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Sondertilgungen bei Baufinanzierungen

Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist ein Geldbetrag, den Sie außerhalb der regelmäßigen Darlehensraten an die Bank zahlen. Sie fließt direkt in die Tilgung der Restschuld und verkürzt somit die Laufzeit des Darlehens und die Zinslast; Sie werden schneller und zinsgünstiger schuldenfrei. Die Möglichkeit, Höhe und Kosten von Sondertilgungen werden im Darlehensvertrag festgelegt. Sondertilgungen lohnen sich in vielen Fällen finanziell, wenn die richtigen Konditionen gewählt werden.

Wie funktionieren Sondertilgungen?

Sondertilgungen verringern direkt Ihre Restschuld bei der Bank. Sie fließen folglich zu 100 % in den Darlehensbetrag selbst, nicht in die Bezahlung von dem Zinsanteil.

Dabei haben Sondertilgungen zwei Effekte:

  • Laufzeitverkürzung des Darlehens
  • Zinsen auf Restschuld sinken

Zum einen wird die Laufzeit Ihres Darlehens verkürzt, sodass bestenfalls einige Monatsraten entfallen. Sie werden schneller mit der Abbezahlung fertig. Zum anderen sinken auch die Zinsen, die auf Ihre übrig bleibende Restschuld anfallen. Sie müssen nicht nur kürzere Zeit zurückzahlen, sondern effektiv auch weniger. Sonderzahlungen lassen sich wie die regulären Monatsraten auf das Konto der Bank überweisen und eignen sich immer dann, wenn Sie finanzielle Überschüsse angehäuft haben, die Sie schnell für die Tilgung Ihres Darlehens nutzen wollen.

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Finanzielle Überschüsse sparen lohnt sich selten

Was ist aber mit der Möglichkeit, übriges Geld auf einem Tages- oder Festgeldkonto anzulegen? Damit ist das Geld erst einmal sicher davor, spontan ausgegeben zu werden und kann später Schritt für Schritt in Ihre monatlichen Raten gesteckt werden.

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INFO: Bei der heutigen Zinslage lohnt sich diese Option leider weitaus weniger als zu früheren Zeiten. Einnahmen aus den Zinsen, die Sie auf solchen Konten mittlerweile erhalten, sind nämlich weitaus geringer als die eingesparten Beträge durch eine Senkung Ihrer Restschuld. Zudem müssen Kapitalerträge, zu denen auch Zinsen gehören, versteuert werden, was den Gewinn weiter verringert. (Stand: 09/2018)

Schneller schuldenfrei mit Extrazahlungen: Ihre Vorteile bei Sondertilgung für den Immobilienkredit

Infografik-Sondertilgung

Höhere Zinsen bei höheren Sondertilgungen

Die Möglichkeit von Sondertilgungen muss vertraglich geregelt werden, denn ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht nicht. Bei Annuitätendarlehen, der beliebtesten Baufinanzierung, bieten viele Darlehensgeber kostenlose Sonderzahlungen von bis zu 5, seltener 10 % der Darlehenssumme pro Jahr an. Beispiel: Bei 250.000 € Darlehen wären das 12.500 € bzw. 25.000 € im Jahr.

Höhere Sondertilgungen kosten so gut wie immer einen geringen Aufschlag auf den Sollzins des Darlehens. Alternativ lässt sich eine Höchstsumme pro Jahr festlegen oder maximale Sondertilgungen über die gesamte Kreditlaufzeit statt jährlich, zum Beispiel 25 %. Auch die Häufigkeit der Zahlungen muss festgelegt werden, meistens gibt es ein bis vier jährliche Sondertilgungsmöglichkeiten. ­
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INFO: Leisten Sie Sondertilgungen, die nicht vertraglich festgelegt sind, müssen Sie mit einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung rechnen; diese ist mindestens so hoch wie die Zinsen, die der Bank durch Ihre Vorauszahlung entgehen!

Sonderregelungen beachten!

Sofern Sie sich nicht für ein Annuitätendarlehen entscheiden, sondern für ein (teil-)variables Darlehen mit flexiblen Zinsen, so sind Sondertilgungen zu jeder Zeit und in jeder Höhe möglich. Einen Zinsaufschlag dafür gibt es bei dieser Kreditform nicht.

Auch bei geförderten Darlehen der KfW und bei Bausparkassendarlehen gibt es häufig kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten.

Des weiteren gilt bei Immobiliendarlehen ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit. Mit diesem können Sie nach 6 Monaten Kündigungsfrist Ihr Darlehen kündigen und Sie haben dann die Möglichkeit, einen neuen Darlehensvertrag auszuhandeln oder aber Ihre Restschuld komplett zurückzuzahlen, ohne Zinsen.

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Lohnen sich Sondertilgungen für mich?

Damit sich außerplanmäßige Zahlungen wirklich auszahlen, sind eine gute Kalkulation und Weitsicht notwendig. Wählen Sie nur Sondertilgungen, die Sie auch wirklich regelmäßig leisten können und spekulieren Sie nicht darauf, zusätzliches Geld zu erhalten, etwa durch Steuerrückzahlungen.

Zahlen Sie nämlich für Sondertilgungen, die Sie doch nicht in Anspruch nehmen, machen Sie ein Verlustgeschäft! Und das trifft erfahrungsgemäß bei den meisten Kreditnehmern zu: Nur die wenigsten nutzen ihre vertraglich geregelten und mitunter teuren Sondertilgungen nicht in vollem Maße und zahlen damit unnötig einen höheren Zinssatz.

Besser ist es, wirklich realistisch zu schätzen, wie viel finanzielles Extra Sie jährlich für Ihre Baufinanzierung aufwenden können und wollen. Häufig sind die kostenlosen 5–10 % Sondertilgungen mehr als ausreichend.

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TIPP: Sind Sie sich unsicher, ob Sie in mittlerer Zukunft durch einen Jobwechsel, eine Erbschaft oder aus anderen Quellen mehr Geld für die Bezahlung Ihres Zuhauses erhalten, machen Sie mit der Bank lieber eine kürzere Zinsbindung aus. Dadurch haben Sie bald wieder die Möglichkeit, die Konditionen Ihres Darlehens neu zu bestimmen und können dann eine höhere Monatsrate oder mehr Sondertilgungen wählen.

Verfasst: 09.2018

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