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So sicherst Du Dir den besten Hauskredit!

Du willst lieber Kaufen statt Mieten? Alles, was Du wissen musst, liest Du hier.

Johannes Erdmann von
Aktualisiert am 15.10.2019
10 Min. Lesezeit
So sicherst Du Dir den besten Hauskredit - Titelbild

Die Top-Themen dieses Artikels:

Ein Hauskredit Vergleich lohnt sich immer!

Ist es mal wieder an der Zeit für einen neuen Handytarif oder einen neuen Stromanbieter, so greift man gerne auf Vergleichsportale zurück, um das beste Angebot zu finden.

Entscheidet man sich dann für den günstigeren Tarif, kommt dieser meist mit einer längeren Laufzeit. Doch das Risiko ist überschaubar, solange man nicht die Kündigungsfrist versäumt.

Bei der Wahl des passenden Hauskredits, der vielleicht größten Investition im Leben, entscheiden sich hingegen immer noch viele Kreditnehmer für ihre Hausbank statt Kredite zu vergleichen.

Man kennt die Beraterin bzw. den Berater schon seit Jahren, die Auswahl an Krediten scheint schlichtweg unüberschaubar oder das Angebot ist vielleicht nur minimal schlechter.

Doch ein minimal schlechterer Zinssatz sowie viele weitere Facetten können bei größeren Darlehenssummen durchaus Mehrkosten im fünfstelligen Bereich bedeuten. Ein Kredit Vergleich lohnt sich also in jedem Fall, auch wenn sich die Kredite oberflächlich betrachtet vielleicht kaum unterscheiden.

Um Dir die besten Konditionen für die Finanzierung Deiner Immobilie zu sichern, solltest Du beim Vergleich auf Folgendes achten:

  • Zinsen: Ist der Zinssatz niedrig und ein Anstieg nicht absehbar, vereinbare eine lange Zinsbindung.
  • Raten: Je kleiner Deine monatlichen Raten, desto länger die Kreditlaufzeit und höher die Kosten.
  • Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Du einbringst, desto günstiger sind die Zinsen für Deinen Kredit.
  • Konditionen: Sichere Dir kostenlose Sondertilgungen.

„Zinssatz und Tilgung sind aber nur kleine Aspekte, viel entscheidender sind die Richtlinien der einzelnen Geldinstitute. Wer sich bspw. für Eigentum in Hamburg interessiert, ist unter Umständen mit einer Bank aus München besser dran. Denn die kann dort möglicherweise Sonderkonditionen anbieten, wenn sie in der Gegend bisher noch nicht viele Immobilien finanziert hat.“ (Bernhard Mortensen, NIST CEO)

Tipp Icon

Du verreist gerne? Dann wähle eine monatliche Rate, die für Dich nicht bedeutet, die nächsten 10 Jahre auf Urlaub verzichten zu müssen!

Damit Du nicht den Überblick im Tarifdschungel verlierst und am Ende Deines Kreditvergleichs auch tatsächlich das für Dich beste Darlehen herauskommt, lass Dich persönlich und unabhängig beraten!

Lies weiter und finde heraus, wie viel Du Dir leisten kannst und wie Du das meiste für Dein Geld bekommst. Oder sprich persönlich mit unabhängigen Beratern wie den NIST Finanzierungsexperten, die für Dich kostenlos Kredite von über 400 Banken vergleichen.

Du erreichst unsere Finanzierungsexperten Mo-Fr 9-18 Uhr: 030 / 5 49 06 20 96

Was kann ich mir leisten?

Diese Faustformeln helfen Dir, einzuschätzen, wie viel Du Dir leisten kannst. Klick auf die Formeln für weitere Infos.

Kaufpreis = Einkommen x 100

Aus Deinem Monatseinkommen kannst Du leicht einen maximalen Kaufpreis schätzen: Nimm Dein Netto-Einkommen mal 100 und Du hast eine finanzierbare Kaufsumme! Häufig ist sogar ein wenig mehr drin.

Rate = 30–40 % vom Einkommen

Deine maximale monatliche Rate für die Finanzierung sollte 30–40 % Deines Netto-Haushaltseinkommens nicht überschreiten, damit genügend Puffer die schönen Dinge des Lebens bleibt.

Das heißt: Wenn Dein Netto-Haushaltseinkommen 3.500 € ist, ergibt sich daraus eine maximale Monatsrate von 1.050 bis 1.400 €.
Bei 2.000 € Einkommen kann Deine monatliche Rate 600–800 € hoch sein und bei 5.000 € Einkommen 1.500–2.000 €.

Kaufnebenkosten = 6–18 %

Nicht vergessen: Für die Kaufnebenkosten kommen 6–18 % des Kaufpreises auf Deine Ausgaben drauf! Damit werden Notar, Grunderwerbsteuer, Makler und Grundbucheintrag bezahlt.

Auch Erschließungsarbeiten am Grundstück, Sanierungen und Umbauten zählen in diese Kategorie.

Das sind natürlich nur grobe Richtwerte. Im Folgenden erfährst Du, wie Du Deinen maximalen Kaufpreis berechnest.

Berechne Deinen maximalen Kaufpreis!

Im Video erklärt Dir unsere Finanzierungsexpertin Jasmin, wie Du Deinen maximalen Kaufpreis berechnest.

Unsere Hauskreditrechner zeigen Dir anhand Deiner jetzigen Miete, wie viel Du Dir theoretisch leisten kannst und wie viel Darlehen Du benötigst.

Für eine konkrete Kredit-Auskunft brauchst Du folgende Angaben:

  • Eigenkapital: Wie groß sind Deine Ersparnisse?
  • Einkommen: Welche Einnahmen hast Du monatlich?
  • Immobilienpreis: Was kostet Dein Traumhaus?
  • Immobilienlage: Wo möchtest Du kaufen?
  • Monatsrate: Wie viel möchtest Du monatlich ausgeben?

Hast Du alle Informationen, helfen Dir unsere Finanzierungsexperten gern, den besten Kredit zu finden – schnell und transparent per Bildschirmübertragung. Schick uns Deine Anfrage, indem Du Dich hier durch klickst:

Hauskredit Zinsen so günstig wie nie

Was den aktuellen Zins betrifft, wäre jetzt der ideale Zeitpunkt für den Hauskauf! Nie war geliehenes Geld günstiger. Der Zinssatz, den Du auf Dein Darlehen bekommst, ist aber nicht allein abhängig von der Marktsituation.

Folgende Faktoren können Deinen Zins beeinflussen:

  1. Kredithöhe: große Hauskredite haben höhere Zinsen
  2. Zinsbindung: je länger, desto höher der Zinssatz
  3. Eigenkapital: mehr eigenes Geld senkt den Zins
  4. Grundschuld: zusätzliche Sicherheiten verbessern den Zins
  5. SCHUFA: Je besser der Score, desto kleiner die Zinsen
  6. Alter: Je älter Du bist, desto höher der Zinssatz
  7. Jobsituation: Festangestellte & Beamte bekommen niedrigere Zinsen

Eine Aussage über den finalen Zinssatz kann nur Dein Berater treffen, wenn er Deine Situation und das Marktangebot einschätzt. Mit der NIST Bestzins Garantie hast Du zudem die Möglichkeit, Angebote von anderen Anbietern von uns noch einmal unterbieten zu lassen.

Nebenkosten beim Hauskredit

*Update: Neues Makler-Gesetz soll Mitte 2020 kommen

Um Hauskäufer zu entlasten, sollen die Makler-Kosten zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden. Damit wäre das Bestellerprinzip vorerst vom Tisch. Das kann für Dich Einsparungen von mehreren tausend Euro bedeuten.

Doch es gibt auch kritische Stimmen: Weil Deine Provision von den Ausgaben des Verkäufers abhängt, muss er einen Nachweis bringen, wie viel er bezahlt hat. Außerdem müssen das neue Gesetz und sein Geltungsbereich missbrauchssicher gestaltet und präzise abgesteckt werden.

Andere Experten schlagen vor, statt der Maklergebühr die Grunderwerbsteuer zu senken und einen Freibetrag fürs erste eigene Zuhause einzuführen.

Welche Kosten kommen auf mich zu?

Stell Dir vor: Du hast Dein absolutes Traumhaus gefunden. Lage, Größe, Ausstattung, alles ist perfekt! Kosten soll es 250.000 €. An Eigenkapital hast Du 50.000 € angespart. Dann brauchst Du noch einen Kredit über 200.000 € und schon kannst Du einziehen, oder?

Nicht ganz. Zum Hauskauf kommen nämlich die Nebenkosten hinzu! Das sind weitere Ausgaben, die nicht direkt mit Deiner Immobilie zu tun haben, die beim Immobilienkauf zusätzlich anfallen.

Diese Kosten (für Makler, Notar und Grundsteuer) betragen 6–18 % des Kaufpreises, je nach Region.

Im Hauskredit der Bank kannst Du die Nebenkosten nicht mitfinanzieren! Deshalb ist es am besten, wenn Du sie mit Deinem Eigenkapital bezahlen kannst. Hier ein Überblick:

Nebenkosten bei Bestands- und Neubau-Immobilien

Folgende Nebenkosten kannst Du fest einkalkulieren. Sie sind fester Bestandteil Deiner Baufinanzierung:

  • Grunderwerbsteuer:  3,5 % – 6,5 % (je nach Bundesland)
  • Maklercourtage: 3,57 % – 7,14 % (je nach Bundesland, teilw. verhandelbar)
  • Notarkosten: ca. 1,5 %
  • Grundbucheintrag: ca. 0,5 %

Beim Neubau solltest Du zusätzlich mit möglichen weiteren Kosten kalkulieren:

  • Kosten für Gutachten, z.B. über die Bodenqualität (ca. 500 € je Gutachten)
  • Kosten für eine Grundstücksvermessung, falls noch nicht erfolgt (ca. 1.000 €)
  • Erschließungskosten bei fehlender Anbindung an Strom, Wasser etc. (ca. 1000 € pro m Leitung)
  • Genehmigungen, z.B. für das Abholzen von Bäumen (bis 90 €)
  • Andere vorbereitende Maßnahmen für den Hausbau: Bäume fällen lassen (200–500 € plus bis zu 300 € für die Entsorgung), Erdaushub für Keller (25–50 € pro m³), Abbrucharbeiten (ca. 100 € pro m²)
  • Evtl. weitere Notarkosten

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie kommen dagegen evtl. Sanierungs- bzw. Modernisierungskosten (Dach, Heizung, etc.) und Renovierungen (Wände streichen, Parkett abschleifen, etc.) auf Dich zu.

Nebenkostenrechner für den Hauskauf

Wenn Du den Kaufpreis Deiner Immobilie kennst, finde hier ganz leicht Deine Nebenkosten heraus:

Tipp Icon

Hast Du wenig Eigenkapital, kannst Du die Nebenkosten mit einem Privatkredit abdecken! Die Beantragung übernimmt Dein Finanzierungsberater für Dich.

Unser Podcast zum Thema: Nebenkosten beim Hauskredit

Mehr zum Thema gibt’s im NIST Podcast! Hör Dir an, wie Berater Joe Userfragen zu den Kaufnebenkosten verschiedener Objekte beantwortet.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Je mehr Eigenkapital Du einbringst, desto besser! Bei 40-50% des Kaufpreises erhälst Du die besten Zinsen, mindestens solltest Du aber die Nebenkosten in Höhe von 6-18 % abdecken können.

Kannst Du ca. die Hälfte des Kaufpreises direkt mit eigenen Mitteln bezahlen, benötigst Du natürlich einen kleineren Hauskredit und bekommst so die besten Zinsen von der Bank. Damit sinkt auch der Betrag, der über die Jahre für Zinsen anfällt.

Aber keine Panik, wenn Du nicht so viel Eigenkapital hast! Übernimmst Du die Nebenkosten, lässt sich ebenfalls eine sehr solide Finanzierung auf die Beine stellen.

Was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital sind alle finanziellen Mittel, die Du direkt und kurzfristig in den Immobilienkauf einbringen kannst, wie z. B.:

  • Bargeld
  • Erspartes
  • Aktien, Fonds, ETFs
  • Lebensversicherungen

Finanzieren ohne Eigenkapital – geht das?

Im Prinzip: Ja. Du kannst ein Zuhause finanzieren, ohne einen Euro eigenes Geld reinzustecken. Dafür musst Du aber einige Voraussetzungen erfüllen, weil so eine Vollfinanzierungen für die Bank riskanter ist.

Du brauchst auf jeden Fall einen sicheren, gut bezahlten Job und einen makellosen SCHUFA-Score. Finanziert Ihr als Paar und seid beide in sicheren Jobs, erhöht das Eure Chancen. Deine Wunsch-Immobilie sollte ebenfalls in einem ausgezeichneten Zustand sein. Für ein sanierungsbedürftiges Haus in schlechter Lage wirst Du ohne eigenes Geld keinen Zuspruch bei der Bank finden.

Damit geht die Bank sicher, dass Du auf lange Zeit Dein Darlehen bezahlen kannst und dich nicht in ein unmögliches Vorhaben verrennst.

Achtung: Finanzieren ohne eigenes Geld führt zu höheren Zinsen!

Welche Arten von Hauskrediten gibt es?

Der in Deutschland bekannteste und beliebteste Hauskredit nennt sich Annuitätendarlehen. Bei dieser Art Finanzierung hast Du gleichbleibende Raten, denselben Zinssatz und kannst über viele Jahre sicher planen.

Kletternde Zinsen auf dem Markt können Dir damit egal sein!

Andere Darlehensarten

Es gibt noch andere Hauskredite, die selten sind, für Dein Vorhaben aber genau das Richtige sein können:

  • (Teil)variable Darlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • endfällige Darlehen

Mehr zu diesen ungewöhnlichen Darlehen findest Du im Artikel Baufinanzierung im Vergleich.

Vor dem Kredit steht das Haus

Du hast eine Immobilie gefunden und willst den Verkäufer überzeugen? Das NIST Finanzierungszertifikat kann Dir dabei helfen, schneller einen Fuß in die Tür Deines Traumhauses zu bekommen! Es belegt Dir innerhalb weniger Minuten, was Du Dir leisten kannst und baut sofort Vertrauen beim Verkäufer auf.

Es ist komplett objektunabhängig, Du kannst es Dir selbst erstellen – und das kostenlos.

Das NIST Finanzierungszertifikat Icon

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Welche Unterlagen braucht die Bank?

Das wohl anstrengendste Thema bei der Finanzierung sind die Unterlagen. Damit Du den Überblick über die vielen benötigten Dokumente behältst, haben wir eine Checkliste für Dich erstellt. Sie zeigt Dir nicht nur, was Die Bank typischerweise für die Zusage Deines Darlehens verlangt, sondern auch, wo Du alles findest bzw. anfordern kannst.

Und denk dran: Reichst Du Deine Unterlagen schneller ein, hast Du schneller den Schlüssel Deines neuen Zuhauses in der Hand!

Für Angestellte:

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Für Selbstständige:

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Wie kann ich mich gegen Risiken absichern?

Hast Du bereits einen Hauskredit, können verschiedene Faktoren die Finanzierung bedrohen. Aber dafür gibt es Vorsorge-Möglichkeiten und Lösungswege.

Trennung oder Scheidung

Wollt Ihr getrennte Wege gehen, ist zu entscheiden, was mit der gemeinsamen Immobilie geschieht. Steht nur einer von Euch im Grundbuch und im Darlehensvertrag und seid ihr nicht verheiratet, ist nur diese Person rechtlich für die Darlehenszahlung verantwortlich. Das heißt auch, dass sie den Ex-Partner aus dem Haus werfen kann!

Bei Verheirateten gilt normalerweise der Zugewinnausgleich: Kauft einer die Immobilie während der Ehe, ist der andere bei der Scheidung berechtigt, einen Ausgleich dafür zu verlangen. Kam die Immobilie mit in die Ehe, bleibt sie beim Besitzer.

Gerechter ist es, wenn beide Partner als Besitzer der Immobile eingetragen und auch zusammen für das Darlehen zuständig sind! Ist das der Fall, hast Du bei einer Trennung viele Möglichkeiten:

  • Auszahlen: einer zieht aus und bekommt 50 % des Hauswertes
  • Verkaufen und Kaufpreis aufteilen
  • Vermieten und Einnahmen aufteilen
  • Übertragen: z. B. auf ein gemeinsames Kind
  • Aufteilen in 2 separate Wohnungen

Wenn Du gern von vornherein geklärte Verhältnisse zur Immobilie hast, kannst Du das in einer Klausel im Ehevertrag festhalten. Für Unverheiratete geht dasselbe über einen GbR-Vertrag mit einem Notar.

Krankheit und Arbeitslosigkeit

Eine lange Krankheit oder Arbeitslosigkeit kann jeden treffen, gerade über einen so langen Zeitraum wie eine Baufinanzierung. Um mit dem Job nicht gleichzeitig das Zuhause zu verlieren, gibt es verschiedene Versicherungen:

  • Berufsunfähigkeits- & Unfall-Versicherung: zahlen eine Extra-Rente
  • Krankentagegeld-Versicherung: zahlt zusätzliches Krankengeld
  • Restschuld-Versicherung: Bezahlt das Darlehen im Notfall

Was Du noch tun kannst: Hab immer einen Notgroschen auf dem Konto, der Dich und Deine Familie durch längere Krankheit oder die Jobsuche bringt. Ideal sind 6–9 monatliche Haushaltseinkommen.

Lege darüber hinaus regelmäßig Geld für die Instandhaltung Deiner Immobilie zurück, auch die verursacht Kosten. 12 € pro Quadratmeter und Jahr sind ein guter Richtwert für Rücklagen. Bei älteren Objekten rechne ein paar Euro drauf.

Todesfall

Man möchte ungern daran denken, aber ein Todesfall ist einer der häufigsten Gründe, warum der Traum vom eigenen Zuhause platzt.
Besonders, wenn nur ein Gehalt die Monatsraten tilgt, lohnt sich als Vorsorge eine Risikolebensversicherung. Die zahlt einen festgelegten Betrag an die Hinterbliebenen aus, mit dem das Darlehen dann bezahlt werden kann.

Speziell für Hauskredite gibt es Versicherungen mit fallender Versicherungs-Summe, die sich an Deine Restschuld anpasst.

Wenn es kurzzeitig finanziell eng wird, bieten die allermeisten Banken eine Pausierung Deines Darlehens an. Das heißt, Du kannst eine Ratenzahlung aussetzen. Dein Hauskredit verlängert sich entsprechend.

Eine längere Stundung geht auf Nachfrage auch manchmal.

Tipp Icon
Nimm immer zuerst Kontakt mit Deinem Kreditgeber auf, bevor Du Zahlungen aussetzt und bedenke, dass Ratenpausen einen SCHUFA-Eintrag bekommen!

Noch Fragen?

Unsere Finanzierungsexperten sind gern für Dich da! Ruf uns einfach an und sag uns, wie wir Dich unterstützen können.

Mo-Fr 9-18 Uhr: 030 / 5 49 06 20 96

Beratung anfragen!
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