der Finanzierung der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate steigt. Deshalb erhöht sich die Tilgung der Restschuld bei einem Annuitätendarlehen. Je höher der anfängliche Tilgungssatz festgelegt wird, umso schneller wird das Darlehen abbezahlt.

Mehr Begriffe im Baufinanzierungs-Lexikon nachschlagen.

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Zusammenfassung

Annuitätendarlehen sind eine gute Möglichkeit, eine langfristige Baufinanzierung gut planbar zu gestalten. Sie eignen sich besonders für Kreditnehmer, die ihre Immobilie selbst nutzen. Im Vergleich zu Tilgungsdarlehen sind sie meist günstiger und mit weniger Aufwand verbunden. Ihr Nachteil ist die geringe Flexibilität der Festzinsen: Eine Zinsanpassung oder Sondertilgungen zur Verkürzung der Laufzeit sind nur bedingt möglich. Je höher die Tilgungsrate, desto geringer fällt auf Dauer die absolute Zinslast aus. NIST berät Sie gern kostenlos zu näheren Details von Annuitätendarlehen, die für Ihr Immobilienvorhaben geeignet sind.

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