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8 Fehler bei der Baufinanzierung, die Sie vermeiden können

Wir stellen 8 häufige Fehler bei der Immobilienfinanzierung vor, damit Sie diese vermeiden können.

von 6 Min. Lesezeit, 7.12.2018
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Die dauerhaft niedrigen Zinsen und die Wertstabilität von Wohneigentum ziehen immer mehr Deutsche in die eigenen vier Wände. Auf dem Weg ins eigene Zuhause gibt es allerdings viele Fehleinschätzungen und Fehltritte, die es zu umgehen gilt, wenn Sie klug und günstig finanzieren wollen.

Wir stellen 8 Fehler bei der Immobilienfinanzierung vor, die immer wieder begangen werden, damit Sie diese vermeiden können.

Bild für Fehler 1: Sie schätzen Ihre Kaufnebenkosten zu gering ein

1. Sie schätzen Ihre Kaufnebenkosten zu gering ein

Angenommen, Sie möchten ein kleines Haus für 250.000 € kaufen. 50.000 € haben Sie in einem Bausparvertrag angespart. Dann brauchen Sie noch 200.000 € von der Bank und schon gehört das Haus Ihnen, oder? Falsch.
Einer der häufigsten Baufinanzierungsfehler ist, die
Nebenkosten beim Hauskauf zu ignorieren oder zu niedrig anzusetzen, denn mit der Zahlung des Kaufpreises Ihrer Immobilie ist es noch nicht getan! Auch der Staat, der Notar und die freundliche Maklerin, die Ihnen Ihr Traumhaus vermittelt, halten die Hände auf, sobald die Immobilie Ihnen gehört. Für diese Nebenkosten sollten Sie, abhängig vom Bundesland, zwischen 10 und 20 % des Kaufpreises einrechnen, die auf den Kaufpreis draufgerechnet werden.

Bild für Fehler 2: Sie finanzieren ohne Eigenkapital

 2. Sie finanzieren ohne Eigenkapital

Verstehen Sie uns nicht falsch: Man kann ohne eigenes Geld finanzieren. In den allermeisten Fällen ist das aber ein teures Geschäft, denn: Für die Bank sind sogenannte 100-Prozent-Finanzierungen (oder 120-Prozent-Finanzierungen, wenn die Nebenkosten des Kaufs ebenfalls aus dem Darlehen beglichen werden müssen) ein großes Risiko, und das wird mit erhöhten Zinssätzen bestraft.
Sparen Sie also mindestens den Betrag für die Kaufnebenkosten an, besser noch mehr. Je mehr Eigenkapital Sie angespart haben, desto kleiner ist der Betrag, den Sie mit der Bank finanzieren müssen und desto kleiner wird folglich die Summe, die Sie in Form von Zinskosten zahlen.

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TIPP: Gute Möglichkeiten zum Sammeln von Eigenkapital sind ein Bausparvertrag oder auch Privatkredite von Freunden und Familie.

Bild für Fehler 3. Sie wählen einen zu niedrigen Tilgungssatz

3. Sie wählen einen zu niedrigen Tilgungssatz

Um eine Immobilie erfolgreich zu finanzieren und dabei trotzdem genügend Geld für Notfälle und die schönen Seiten des Lebens zu haben, sollten Sie Ihre monatlichen Raten nicht zu hoch festlegen. So weit, so gut.

Es ist jedoch mindestens genauso wenig ratsam, Ihre Restschuld zu langsam abzubezahlen! Dies führt zu einer sehr langen Laufzeit und, auf die gesamte Finanzierung gerechnet, höheren Zinskosten.

Der Tilgungssatz ist der Prozentbetrag Ihres Darlehens, den Sie pro Jahr tilgen, und dieser sollte anfangs in jedem Fall bei mindestens 2 % liegen, besser noch bei 3 bis 4 %.

Je älter Sie werden, desto höher sollten Sie Ihre jährliche Tilgung ansetzen, damit Sie bis zum Renteneintritt schuldenfrei sind.

Bild für Fehler 4: Sie machen keinen Gebrauch von Sondertilgungen

4. Sie machen keinen Gebrauch von Sondertilgungen

Sondertilgungen sind Zahlungen, die Sie unabhängig von Ihren monatlichen Raten tätigen können und die direkt in die Verkleinerung Ihrer Restschuld bei der Bank fließen. Somit zahlen Sie nicht nur Ihr Darlehen schneller ab, sondern sparen auch effektiv an Kosten für Zinsen.

In den meisten Darlehensverträgen ist eine Möglichkeit für Sondertilgungen festgeschrieben; in der Regel können Sie ein bis zwei Mal im Jahr einen geringen Prozentsatz Ihrer Darlehenssumme mit einer Sondertilgung begleichen, etwa bei Geldeingängen durch eine Steuerrückzahlung oder Geldgeschenke.

Dennoch machen nur wenige Darlehensnehmer Gebrauch von dieser Möglichkeit und zahlen so hunderte Euro unnötige Zinsen im Jahr, wenn nicht sogar mehr.

Besonders fatal ist das Ignorieren von Sondertilgungen dann, wenn Sie höhere oder häufigere Sondertilgungsmöglichkeiten im Darlehensvertrag vereinbart haben. Für diesen Service zahlen Sie nämlich auf Ihre gesamte Darlehenssumme einen Zinsaufschlag, der Mehrkosten im vierstelligen Bereich bedeuten kann!

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5. Sie wählen eine zu kurze Zinsbindung

Die Zinsbindung ist die Zeit, für die Ihr Sollzins für das Darlehen fest bleibt. In dieser Zeit zahlen Sie folglich immer die gleichen Zinsen und laufen nicht in Gefahr, durch plötzliche Veränderungen am Markt höhere Monatsraten zahlen zu müssen. Die meisten Banken bieten Sollzinsbindungen zwischen 5 und 30 Jahren an, teilweise auch länger oder kürzer. Eine längere Zinsbindung erhöht zwar Ihren Sollzins leicht, da Sie einen geringen Zinsaufschlag zahlen; trotzdem ist es gerade in Zeiten niedriger Zinsen klug, sich eine längere Zinsbindung festschreiben zu lassen. Denn auch wenn Sie auf kurze Sicht mit wenigen Jahren Zinsbindung Ausgaben sparen, so ist es völlig unklar, welcher Zinsmarkt Sie für Ihre Anschlussfinanzierung in einigen Jahren erwartet. Hat sich bis dahin der Sollzins stark erhöht, kann das das gesamte Wohnprojekt ins Wanken bringen.

Auf längere Sicht fahren Sie deshalb besser mit einer längeren Zinsbindung.

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TIPP: Bei allen Immobiliendarlehen haben Sie nach 10 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht. Sollte sich bis dahin Ihre Situation verändern, können Sie so aus dem laufenden Vertrag aussteigen und ein neues Darlehen aushandeln.

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6. Sie schätzen Ihre Eigenleistung zu hoch ein

Eigenleistungen, auch Muskelhypothek genannt, sind Arbeiten im und an Ihrem Kaufobjekt, die Sie als Darlehensnehmer selbst vornehmen und für die folglich keine oder sehr geringe Kosten anfallen.

Menschen mit handwerklichen Fähigkeiten können zum Beispiel sogenannte Ausbauhäuser ab bereits 50.000 € erstehen, die in Eigenregie unter anderem gedämmt, gefliest, verputzt und mit elektrischen Leitungen versorgt werden werden müssen.

Ein solcher Ausbau ist allerdings – wenn Sie nicht gerade Vollprofi sind – sehr zeitaufwändig: Der Ausbau eines 140 Quadratmeter-Ausbauhauses gleicht, je nach Fertigstellungsgrad, einem Fulltime-Job von drei Monaten bis zu einem ganzen Jahr!

Seien Sie also realistisch und übernehmen Sie nur die Aufgaben, die Sie wirklich leisten können und wollen.

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7. Sie haben kein finanzielles Polster

Möchten Sie in Ihre eigenen vier Wände, ist es wichtig, über genügend geldliche Puffer zu verfügen, denn eine knapp bemessene Finanzierung kann schlaflose Nächte bereiten! Bauen oder kaufen Sie einen Neubau, sollten Sie grundsätzlich höhere Rücklagen besitzen, denn hier tauchen während der Entstehung oft unvorhergesehene Kosten auf: Die Erschließung ist aufwändiger als geplant, Handwerker brauchen länger, Teile gehen zu Bruch.

Bei Bestandsimmobilien kommen vor Einzug dagegen häufig umfangreiche Renovierungen hinzu und der Umzug ins neue Zuhause kostet ebenfalls.

Für all dies sollten Sie noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrages ausreichend Mittel zur Verfügung haben, um auf weitere Ausgaben vorbereitet zu sein.

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8. Sie schätzen Ihre laufenden Kosten zu niedrig ein

Abgesehen vom Kaufpreis, den Kaufnebenkosten und Ihren Finanzierungsraten wohnen Sie im Eigenheim nicht kostenfrei. Auch Ausgaben für laufende Kosten wie Wasser, Strom, Internet, gegebenenfalls eine Hausverwaltung und Winterdienst wollen bezahlt werden. In Eigentumswohnungen werden solche Kosten auf alle Eigentümer aufgeteilt; im eigenen Haus zahlen Sie allein für alles Nötige.

Meistens liegen die laufenden Kosten hier höher als noch in der Mietwohnung, sie lassen sich folglich nicht gleichsetzen.

Hinzu kommt, dass Sie als Eigentümer auch für die Instandhaltung Ihrer Immobilie zuständig sind; geht etwas kaputt oder wird sanierungsbedürftig, zahlen Sie. Auch dafür sollten Sie in der Lage sein, regelmäßig Rücklagen zu bilden, trotz Ihrer Monatsraten, der Mitgliedschaft im Fitnessstudio und dem jährlichen Urlaub.

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INFO: NIST ist ein unabhängiger Vermittler von Baufinanzierungen. Trotzdem müssen wir unser Geld verdienen. Dafür arbeiten wir mit über 400 Banken zusammen, mit denen wir eine Kooperation pflegen. Da wir nicht nur mit einer Filialbank arbeiten, können Sie sich zu 100 % sicher sein, dass wir ausschließlich Ihren Wünschen nachgehen. Sie nutzen unseren Service vom ersten Klick auf unsere Seite bis zum Abschluss Ihrer Baufinanzierung gänzlich kostenfrei.

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