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8 Fehler bei der Baufinanzierung, die Du vermeiden kannst

Wir stellen 8 häufige Fehler bei der Immobilienfinanzierung vor, damit Du sie nicht auch machen musst.

von 6 Min. Lesezeit, 7.12.2018
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Die dauerhaft niedrigen Zinsen und die Wertstabilität von Wohneigentum ziehen immer mehr Deutsche in die eigenen vier Wände. Auf dem Weg ins eigene Zuhause gibt es allerdings viele Fehleinschätzungen und Fehltritte, die Du vermeiden kannst, wenn Du klug und günstig finanzieren willst.

Wir stellen 8 Fehler bei der Immobilienfinanzierung vor, die immer wieder begangen werden.

1. Du schätzt Deine Kaufnebenkosten zu gering ein

Angenommen, Du möchten ein kleines Haus für 250.000 € kaufen. 50.000 € hast Du in einem Bausparvertrag und auf einem Festgeldkonto angespart. Dann brauchst Du noch 200.000 € von der Bank und schon gehört das Haus Dir, oder? Nicht ganz.

Einer der häufigsten Baufinanzierungsfehler ist, die Nebenkosten beim Hauskauf zu ignorieren oder zu niedrig anzusetzen, denn mit der Zahlung des Kaufpreises Deiner Immobilie ist es noch nicht getan! Auch der Staat, der Notar und die freundliche Maklerin, die Dir Dein Traumhaus vermittelt, halten die Hände auf, sobald die Immobilie Dir gehört. Für diese Nebenkosten solltest Du, abhängig vom Bundesland, zwischen 10 und 18 % des Kaufpreises einrechnen, die auf den Kaufpreis draufgerechnet werden.

2. Du finanzierst ohne Eigenkapital

Versteh uns nicht falsch – man kann ohne eigenes Geld finanzieren. In den allermeisten Fällen ist das aber ein teures Geschäft, denn: Für die Bank sind sogenannte 100-Prozent-Finanzierungen (oder 120-Prozent-Finanzierungen, wenn die Nebenkosten des Kaufs ebenfalls aus dem Darlehen beglichen werden müssen) ein großes Risiko, und das wird mit erhöhten Zinssätzen bestraft.

Eigenes Geld einbringen hat zudem einen zweiten Sparvorteil: Je mehr Eigenkapital Du hast, desto kleiner ist der Betrag, den Du mit der Bank finanzieren müsst und desto kleiner wird folglich auch die Summe, die Du in Form von Zinskosten zahlst. Spare also mindestens den Betrag für die Kaufnebenkosten an, besser noch mehr.

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TIPP: Gute Möglichkeiten zum Sammeln von Eigenkapital sind ein Bausparvertrag oder auch Privatkredite von Freunden und Familie.

3. Dein Tilgungssatz ist zu niedrig

Um eine Immobilie erfolgreich zu finanzieren und dabei trotzdem genügend Geld für Notfälle und die schönen Seiten des Lebens zu haben, solltest Du Deine monatlichen Raten nicht zu hoch festlegen. So weit, so gut.

Es ist jedoch mindestens genauso wenig ratsam, Dein Darlehen zu langsam abzubezahlen! Dies führt zu einer sehr langen Laufzeit und auf die gesamte Finanzierung gerechnet, höheren Zinskosten.

Der Tilgungssatz ist der Prozentbetrag des Darlehens, den Du pro Jahr tilgst, und dieser sollte anfangs in jedem Fall bei mindestens 2 liegen, besser noch bei 3 bis 4 %.

Je älter Du wirst, desto höher solltest Du die jährliche Tilgung außerdem ansetzen, damit Du bis zum Renteneintritt schuldenfrei bist.

4. Du nutzt keine Sondertilgungen

Sondertilgungen sind Zahlungen, die Du unabhängig von Deinen monatlichen Raten tätigen kannst und die direkt in die Verkleinerung der Restschuld bei der Bank fließen. Somit zahlst Du nicht nur Dein Darlehen schneller ab, sondern sparst auch effektiv an Kosten für Zinsen.

In den meisten Darlehensverträgen ist eine Möglichkeit für Sondertilgungen festgeschrieben; in der Regel kannst Du ein bis zwei Mal im Jahr einen kleinen Prozentsatz der Darlehenssumme mit einer Sondertilgung begleichen, etwa bei Geldeingängen durch eine Steuerrückzahlung.

Trotzdem machen nur wenige Darlehensnehmer Gebrauch von dieser Möglichkeit und zahlen so hunderte Euro unnötige Zinsen im Jahr, wenn nicht sogar mehr.

Besonders fatal ist das Ignorieren von Sondertilgungen dann, wenn Du größere oder häufigere Sondertilgungsmöglichkeiten im Darlehensvertrag vereinbart hast. Für diesen Service zahlst Du nämlich auf die gesamte Darlehenssumme einen Zinsaufschlag, der Mehrkosten im vierstelligen Bereich bedeuten kann!

5. Du wählst eine zu kurze Zinsbindung

Die Zinsbindung ist die Zeit, für die Dein Sollzins für das Darlehen fest bleibt. In dieser Zeit zahlst Du folglich immer die gleichen Zinsen und läufst nicht in Gefahr, durch plötzliche Veränderungen am Markt höhere Monatsraten zahlen zu müssen. Die meisten Banken bieten Sollzinsbindungen zwischen 5 und 30 Jahren an, teilweise auch länger oder kürzer. Eine längere Zinsbindung erhöht zwar den Sollzins leicht, da Du einen geringen Zinsaufschlag zahlst.

Trotzdem ist es gerade in Zeiten niedriger Zinsen klug, eine längere Zinsbindung zu nehmen. Denn auch wenn Du auf kurze Sicht mit wenigen Jahren Zinsbindung Zinsausgaben sparst, so ist es völlig unklar, welcher Zinsmarkt Dich für Deine Anschlussfinanzierung in einigen Jahren erwartet. Hat sich bis dahin der Bauzins stark erhöht, kann das das gesamte Wohnprojekt ins Wanken bringen.

Auf längere Sicht fährst Du deshalb besser mit einer längeren Zinsbindung.

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TIPP: Bei allen Immobiliendarlehen hast Du nach 10 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht. Sollte sich bis dahin Deine Situation verändern, kannst Du so aus dem laufenden Vertrag aussteigen und ein neues Darlehen aushandeln.

6. Du schätzt Deine Eigenleistung zu hoch ein

Eigenleistungen, auch Muskelhypothek genannt, sind Arbeiten im und an Deiner Immobilie, die Du als Darlehensnehmer selbst vornimmst und für die folglich keine oder sehr geringe Kosten anfallen.

Handwerklich Geübte können zum Beispiel sogenannte Ausbauhäuser ab bereits 80.000 € erstehen, die in Eigenregie unter anderem gedämmt, gefliest, verputzt und mit elektrischen Leitungen versorgt werden werden müssen.

Ein solcher Ausbau ist allerdings – wenn Du nicht gerade Vollprofi bist – sehr zeitaufwändig: Der Ausbau eines 140 Quadratmeter-Ausbauhauses gleicht, je nach Fertigstellungsgrad, einem Fulltime-Job von drei Monaten bis zu einem ganzen Jahr!

Sei also realistisch und übernimm nur die Aufgaben, die Du wirklich leisten kannst und willst.

7. Du hast kein finanzielles Polster

Möchtest Du in die eigenen vier Wände, ist es wichtig, über genügend geldliche Puffer zu verfügen, denn eine knapp bemessene Finanzierung kann schlaflose Nächte bereiten! Baust oder kaufst Du eine Immobilie im Bau, solltest Du grundsätzlich höhere Rücklagen besitzen, denn hier tauchen während der Entstehung oft unvorhergesehene Kosten auf: Die Erschließung ist aufwändiger als geplant, Handwerker brauchen länger, Genehmigungen fehlen.

Bei Bestandsimmobilien kommen vor Einzug dagegen häufig umfangreiche Renovierungen hinzu und der Umzug ins neue Zuhause kostet ebenfalls.

Für all dies solltest Du ausreichend Mittel zur Verfügung haben, um auf weitere Ausgaben vorbereitet zu sein.

8. Du schätzt Deine laufenden Kosten zu niedrig ein

Abgesehen vom Kaufpreis, den Kaufnebenkosten und den Zinsen wohnst Du in einer eigenen Immobilie nicht kostenfrei. Auch Ausgaben für laufende Kosten wie Wasser, Strom, Internet, gegebenenfalls eine Hausverwaltung und Winterdienst wollen bezahlt werden. In Eigentumswohnungen werden solche Kosten auf alle Eigentümer aufgeteilt; im eigenen Haus zahlst Du allein für alles Nötige.

Meistens liegen die laufenden Kosten hier höher als noch in der Mietwohnung, beides lässt sich deshalb nicht gleichsetzen.

Hinzu kommt, dass Du als Eigentümer oder Eigentümerin auch für die Instandhaltung der Immobilie zuständig bist; geht etwas kaputt oder wird sanierungsbedürftig, zahlst Du. Auch dafür solltest Du in der Lage sein, regelmäßig Rücklagen zu bilden, trotz der Monatsraten, der Mitgliedschaft im Fitnessstudio und dem jährlichen Urlaub.

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INFO: NIST ist ein unabhängiger Vermittler von Baufinanzierungen. Trotzdem müssen wir unser Geld verdienen. Dafür arbeiten wir mit über 400 Banken zusammen, mit denen wir eine Kooperation pflegen. Da wir nicht nur mit einer Filialbank arbeiten, kannst Du Dir zu 100 % sicher sein, dass wir ausschließlich Deinen Wünschen nachgehen. Du nutzt unseren Service vom ersten Klick auf unsere Seite bis zur Schlüsselübergabe natürlich komplett kostenfrei.

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