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Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wie hoch darf meine Baufinanzierung sein?

3, 4 oder 5 Zimmer, Balkon, Garage, Garten, Sauna und Pool? Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, muss viele Entscheidungen treffen und auch manchen Versuchungen widerstehen. Die langfristige Investition soll schließlich auch in Zukunft nicht zu klein und nicht zu groß sein. Aber wie steht es um das Budget? Eine Fremdfinanzierung ist in den meisten Fällen erforderlich und sinnvoll. Wie hoch wollen Sie sich verschulden? Wie lange wollen Sie Ihr Haus abzahlen? Können Sie sich die nächsten 10 Jahre keinen Urlaub mehr leisten? Können Sie durch Eigenleistungen den Kreditrahmen entlasten? Was ist mit den Tilgungsraten, wenn Sie Ihren Job verlieren oder krank werden? Wir möchten hier die wichtigsten Überlegungen, die Sie berücksichtigen sollten, aufführen.

Wie viel Miete zahlen Sie im Monat?

120 €
2.000 €
Sie können sich eine Immobilie für 376.176 € leisten

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Wie berechne ich den maximalen Kaufpreis?

Das Kapital, das Ihnen zum Hauskauf zur Verfügung steht, setzt sich zusammen aus:

  • Ihrer finanziellen Eigenleistung, Ihrem sogenannten Eigenkapital (dazu zählen Ihre Ersparnisse, ein angesparter Bausparvertrag, eine angesparte Lebensversicherung usw.)
  • Ihren baulichen Eigenleistungen, auch “Muskelhypothek” genannt (typische Eigenleistungen sind z.B. Verlegen von Bodenbelag, Tapezierarbeiten, Streichen der Innenwände etc.)
  • dem Immobilienkredit, für dessen Rückzahlung und Zinsen Ihre Einkünfte, die Sie über die nächsten Jahre erwarten, relevant sind

Weitere Unterstützungen vom Staat wie öffentliche Bauzuschüsse, Steuererleichterungen oder erwartete Erbschaften sind möglich, Sie sollten Ihre Baufinanzierung aber nicht von zu vielen Eventualitäten abhängig machen. Rechnen Sie realistisch, nüchtern und konservativ, eine zu optimistisch kalkulierte Immobilie wird Ihnen nur Kopfschmerzen bereiten.

1. Starten Sie mit der Haushaltsrechnung

Eine Haushaltsrechnung bedeutet, dass Sie Ihre gesamten Einnahmen sämtlichen Ausgaben im Haushalt gegenüber stellen. Dies sollten Sie tun, um festzustellen wie viel monatliches Budget Sie zur Verfügung haben und welche Beträge Sie damit für die monatlichen Kreditraten aufbringen können. Berechnen Sie alle Einnahmen und Ausgaben auf Haushaltsebene. Zu Einnahmen zählen alle regelmäßigen Einkünfte wie Ihr Nettogehalt, eventuelle Mieteinkünfte falls Sie bereits eine Immobilie besitzen, Kindergeld und weitere regelmäßige Einnahmen. Ausgaben umfassen Ihre Lebenshaltungskosten wie Essen und Kleidung, alle fixen Kosten wie Miete (soweit diese nicht entfällt) und Nebenkosten wie Auto und Versicherungen.

Auch regelmäßige Freizeitaktivitäten und Urlaube sollten nicht vergessen werden oder zukünftige Reparaturarbeiten und Nebenkosten an der neuen Immobilie. Wir empfehlen realistisch und großzügig zu rechnen und einen Sicherheitszuschlag für Unvorhergesehenes einzuplanen. Wenn Sie errechnet haben, wie viel Ihnen monatlich zur Verfügung steht, können Sie entscheiden, wie viel Sie davon in die monatlichen Finanzierungsraten stecken wollen.

2. Wie viel Eigenkapital haben Sie zur Verfügung?

Stellen Sie fest, wie viel von Ihrem Ersparten (Bargeld und Guthaben auf Konten und Depots) sowie angesparten Lebensversicherungen oder Bausparguthaben Sie als Eigenkapital in das Immobilienvorhaben einbringen können und wollen. Das Eigenkapital sollte ca. 20 % der Kosten für den Kauf der Immobilie abdecken. Banken und Verbraucherschützer empfehlen einen solchen Wert als stabile Voraussetzung für ein Baudarlehen. Sie können auch mit weniger oder mehr Eigenkapital eine Immobilie kaufen.

Beachten Sie jedoch: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger werden Ihre monatlichen Zinsen von der Bank angesetzt. Es gibt inzwischen auch Banken, die den vollen Kaufpreis einer Immobilie plus Kaufnebenkosten finanzieren, eine sogenannte Vollfinanzierung, doch dieses riskante Modell empfiehlt sich nur bei preiswerten Immobilien, hohem Einkommen und stabilem Arbeitsverhältnis der Kreditnehmenden.

Sie sollten nicht Ihr gesamtes Vermögen in die Finanzierung der Immobilie investieren, da Sie sonst zu schnell in der Klemme stecken könnten, wenn etwas Unvorhersehbares passiert. NIST empfiehlt eine Reserve von 2 – 3 Netto-Monatsgehältern zurückzubehalten.

Wenn es Ihnen an Eigenkapital für die Traumimmobilie fehlt, gibt es ein paar Möglichkeiten, solches aufzubauen:

  • Sie können Eigenleistung beim Bau oder der Renovierung der Immobilie anrechnen, sog. Muskelhypothek.
  • Sie können zum Beispiel von Familie oder Freunden leihen, sog. Verwandtendarlehen.
  • Sie können bei Ihrem Arbeitgeber einen Kredit aufnehmen, sog. Arbeitgeberdarlehen.
  • Sie können öffentliche Zuschüsse für die Immobilie erhalten, wie z. B. öffentliche Bauzuschüsse.
  • Sie warten noch mit Ihrem Vorhaben und sparen mehr an. Hier könnte zum Beispiel ein Bausparvertrag sinnvoll sein.

3. Welches Budget ergibt sich daraus?

Wenn Sie durch die Haushaltsrechnung festgestellt haben, wie viel Sie monatlich für die Finanzierung aufbringen können sowie welches Eigenkapital Sie einbringen wollen, können Sie Ihr maximales Budget berechnen. Auch die Kaufnebenkosten sollten berücksichtigt werden. Diese umfassen Kosten für Makler, Notar, Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer. Wenn Sie diese Kaufnebenkosten von Ihrem maximalen Budget abziehen, ergibt sich der maximale Kaufpreis für die Immobilie. Eine detaillierte Budgetberechnung zur Feststellung Ihres maximalen Kaufpreises unterstützen Sie gerne unseren Finanzierungs-Experten.

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Beispielrechnung: Wenn Sie 30.000 € gespart haben und einen Bausparvertrag in Höhe von 15.000 € besitzen, wie viel können Sie sich leisten? ­
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Tipp #1

Nicht zu wenig Eigenkapital einplanen

Für eine ausgewogene Finanzierung multiplizieren Sie Ihren Eigenkapitalbetrag mit fünf. Das Ergebnis ist eine ungefähre Richtgröße für Ihr maximales Budget, denn ein Eigenkapital von 20 % ist eine stabile Voraussetzung für ein Immobilienkredit. Sie können auch mit weniger oder mehr Eigenkapital eine Immobilie kaufen. Aber: Je geringer das Eigenkapital, desto mehr Sicherheiten benötigen Sie und umso höher werden die Zinsen und damit Ihre monatlichen Zahlungen an die Bank angesetzt.
Tipp #2

Nebenkosten in realistischer Höhe abziehen

Vergessen Sie nicht von Ihrem errechneten maximalen Budget auch etwa 10 % für Kaufnebenkosten wie Makler, Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag abzuziehen. Wenn mit dem Kauf weitere Kosten für Sanierungen, Umbauten oder Ausstattungen auf Sie zukommen, ziehen Sie auch diese Summe realistisch kalkuliert ab. Der verbleibende Rest ist die Summe, die Ihnen für den Immobilienpreis zur Verfügung steht.
Tipp #3

Unvorhergesehenes einplanen

Rechnen Sie bei der Haushaltsrechnung, also bei der Berechnung des Budgets für Ihre monatlichen Finanzierungsraten, realistisch und großzügig. Schließlich möchten Sie die nächsten 20 Jahre nicht nur Ihr Haus abbezahlen und Kinder, Urlaub oder Auto kosten auch weiterhin Geld. Planen Sie auch einen Puffer für Unvorhergesehenes ein.
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Begriffserklärungen

Nebenkosten

Nebenkosten beim Bau oder Kauf eines Hauses entstehen durch Maklergebühren, Notargebühren, Grunderwerbsteuer und die Eintragung ins örtliche Grundbuch. Je nach Objekt und Region ist mit zwischen 5 und 15 % des Kaufpreises für die Nebenkosten zu rechnen, die fest ins Kaufbudget einkalkuliert werden sollten. Hier mehr zu den Kosten eines Hauskredits lesen.

Maklerkosten

Wird eine Immobilie über einen Makler an einen Käufer vermittelt, bezahlt diesen Makler theoretisch derjenige der ihn bestellt hat, also meist der Verkäufer. Eine feste Gebührenordnung für Makler gibt es bei Hausverkäufen nicht. Tatsächlich liegen die ortsüblichen Maklercourtagen je nach Bundesland zwischen 6,25 % und 7,14 % des Kaufpreises eines Hauses. Manchmal teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklergebühren, oft bezahlt sie auch der Käufer vollständig. Wenn der Verkäufer den Makler bezahlt, zahlt der Käufer meist einen entsprechend höheren Preis für die Immobilie.

Notarkosten

Immobilienverkäufe müssen in Deutschland notariell beurkundet werden. Die Notarkosten belaufen sich anteilig auf etwa 1 % des Kaufpreises der Immobilie. Für den Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch werden weitere ca. 0,5 % der Kaufsumme fällig.

Grunderwerbsteuer

Nach der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrages für eine Immobilie wird in Deutschland eine einmalige Grunderwerbssteuer fällig. Im Kaufvertrag muss festgelegt werden, ob Käufer oder Verkäufer diese gemeinsame Steuerschuld übernehmen, meist ist es der Käufer eines Hauses. Die Höhe der Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.

Eigenkapital

Eigenkapital ist bei einem Hauskauf der Anteil der Gesamtkosten, der vor dem Erwerb aus eigenen Ersparnissen, fälligen Bauspar- oder Lebensversicherungsverträgen zur Verfügung steht. Je höher das Eigenkapital, desto höher der Kreditrahmen und desto geringer der Fremdfinanzierungsbedarf und damit die Kosten eines Darlehens.

Mehr Begriffe im Baufinanzierungs-Lexikon nachschlagen.

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Zusammenfassung

Wie hoch das eigene Budget beim Bau oder Kauf eines Hauses ist, hängt wesentlich vom Eigenkapital und stabilen Einkünften aus der Erwerbstätigkeit ab. Empfehlenswert ist eine Eigenkapitalquote von 20–25 %, aber auch mit niedrigerem Vermögen ist eine Baufinanzierung möglich. Vom maximalen Darlehensrahmen sollten Kaufnebenkosten von etwa 10 % und weitere absehbare Ausgaben für Sanierungen abgezogen werden. Der Restbetrag steht für einen Hauskauf zur Verfügung. Bei der Tilgung des Darlehens sollten Sie sich über Angebote, Zinshöhe, Laufzeiten und Darlehensmodelle kompetent und neutral von uns beraten lassen.

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5 Gründe für einen Finanzierungsberater

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