Portrait der Finanzierungsberaterin Katharina Wischinski

Sie weiß, worauf es ankommt: Katharina Wischinski leitet das NIST Expertenteam der Finanzierungsberater. Zuvor hat sie unter anderem für Interhyp, Wüstenrot und die HypoVereinsbank gearbeitet und dort auf Ihre Kunden zugeschnittene, individuelle Finanzierungslösungen erarbeitet. Im Interview gibt sie Tipps zu Eigenkapital und Zinssatz und verrät, worauf Darlehensnehmer momentan besonders Acht geben sollten.

10 Tipps von einer Expertin

Worauf achten? Die 10 Tipps im Überblick:

  1. Werthaltigkeit beachten
  2. Kaufpreis muss angemessen sein
  3. Realistische Darlehenssumme wählen
  4. Risiko mindern: Restschuldversicherung + finanzielle Puffer
  5. Hohe Tilgung + Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren
  6. Vorteil lange Zinsbindung oder Vollfinanzierung
  7. Finanzierung ohne Eigenkapital möglich
  8. Bankunterlagen größter Zeitfaktor
  9. Wer schneller einreicht, gewinnt
  10. Kaufen statt Mieten lohnt sich noch

Lesen Sie nachfolgend das ganze Interview mit weiteren Tipps und wertvollen Hintergrundinformationen ­(Lesedauer 4 Minuten).

Im Augenblick träumen viele von einem eigenen Zuhause. Worauf muss ich achten, wenn ich in der jetzigen Zeit eine Immobilie kaufen möchte?

Wenn man sich jetzt dafür entscheidet, eine Immobilie zu kaufen, sollte man unbedingt darauf achten, dass der Preis angemessen ist. Dadurch, dass der Ansturm auf den Immobilienmarkt in den letzten Jahren groß war, sind die Preise mitunter extrem gestiegen.

Da ist es leicht, den Blick dafür zu verlieren, ob die Immobilie auch in einigen Jahren noch denselben Wert hat wie heute, dass also die Werthaltigkeit stimmt.

Wie kann man denn ermitteln, ob meine Wunschimmobilie einen realistischen Kaufpreis hat?

Die Wertermittlung einer Immobilie übernehmen die Banken oder auch wir bei NIST anhand verschiedener Daten zum Objekt, wie Baujahr oder Ausstattung. In den allermeisten Fällen sind der Kaufpreis und der ermittelte Wert einer Immobilie ähnlich; es kommt aber auch vor, dass Abweichungen von über 150 Prozent auftreten, dass also der Preis für die Immobilie viel zu hoch gehandelt wird.

Das teilen wir dem Kunden umgehend mit, manchmal führen solche Abweichungen nämlich dazu, dass Kreditgeber eine Finanzierung ablehnen, wenn der Kaufpreis unangemessen hoch ist. Die Banken machen eben trotz Immobilienboom nicht alles mit.

Was sind bei Ihnen im Gespräch die häufigsten Knackpunkte, an die Interessierte nicht oder nicht ausreichend denken?

Kunden und Kundinnen, die eine Immobilie als Kapitalanlage und nicht als Wohnsitz kaufen möchten, denken sehr oft, dass sie sich alleine durch Mieteinnahmen trägt. Das stimmt aber nicht. Es kann immer sein, dass Mieten entfallen und dass die Eigentümer trotzdem weiter Raten zahlen müssen. Das rechnet der Kreditgeber ebenfalls fest mit ein und akzeptiert eine Finanzierung nur, wenn Sie auch bei Mietausfällen zahlungsfähig bleiben.

Was außerdem vorkommt, sind Interessenten, die Ihre Darlehenssumme im Verhältnis zum Einkommen zu hoch einschätzen und nicht ausreichend an weitere Kosten (wie Bewirtschaftungskosten, Grundsteuer, Renovierungen etc.) rund um ihr neues Zuhause denken, die ja auch gedeckt werden müssen.

Wenn das Darlehen und die monatlich möglichen Raten aber zu hoch eingeschätzt werden, leidet auf längere Sicht die Lebensqualität und man wird auch im perfekten Zuhause nicht glücklich. Gerade jetzt, wo die Immobilienpreise zuletzt viel stärker gestiegen sind als die Gehälter, entstehen solche Schieflagen.

Welche Risiken bestehen für mich als Darlehensnehmer, und wie kann ich mich vor ihnen schützen?

Der absolute Worst Case wäre, dass die monatlichen Raten nicht mehr bedient werden können, etwa durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit, und man nicht dagegen versichert ist. In dem Fall wird man immer erst einmal das Gespräch mit der Bank suchen, um eine gemeinsame Lösung zu finden, zum Beispiel über eine Pausierung der Raten oder eine Umschuldung.

Lässt sich aber keine Lösung finden und kann die Immobilie vom Eigentümer zwischenzeitlich auch nicht verkauft werden, führt die Bank im schlimmsten Fall eine Zwangsversteigerung durch. Das passiert allerdings extrem selten und ist immer die letzte Option, da Zwangsversteigerungen für die Bank sehr teuer sind.

Gegen solche Szenarien kann man sich mit einer Restschuldversicherung absichern, einer Art Risikolebensversicherung, die bei Arbeitslosigkeit und Krankheit einspringt. Außerdem sollten Sie stets einen finanziellen Puffer in der Haushaltskasse haben, der Engpässe abfedert.

Worauf sollten Baufinanzierer besonders Acht geben, auch angesichts der Zinsentwicklung?

Man sollte grundsätzlich im Blick haben, dass eine möglichst hohe Tilgung von mindestens 2 Prozent stattfindet, also dass Sie die geliehene Geldsumme möglichst schnell abbezahlen. Damit verkürzen Sie die Laufzeit und dadurch auch an Zinskosten.

Weiterhin sollten Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbart werden, damit Sie finanzielle Überschüsse wie Rückzahlungen vom Finanzamt direkt in die Tilgung des Darlehens stecken können.

Gerade in der jetzigen Situation ist es zudem klug, eine lange Zinsbindung von mindestens 15 Jahren festzulegen, um auch in Zukunft von den momentan sehr niedrigen Zinsen zu profitieren.

Im Kundengespräch diskutieren wir auch häufig die Möglichkeit einer Vollfinanzierung, bei der die Zinsen bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens fix bleiben. Das lohnt sich gerade in Niedrigzinsphasen wie jetzt.

Wovon hängt der Zinssatz für ein Darlehen ab?

Der Zinssatz hängt einerseits von Ihrer Erwerbstätigkeit ab, also ob Sie angestellt, verbeamtet, selbstständig oder freiberuflich tätig sind. Bei Selbstständigen und Freiberuflern besteht für die Bank ein größeres Risiko, dass Zahlungsausfälle auftreten, deshalb haben diese beiden Berufsgruppen mit höheren Zinsen zu rechnen.

Außerdem hängt der Zins davon ab, wie viel Prozent des Kaufpreises die Bank finanziert. Je weniger sie vom Kaufpreis finanzieren muss, umso günstiger wird der Zins. Ein weiterer Faktor ist die Sollzinsbindung, also für wie viele Jahre der Zins vertraglich festgeschrieben wird. Je länger, desto teurer wird er.

Wie kann ich ermitteln, was ich mir überhaupt leisten kann?

Die einfachste Faustregel: Multiplizieren Sie Ihr monatliches Nettoeinkommen mit 100. Das ist eine sehr gut zu finanzierende Summe, meistens geht auch noch ein wenig mehr. Genauer geht es mit einem Kassensturz, bei dem Sie Ihre monatlichen Einnahmen und alle Ausgaben vergleichen, um den Überschuss zu berechnen und damit ein maximal mögliches Darlehen zu ermitteln. Unser Online-Baufinanzierungsrechner funktioniert auf dieselbe Weise.

Wie komme ich an Eigenkapital für die Finanzierung? Angenommen, ich plane in Zukunft zu bauen und habe noch ein paar Jahre Zeit.

Mithilfe von Eigenkapital bezahlt man für gewöhnlich mindestens die Nebenkosten beim Immobilienkauf, das sind zwischen 9 und 20 Prozent des Kaufpreises. Um Eigenkapital aufzubauen, ist die erste Option natürlich, überschüssiges Geld konsequent zu sparen.

Häufig gibt es bei meinen Kunden auch die Situation, dass sie beispielsweise bereit wären, später für ein Darlehen eine monatliche Rate von 1.500 Euro zu bezahlen, gerade aber noch eine günstige Miete von 800 Euro haben. In dem Fall empfehle ich immer, die Differenz zwischen beidem, also 700 Euro, bereits heute beiseite zu legen.

Erstens spart man so Geld an und zweitens bekommt man einen Eindruck davon, wie es wäre, tatsächlich monatliche Raten von 1.500 Euro zu haben. Bei vielen lohnt sich des Weiteren ein Bausparvertrag als längerfristige Sparmöglichkeit.

Und was mache ich, wenn ich kein Eigenkapital besitze und trotzdem finanzieren möchte? Ist das möglich?

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich. Dann ist es allerdings besonders wichtig, dass die Bonität der Finanzierenden stimmt, also dass ein gutes Einkommen besteht und keine bereits laufenden größeren Verpflichtungen wie Leasing-Verträge oder andere Kredite vorhanden sind.

In diesem Fall können wir die Nebenkosten des Hauskaufs, die sonst mit Eigenkapital bezahlt werden, über ein externes Privatdarlehen finanzieren. Diese Nebenkosten, also Grunderwerbssteuer und Notar- und Maklerkosten, werden bei einem Immobiliendarlehen nicht von der Bank mitfinanziert, deshalb der Umweg über einen weiteren Kreditgeber.

Ändern sich dann die Zinsen für das Darlehen?

Für das Immobiliendarlehen nicht, der Bank wird ja durch das Privatdarlehen Eigenkapital simuliert; dort bleiben die Zinsen auf normalem Niveau. Bei dem Teil, den Sie über das Privatdarlehen finanzieren, liegen sie dagegen bei 4–7 Prozent und damit eher hoch.

Mit welchen Problemen und Hindernissen haben die angehenden Immobilienbesitzer, die Sie betreuen, am meisten zu kämpfen?

Ganz klar: die Unterlagen. Die vielen Dokumente, die die Bank aufgrund verschiedener Richtlinien einsehen will und die von den Darlehensnehmern von den verschiedensten Quellen zusammengetragen werden müssen. Es ist selten, dass ich mal einen Kunden habe, der alle Unterlagen zugleich einreichen kann, das kann sich über mehrere Wochen ziehen.

In stark umkämpften Gebieten haben viele Kunden und Kundinnen außerdem Probleme damit, überhaupt den Zuschlag für eine Immobilie zu bekommen, weil die Konkurrenz zum Beispiel mehr Geld bietet oder einen Tick schneller mit der Einreichung ist. In ländlichen Gegenden ist die Lage entspannter.

Bei einer angespannten Immobiliensituation mit hoher Nachfrage kann das NIST Finanzierungszertifikat Ihnen dabei helfen, Verkäufern und Maklern die eigene Bonität zu belegen und sich so von Ihren Mitbewerbern abzuheben.

Was spricht dafür, jetzt zu finanzieren?

Für eine Immobilienfinanzierung spricht auf jeden Fall, dass die Mieten in den letzten Jahren fast überall stark gestiegen sind. Dadurch rentiert es sich für viele Menschen immer mehr, in eine Immobilie zu investieren, sie für sich selbst zur Eigennutzung zu kaufen anstatt Miete zu zahlen. Und bekanntermaßen sind die Darlehenszinsen weiterhin sehr niedrig.

Interview vom 15.10.2018.

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