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Du willst ein Haus finanzieren? So geht’s!

Sichere Dir den besten Hauskredit für Dein Traumhaus!

Johannes Erdmann von
Aktualisiert am 18.11.2019
12 Min. Lesezeit
So sicherst Du Dir den besten Hauskredit - Titelbild

Die Top-Themen dieses Artikels:

Du willst etwas für Deine Altersvorsorge tun oder dich einfach in Deinen eigenen vier Wänden verwirklichen? Gleichzeitig erschweren Meldungen zu Immobilienblase, Mietendeckel, Negativzins oder Bestellerprinzip Deine Entscheidung? Hier findest Du alle Informationen, die Du benötigst, um Deine Immobilienfinanzierung zu realisieren. Und sollten doch Fragen offen bleiben, helfen wir Dir gerne auch persönlich.

Ein Hauskredit Vergleich lohnt sich immer!

Ist es mal wieder an der Zeit für einen neuen Handytarif oder einen Stromanbieter-Wechsel, so greift man gerne auf Vergleichsportale zurück, um das beste Angebot zu finden. Entscheidet man sich dann für den günstigeren Tarif, kommt dieser meist mit einer längeren Laufzeit. Doch das Risiko ist überschaubar, solange man nicht die Kündigungsfrist versäumt.

Bei der Wahl des passenden Hauskredits, der vielleicht größten Investition im Leben, entscheiden sich hingegen immer noch viele Kreditnehmer für ihre Hausbank, statt Kredite zu vergleichen. Man kennt die nette Beraterin schon seit Jahren, die Auswahl an Krediten scheint schlichtweg unüberschaubar oder das Angebot ist vielleicht nur minimal schlechter.

Doch ein minimal schlechterer Zins sowie viele weitere Facetten können bei größeren Darlehenssummen durchaus Mehrkosten im fünfstelligen Bereich bedeuten. Ein Kredit Vergleich lohnt sich also in jedem Fall, auch wenn sich die Kredite oberflächlich betrachtet vielleicht kaum unterscheiden.

Um Dir die besten Konditionen für die Finanzierung Deiner Immobilie zu sichern, solltest Du beim Vergleich auf Folgendes achten:

  • Zinsen: Ist der Zinssatz niedrig und ein Anstieg nicht absehbar, vereinbare eine lange Zinsbindung.
  • Raten: Je kleiner Deine monatlichen Raten, desto länger die Laufzeit und höher die Kosten.
  • Eigenkapital: Je mehr Du einbringst, desto günstiger sind die Zinsen für Deinen Kredit.
  • Konditionen: Sichere Dir kostenlose Sondertilgungen.

„Zinssatz und Tilgung sind aber nur kleine Aspekte, viel entscheidender sind die Richtlinien der einzelnen Geldinstitute. Wer sich bspw. für Eigentum in Hamburg interessiert, ist unter Umständen mit einer Bank aus München besser dran. Denn die kann dort möglicherweise Sonderkonditionen anbieten, wenn sie in der Gegend bisher noch nicht viele Immobilien finanziert hat.“ (Bernhard Mortensen, NIST CEO)

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Du verreist gerne? Dann wähle eine monatliche Rate, die für Dich nicht bedeutet, die nächsten Jahre auf Urlaub verzichten zu müssen!

Vorteile eines unabhängigen, überregionalen Kreditvergleichs

Da sich die Zinsen täglich ändern, müssen in Echtzeit möglichst viele Angebote verglichen werden. Dies macht vor allem dann Sinn, wenn Du Dein Traumhaus bereits gefunden ist und es nun um die Finanzierung geht. Je mehr Informationen vorhanden sind, desto konkreter ist das Angebot und individueller können etwa Laufzeit und Tilgung gestaltet werden.

Der Vorteil überregionaler Anbieter liegt dabei auf der Hand, denn diese haben Einblick in einen weitaus größeren Markt als viele kleine, regional operierende Vermittler.

Ist der Vergleich nicht unabhängig, so spielt bei der Kreditwahl am Ende auch die Höhe der Provision für den Vermittler eine Rolle.

Lass Dir daher am besten von unabhängigen Vermittlern wie NIST Finanzierungsbeispiele mit verschiedenen Konditionen aufzeigen, um ein Gefühl für Deine Möglichkeiten zu bekommen.

Lies weiter und finde heraus, wie viel Du Dir leisten kannst und wie Du das meiste für Dein Geld bekommst. Oder sprich persönlich mit einem unserer Finanzierungsexperten, die für Dich kostenlos Kredite von über 400 Banken vergleichen.

Du erreichst uns Montags bis Freitags 9–18 Uhr: 030 / 5 49 06 20 96

Was kann ich mir leisten?

Diese Faustformeln helfen Dir, einzuschätzen, wie viel Du Dir leisten kannst. Klick auf die Formeln für weitere Infos.

Kaufpreis = Einkommen x 100

Aus Deinem Monatseinkommen kannst Du leicht einen maximalen Kaufpreis schätzen: Nimm Dein Netto-Einkommen mal 100 und Du hast eine finanzierbare Kaufsumme! Häufig ist sogar ein wenig mehr drin.

Rate = 30–40 % vom Einkommen

Deine maximale monatliche Rate für die Baufinanzierung sollte 30–40 % Deines Netto-Haushaltseinkommens nicht überschreiten, damit neben Deiner Tilgung noch genügend Puffer für die schönen Dinge des Lebens bleibt.

Das heißt: Wenn Dein Netto-Haushaltseinkommen 3.500 € ist, ergibt sich daraus eine maximale Monatsrate von 1.050 bis 1.400 €.
Bei 2.000 € Einkommen kann Deine monatliche Rate 600–800 € hoch sein und bei 5.000 € Einkommen 1.500–2.000 €.

Kaufnebenkosten = 6–18 %

Für die Kaufnebenkosten kommen 6–18 % des Kaufpreises zu Deinen Ausgaben hinzu! Damit werden Notar, Grunderwerbsteuer, Makler und Grundbucheintrag bezahlt.

Auch Erschließungsarbeiten am Grundstück, Sanierungen und Umbauten zählen in diese Kategorie.

Das sind natürlich nur grobe Richtwerte. Im Folgenden erfährst Du, wie Du Deinen maximalen Kaufpreis berechnest.

Berechne Deinen maximalen Kaufpreis!

Im Video erklärt Dir unsere Finanzierungsexpertin Jasmin, wie Du Deinen maximalen Kaufpreis berechnest.

Mit unserem Hauskreditrechner kannst Du Deine Kreditsumme ermitteln.

Deine Vorteile bei NIST

  • Kostenlose Beratung
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Für eine konkrete Kredit-Auskunft brauchst Du folgende Angaben:

  • Eigenkapital: Wie groß sind Deine Ersparnisse?
  • Einkommen: Welche Einnahmen hast Du monatlich?
  • Immobilienpreis: Was kostet Dein Traumhaus?
  • Immobilienlage: Wo möchtest Du kaufen?
  • Monatsrate: Wie viel möchtest Du monatlich ausgeben?

Hast Du alle Informationen, helfen Dir unsere Experten gern, den besten Kredit zu finden – schnell und transparent per Bildschirmübertragung. Schick uns Deine Anfrage, indem Du Dich hier durch klickst:

Hauskredit Zinsen: so günstig wie nie!

Ein günstiger Hauskredit war nie einfacher zu bekommen, was natürlich an den aktuellen Zinsen liegt. Nie war geliehenes Geld günstiger. Doch nicht allein der Markt bestimmt Deinen Zinssatz. Hier weitere Faktoren, die Deinen Bauzins beeinflussen können:

  1. Kredithöhe: Größerer Hauskredit = höhere Zinsen
  2. Zinsbindung: Längere Bindung = höherer Zinssatz
  3. Eigenkapital: Mehr eigenes Geld = kleinerer Zins
  4. Grundschuld: Sicherheiten = bessere Zinsen
  5. SCHUFA: Besserer Score = kleinere Zinsen
  6. Alter: Höheres Alter = Höherer Zins
  7. Jobsituation: Sicherer Job = niedrigerer Zins

Eine Aussage über den finalen Zinssatz kann daher nur Dein Berater treffen, wenn er Deine individuelle Situation kennt und den Markt einschätzt. Mit der NIST Bestzins Garantie hast Du zudem die Möglichkeit, Angebote von anderen Anbietern von uns noch einmal unterbieten zu lassen.

Wie hoch Deine Tilgung sein sollte

Der Tilgungsteil Deines Darlehens ist der Prozentsatz, der direkt in die Rückzahlung der geliehenen Geldsumme geht. Das Gegenstück dazu ist der Anteil für die Zinsen.

Bei der klassischen Baufinanzierung ist es üblich, dass die Tilgung zu Anfang festgelegt wird und dass sie dann kontinuierlich steigt. Das kommt dadurch, dass Du immer gleich hohe Raten zahlst und der Anteil für Zinskosten mit der sinkenden Restschuld ebenfalls sinkt. Noch nicht ganz klar? Dann schau hier!

Diese anfängliche Tilgung also muss bei den allermeisten Banken mindestens 2 % betragen. Anders ausgedrückt solltest Du im ersten Jahr 2 % Deiner Darlehenssumme zurückzahlen, plus Zinskosten. Noch besser ist eine noch höhere anfängliche Tilgung!

Vorteile einer hohen Tilgung:

  1. Das Darlehen ist schneller abbezahlt
  2. Du bekommst einen kleineren Zinssatz
  3. Deine Zins-Ausgaben sinken

Wie Du die passende monatliche Rate findest

Deine maximale monatliche Rate für die Finanzierung sollte 30–40 % Deines Netto-Haushaltseinkommens nicht überschreiten, damit genügend Puffer die schönen Dinge des Lebens bleibt.

Das heißt: Wenn Dein Netto-Haushaltseinkommen 3.500 € ist, ergibt sich daraus eine maximale Monatsrate von 1.050 bis 1.400 €. Bei 2.000 € Einkommen kann Deine monatliche Rate 600–800 € hoch sein und bei 5.000 € Einkommen 1.500–2.000 €.

Rechne hier lieber vorsichtiger, denn wenn Du wegen der Monatsraten später jeden Cent zweimal umdrehen musst, bringt Dir auch das schönste Zuhause nichts. Ein wenig länger abbezahlen kann eine Menge Lebensqualität bedeuten – und trotzdem wenig zusätzliche Kosten, die Zinsen sind ja niedrig. Was sich besser eignet, wenn Du einmal doch mehr zurückzahlen kannst als gedacht: Sondertilgungen!

Mit Sondertilgungen schneller schuldenfrei

Sondertilgungen sind Zahlungen, die Du über die monatlichen Raten hinaus machen kannst. Sie verringern Deine Restschuld direkt, sodass Du schneller kreditfrei bist. Für gewöhnlich kannst Du jährlich 5 % Deiner Kreditsumme kostenlos und zinsfrei sondertilgen, also bei 200.000 € Darlehen 10.000 €.

Nutze diese Möglichkeit, wenn Du kannst! Mit 5 % pro Jahr kannst Du in 10 Jahren die Hälfte Deines Darlehens abbezahlen und Steuer-Rückzahlungen oder Geldgeschenke in Dein Zuhause stecken.

Nebenkosten beim Hauskredit

Fester Bestandteil Deiner Immobilienfinanzierung sind die Nebenkosten. Das sind weitere Ausgaben, die nicht direkt mit Deiner Immobilie zu tun haben, die bei der Hausfinanzierung aber zusätzlich anfallen.

Diese Kosten (für Makler, Notar und Grundsteuer) betragen 6–18 % des Kaufpreises, je nach Region.

Beim Hauskredit der Banken kannst Du die Nebenkosten nicht mitfinanzieren! Deshalb ist es am besten, wenn Du sie mit Deinem Eigenkapital bezahlen kannst.

Nebenkostenrechner für den Hauskauf

+++Update zur Maklercourtage: Anfang Oktober wurde Gesetzentwurf beschlossen+++

Das gleiche Bestellerprinzip wie bei Mietobjekten soll neuen Angaben zufolge für Kaufimmobilien nicht kommen. Anfang 2020 könnte stattdessen das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft treten.

Es besagt, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerkosten übernimmt, wenn nicht sogar alles. Einzelheiten müssen noch geklärt werden.

Das kann für Dich beim Hauskauf Einsparungen von mehreren tausend Euro bedeuten!

Mögliche weitere Kosten

Was beim Neubau auch Geld kostet:

  • Kosten für Gutachten, z.B. über die Bodenqualität (ca. 500 € je Gutachten)
  • Kosten für eine Grundstücksvermessung (ca. 1.000 €)
  • Erschließungskosten bei fehlender Anbindung an Strom, Wasser etc. (ca. 1000 € pro m Leitung)
  • Andere vorbereitende Maßnahmen: Bäume fällen lassen (200–500 € plus bis zu 300 € für die Entsorgung), Erdaushub für Keller (25–50 € pro m³), Abbrucharbeiten (ca. 100 € pro m²)

Was beim Kauf einer Bestandsimmobilie hinzukommen kann:

  • Sanierungs- bzw. Modernisierungskosten (Dach, Heizung etc.)
  • Renovierarbeiten (Wände streichen, Parkett abschleifen etc.)
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Hast Du wenig Eigenkapital, kannst Du eventuell die Nebenkosten mit einem Privatkredit abdecken! Die Beantragung übernimmt Dein Finanzierungsberater für Dich.

Unser Podcast zum Thema Kaufnebenkosten

Unser Finanzierungsexperte Joe beantwortet Hörerfragen. Hör rein!

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Je mehr Eigenkapital Du einbringst, desto besser! Bei 40–50 % des Kaufpreises erhältst Du die besten Zinsen, mindestens solltest Du aber die Nebenkosten in Höhe von 6–18 % abdecken können.

Kannst Du ca. die Hälfte des Kaufpreises direkt mit eigenen Mitteln bezahlen, benötigst Du natürlich einen kleineren Hauskredit und bekommst so die besten Zinsen von der Bank. Damit sinkt auch der Betrag, der über die Jahre für Zinsen anfällt.

Lass dich unbedingt auch zu einer Eigenkapital-Optimierung beraten. Unter Umständen können bereits 2.000 € mehr Einsatz Deinen Zinssatz verbessern!

Was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital sind alle finanziellen Mittel, die Du direkt und kurzfristig in den Immobilienkauf einbringen kannst, wie z. B.:

  • Bargeld
  • Erspartes
  • Aktien, Fonds, ETFs
  • Lebensversicherungen

Finanzieren ohne Eigenkapital – geht das?

Im Prinzip: Ja. Du kannst ein Zuhause finanzieren, ohne einen Euro eigenes Geld reinzustecken. Dafür musst Du aber einige Voraussetzungen erfüllen, weil so eine Vollfinanzierungen für Banken riskanter ist.

Du brauchst auf jeden Fall einen sicheren, gut bezahlten Job und einen makellosen SCHUFA-Score. Finanziert Ihr als Paar und seid beide in sicheren Jobs, erhöht das Eure Chancen. Dein Wunschobjekt sollte ebenfalls in einem ausgezeichneten Zustand sein. Für ein sanierungsbedürftiges Haus in schlechter Lage wirst Du ohne eigenes Geld keinen Zuspruch bei der Bank finden.

Damit geht die Bank sicher, dass Du Deinen Hauskredit über einen langen Zeitraum bezahlen kannst und dich nicht in ein unmögliches Vorhaben verrennst.

Achtung: Finanzieren ohne eigenes Geld führt zu höheren Zinsen!

Welche Arten von Hauskrediten gibt es?

Der in Deutschland bekannteste und beliebteste Hauskredit nennt sich Annuitätendarlehen. Bei dieser Art Finanzierung hast Du gleichbleibende monatliche Raten, denselben Zinssatz und kannst über viele Jahre sicher planen. Kletternde Zinsen auf dem Markt können Dir während Deiner Zinsbindungsfrist damit egal sein! Die Zinsbindung kann bis zu 30 Jahre vereinbart werden. Hier findest Du mehr Informationen zum Annuitätendarlehen.

Andere Darlehensarten

Es gibt noch andere Hauskredite, die selten sind, für Dein Vorhaben aber genau das Richtige sein können:

  • (Teil)variable Darlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • endfällige Darlehen

Mehr zu diesen ungewöhnlichen Darlehen findest Du im Artikel Baufinanzierung im Vergleich.

Darlehensantrag: Wie lange dauert es bis zur Zusage?

Hast Du Dich für ein Darlehen entschieden, reichst Du mit Deinem Berater einen sogenannten Darlehensantrag ein. Er beinhaltet Infos zu Deinem gewünschten Darlehen und Unterlagen zu Dir und der Immobilie.

Diese Dokumente zu sammeln, beansprucht erfahrungsgemäß mindestens eine Woche, denn die Liste ist lang! Ist alles eingereicht, kannst Du Dich zurücklehnen und auf die Antwort der Bank warten.

Die Prüfung Deines Antrags dauert auch etwa eine Woche. Allerdings: Es gibt auch Anbieter, die nur wenige Tage benötigen sowie solche, die wegen hoher Nachfrage mehr als 10 Tage brauchen! Dein Berater kennt die Besonderheiten Deiner Bank und kann Deine Wartezeit gut abschätzen.

Mit der Zusage bekommst Du Deinen Darlehensvertrag vorgelegt. Hast Du den unterschrieben zurückgeschickt, erhältst du Deinen Hauskredit nach wenigen Tagen ausgezahlt.

Welche Unterlagen braucht die Bank?

Das wohl anstrengendste Thema bei der Immobilienfinanzierung sind die Unterlagen. Diese zusammenzusuchen dauert und ist mühsam. Ein Grund dafür, warum sich Kreditnehmer nach Ablauf der Laufzeit ihres Hauskredits nicht selten dazu entscheiden, als Anschlussfinanzierung für ihre Restschuld eine Prolongation statt einer Umschuldung zu wählen. Schlechtere Konditionen werden akzeptiert, da die meisten Unterlagen bereits bei der Bank liegen und somit keinen weiteren Aufwand erzeugen.

Um Dir diesen Stress mit den Dokumenten zu ersparen, haben wir eine Checkliste für Dich erstellt. Sie zeigt Dir nicht nur, was die Bank typischerweise für die Zusage Deines Darlehens verlangt, sondern auch, wo Du alles findest bzw. anfordern kannst. Wir helfen Dir aber gerne auch persönlich.

Und denk dran: Reichst Du Deine Unterlagen schneller ein, hast Du schneller den Schlüssel Deines neuen Zuhauses in der Hand!

Für Angestellte:

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Für Selbstständige:

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Vor dem Kredit steht das Haus

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Häufige Kundenfragen

Für jeden sieht der Weg ins eigene Haus anders aus. Was aber alle Wege gemeinsam haben, ist die Fülle an Detailfragen, die auftauchen. Was unsere Kunden im Beratungsgespräch besonders beschäftigt:

Fragen zu Risiken beim Hauskredit

Was passiert bei einer Trennung oder Scheidung mit dem Haus?

Wollt Ihr getrennte Wege gehen, ist zu entscheiden, was mit der gemeinsamen Immobilie geschieht. Steht nur einer von Euch im Grundbuch und im Darlehensvertrag und seid ihr nicht verheiratet, ist nur diese Person rechtlich für die Darlehenszahlung verantwortlich. Das heißt auch, dass sie den Ex-Partner aus dem Haus werfen kann!

Bei Verheirateten gilt normalerweise der Zugewinnausgleich: Kauft einer die Immobilie während der Ehe, ist der andere bei der Scheidung berechtigt, einen Ausgleich dafür zu verlangen. Kam die Immobilie mit in die Ehe, bleibt sie beim Besitzer.

Gerechter ist es, wenn beide Partner als Besitzer der Immobile eingetragen und auch zusammen für das Darlehen zuständig sind! Ist das der Fall, hast Du bei einer Trennung viele Möglichkeiten:

  • Auszahlen: einer zieht aus und bekommt 50 % des Hauswertes
  • Verkaufen und Kaufpreis aufteilen
  • Vermieten und Einnahmen aufteilen
  • Übertragen: z. B. auf ein gemeinsames Kind
  • Aufteilen in 2 separate Wohnungen

Wenn Du gern von vornherein geklärte Verhältnisse zur Immobilie hast, kannst Du das in einer Klausel im Ehevertrag festhalten. Für Unverheiratete geht dasselbe über einen GbR-Vertrag mit einem Notar.

Wie kann ich mich gegen Krankheit und Arbeitslosigkeit absichern?

Eine lange Krankheit oder Arbeitslosigkeit kann jeden treffen, gerade über einen so langen Zeitraum wie eine Immobilienfinanzierung. Um mit dem Job nicht gleichzeitig das Zuhause zu verlieren, gibt es verschiedene Versicherungen:

  • Berufsunfähigkeits- & Unfall-Versicherung: zahlen eine Extra-Rente
  • Krankentagegeld-Versicherung: zahlt zusätzliches Krankengeld
  • Restschuld-Versicherung: Bezahlt das Darlehen im Notfall

Was Du noch tun kannst: Hab immer einen Notgroschen auf dem Konto, der Dich und Deine Familie durch längere Krankheit oder die Jobsuche bringt. Ideal sind 6–9 monatliche Haushaltseinkommen.

Lege darüber hinaus regelmäßig Geld für die Instandhaltung Deiner Immobilie zurück, auch die verursacht Kosten. 12 € pro Quadratmeter und Jahr sind ein guter Richtwert für Rücklagen. Bei älteren Objekten rechne ein paar Euro drauf.

Was passiert bei einem Todesfall mit dem Hauskredit?

Man möchte ungern daran denken, aber ein Todesfall ist einer der häufigsten Gründe, warum der Traum vom eigenen Zuhause platzt.
Besonders, wenn nur ein Gehalt die Monatsraten tilgt, lohnt sich als Vorsorge eine Risikolebensversicherung. Die zahlt einen festgelegten Betrag an die Hinterbliebenen aus, mit dem das Darlehen dann bezahlt werden kann.

Speziell für Hauskredite gibt es Versicherungen mit fallender Versicherungs-Summe, die sich an Deine Restschuld anpasst.

Fragen zu Konditionen und Co.

Bekomme ich einen Hauskredit trotz SCHUFA?

Kurz gesagt: Höchstwahrscheinlich nicht. Dein SCHUFA-Score ist für die Bank ein wichtiger Anhaltspunkt dafür, wie verlässlich Du in finanziellen Belangen bist. Enthält er Angaben über nicht bezahlte Rechnungen und ähnliches, ist das für die Bank ein schlechtes Zeichen und meist auch ein K.O.-Kriterium.

Könnte Dein Score besser sein? Dann kläre zuerst Probleme und Fehler auf Seiten der SCHUFA (die kommen immer wieder vor!). Zahle dann Deine offenen Rechnungen und wenn’s geht auch schon laufende Kredite ab. Drei Jahre, nachdem Du allen Verpflichtungen nachgekommen bist, ist Deine SCHUFA-Weste wieder rein. Jetzt stehen Deine Chancen auf einen Hauskredit ausgezeichnet! Nimm keine größeren Kredite auf und überprüfe Deinen Score regelmäßig, wenn Du bald finanzieren möchtest.

Raten pausieren oder stunden – Wie geht das?

Viele Darlehen erlauben eine sogenannte Stundung oder Stilllegung für einen kurzen Zeitraum. Dann werden nur die Zinsen des Darlehens gezahlt und die Tilgung aufgeschoben. Du zahlst also statt der ganzen Rate nur einen sehr kleinen Teil. Die Kredit-Laufzeit verlängert sich entsprechend. Meistens kannst Du kostenlos Pausen von einer bis zwei Raten jährlich machen, einen rechtlichen Anspruch hast Du darauf aber nicht.

Wie kann ich günstig umschulden?

Wenn Dein Darlehen ausläuft und Du eine Restschuld offen ist, geht es daran, eine günstige Anschlussfinanzierung zu finden. Weil die Zinsen seit Jahrzehnten fallen, hast Du darauf beste Chancen! Verlängerst Du bei Deiner Bank, nennt sich das Prolongation („Verlängerung“). Sie ist unkompliziert, weil Du Deine Immobilie, Bonität etc. nicht noch mal prüfen lassen musst. Bessere Zinsen bekommst Du aber mit einer Umschuldung, d. h., wenn Du Anbieter vergleichst zu einer anderen Bank wechselst.

Johannes Erdmann
Johannes ErdmannFinanzierungsexperte
4.9/5
Ich bin seit 2010 im Bankwesen und konzentriere mich seit 2013 auf die Immobilienfinanzierung.
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