Darlehensarten Verstehen

Baufinanzierung im Vergleich

Welche Arten von Baufinanzierung gibt es und welche passt am besten zu Dir?

Erik Brehme von
Aktualisiert am 07.11.2019
3 Min. Lesezeit
Titelbild für den Artikel "Baufinanzierung im Vergleich"

Der Einzug ins eigene Heim ist für viele einer der bedeutendsten Momente im Leben. Die dazugehörige Planung der Finanzierung ist von grundlegender Bedeutung und prägt oft über Jahrzehnte hinweg den Alltag der neuen Hausbesitzer.

Bedenkst auch Du den Schritt zur eigenen Immobilie in Zeiten niedriger Zinsen und hoher Mieten, haben wir hier die wichtigsten Arten von Baufinanzierungen mit ihren Vor- und Nachteilen zusammengefasst.

Welche Art Immobilien­kredit passt zu mir?

Hast Du vor, Dir den Traum eines eigenen Zuhauses zu erfüllen und Dein benötigtes Darlehen berechnet, gibt es für die Finanzierung mehrere Möglichkeiten. Für welche Finanzierungslösung Du Dich entscheidest, ist abhängig von Deinen Präferenzen bei der Ratenhöhe, Planungssicherheit und Zinsbindung und davon, welche Finanzierung für Dein Vorhaben am preisgünstigsten ist.

Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen?

Für private Baufinanzierungen wird am häufigsten ein Annuitätendarlehen gewählt. Hier zahlst Du eine festgelegte monatliche Rate über einen bestimmten Zeitraum ab, die sich in Tilgungs- und Zinsanteil zerlegen lässt. Zu Beginn wird eine anfängliche Tilgungsrate festgelegt; diese steigt dann mit jedem Jahr stetig an, da die auf die geliehene Summe fälligen Zinskosten sinken.

Gleichzeitig hat diese Art von Darlehen eine Sollzinsbindung, meist über 5 bis 20 Jahre. Für diese Zeit bleiben die Zinsen für das Darlehen fix.

Annuitätendarlehen sind besonders planungssicher, da Du hier gleichbleibende Ausgaben hast und Dir innerhalb der Sollzinsbindung auch keine Sorge um die Zinsentwicklung machen musst. Nachteilig ist, dass Du dadurch wiederum nicht von fallenden Zinsen profitieren kannst, solange der Zinssatz fest ist. Außerdem sind Sondertilgungen bei dieser Darlehensart meist begrenzt oder nur gegen Gebühren möglich.

Mehr zum Thema Annuitätendarlehen kannst Du hier lesen.

Beim Tilgungsdarlehen wird zuerst eine monatliche Tilgungsrate errechnet, indem Deine Darlehenssumme durch die Anzahl der Monate der Laufzeit geteilt wird. Auf diesen Wert wird dann der jeweilige Zinsanteil addiert, der dann mit der Zeit proportional sinkt. Tilgungsdarlehen werden selten an private Kreditnehmer vergeben, da sie gerade anfangs eine sehr hohe finanzielle Belastung sind. Ihr Vorteil sind dafür die insgesamt geringeren Gesamtkosten des Darlehens, da die Zinskosten schneller sinken als etwa beim Annuitätendarlehen.

Diagramm für Tilgungsdarlehen
NIST Info Icon

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, sich bei der Baufinanzierung Unterstützung vom Staat zu holen. Finde hier heraus, ob Du für Förderungen in Frage kommst!

(Teil-)­variable Darlehen

(Teil-)variable Darlehen vereinen verschiedene Darlehensarten miteinander. Hier gibt es unterschiedliche Arten:

  1. Ein Kombi-Darlehen ist eine Kombination aus einem klassischen Annuitätendarlehen und einem Sondertilgungsdarlehen. Hier wird ein Teil des Darlehens über Annuitäten mit Sollzinsbindung zurückgezahlt, während ein anderer an den Markt angepasste Zinsen hat und zum Zinsanpassungstermin alle drei Monate teilweise oder ganz beglichen werden kann.
  2. Ein Flex-Darlehen (von vielen Banken auch variables Darlehen genannt) ist ein Darlehen, dessen Zins sich alle drei Monate anpasst. Außerdem gibt es regelmäßig die Möglichkeit, es in ein Darlehen mit fester Zinsbindung zu verwandeln oder kostenlose Sondertilgungen vorzunehmen.
  3. Ein Cap-Darlehen ist ebenfalls ein Mix aus Annuitätendarlehen und einem Darlehen mit veränderlichem Zins. Bei manchen Anbietern kann man auch reine Cap-Darlehen ohne Annuitäten-Teil abschließen. Im Gegensatz zum Kombi-Darlehen wird hier eine Zins-Obergrenze festgelegt, der sogenannte Cap, und auf Wunsch auch eine Untergrenze, der Floor, über bzw. unter welchen der Zinssatz nicht gehen kann. Sondertilgungsmöglichkeiten sind ebenso vorhanden.

Flexible Zinsen, die sich öfter anpassen, haben Vor- und Nachteile, besonders in Niedrigzinszeiten; sie stellen aber vor allem ein Risiko dar, da Zinsen nicht vorhersehbar sind und sie Deine monatlichen Zahlungen in die Höhe treiben können.

Egal, für welches Darlehen Du Dich am Ende entscheidest, unsere Beraterinnen und Berater sind für Dich da, um gemeinsam mit Dir die Schritte zum Immobilienkredit und in die eigenen vier Wände zu gehen!

Erik Brehme
Erik BrehmeFinanzierungsexperte
4.9/5
Ich bin seit 8 Jahren im Bankwesen tätig und über 5 Jahre in der Baufinanzierung zuhause.
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