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Hypotheken­­darlehen – Mit dem Hypotheken­rechner Kredite vergleichen

Mithilfe eines Hypothekendarlehens kannst Du Dein Eigenheim zinsgünstig und für die Bank sicher finanzieren.

von 3 Min. Lesezeit, 29.08.2018
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Mit Sicherheit ins eigene Zuhause

Mithilfe eines Hypothekendarlehens kannst Du Dein Eigenheim zinsgünstig und für die Bank sicher finanzieren. Dabei hinterlegst Du eine Immobilie (z.B. die, die Du finanzieren willst) bei Deinem Kreditgeber, sodass dieser über sie verfügen kann, falls Du Deine Raten nicht mehr zahlen Kannst. Ein Darlehen, das mit einer solchen Immobilie besichert ist, nennt sich Hypothekendarlehen. Die meisten Immobilienfinanzierungen werden auf diese Weise verwirklicht.

Lass Dich nicht vom Namen täuschen!

Auch wenn es weiterhin so genannt wird: der korrekte Begriff für ein Hypothekendarlehen sollte eigentlich Grundschulddarlehen lauten! Über eine Hypothek laufen nämlich schon seit Jahren keine Darlehen mehr. Das liegt daran, dass eine Grundschuld sowohl Dir als auch der Bank deutlich mehr Vorteile bietet als eine Hypothek.

Das Grundpfandrecht

Hypotheken und Grundschulden sind so genannte Grundpfandrechte und werden ins Grundbuch eingetragen. Beide gelten als Kreditsicherheiten und erhöhen so die Bonität eines Kreditnehmers gegenüber der Bank.

Das heißt, Du kannst der Bank ein Grundstück und ein darauf stehendes Haus oder eine Wohnung als Pfand überlassen für den Fall, dass Du Deinen Kredit nicht mehr abbezahlen kannst. Die Bank hat dann das Recht, die Immobilie beispielsweise zwangszuversteigern, wenn Du zahlungsunfähig wirst, und sich so ihr ausstehendes Geld zurückzuholen.

Ein Grundpfandrecht funktioniert sowohl mit einer Immobilie, die sich bereits in Deinem Eigentum befindet, als auch mit einer, die Du erst noch finanzieren willst und für die Du eine gute Bonität benötigst.

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Wie erwähnt gibt es einen Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek: Bei einer Hypothek besteht das Grundrecht immer in Bezug zu einer Schuld. Wenn Du für ein Darlehen eine Hypothek über 100.000 € aufnimmst und die Hälfte abbezahlst, besteht die Hypothek ebenfalls nur noch zu Hälfte; ist Deine Schuld komplett getilgt, ist die Hypothek ebenfalls hinfällig. Man muss sie dann durch einen Notar aus dem Grundbuch entfernen lassen, was aufwändig und teuer ist. Möchte man erneut Kreditsicherheit über die Immobilie bekommen, muss man auch eine neue Hypothek aufnehmen.

Im Gegensatz dazu ist eine Grundschuld losgelöst von einer Forderung. Sie kann im Grundbuch eingetragen werden und dann als Sicherheit für verschiedene Zwecke dienen, ohne dass für jedes Vorhaben ein neues Grundpfandrecht eingetragen und wieder ausgetragen werden muss.

Wie funktioniert ein Hypothekendarlehen?

Möchten Sie ein Darlehen aufnehmen, haben Sie die Wahl zwischen verschiedensten Unterarten; am beliebtesten sind Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen und endfällige Darlehen:

Das Annuitätendarlehen ist die klassische Form der Immobilienfinanzierung und läuft über gleichbleibende monatliche Raten, die sich in Tilgung und Zins aufteilen. ­

Tilgungsdarlehen haben eine gleich hohe Rate an Tilgung, auf die der Betrag für den Zins addiert wird; man bezahlt also zu Beginn deutlich höhere Raten als im späteren Verlauf des Darlehens.

Bei endfälligen Darlehen zahlst Du zunächst in monatlichen Raten Ihre Zinsen und mit der letzten Rate den kompletten Darlehensbetrag, den Du beispielsweise über einen Bausparvertrag angespart hast.

Im Beratungsgespräch kannst Du zusammen mit Deiner Beraterin oder Ihrem Berater feststellen, welches Darlehen das richtige für Dich ist. Auch die Beleihung mit einer Grundschuld wird von Deinem Berater in die Wege geleitet. Dafür wird zunächst der Beleihungswert Ihrer Immobilie geschätzt (also das, was die Immobilie längerfristig in den Augen der Bank wert ist; meistens 80–90 % des Kaufpreises). Basierend auf dem Beleihungswert kann die Bank dann absehen, wie viel Darlehen sie Dir gibt.

Hast Du das Darlehen einmal abgezahlt, ist es Dir überlassen, ob Du die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lässt oder sie behältst.

Glühbirne-Icon

INFO: Um ihr Risiko klein zu halten, finanziert eine Bank nicht den vollen Beleihungswert einer Immobilie. Im Gegenteil belohnt sie diejenigen, die einen geringeren Prozentsatz ihres Zuhauses finanzieren wollen, mit günstigeren Zinsen.

Hypothekendarlehen im Vergleich: Wie erhalte ich die besten Zinsen?

Hypothekenzinsen können sich im Stundentakt ändern und werden von folgenden Faktoren beeinflusst:

  • der EURIBOR-Leitzins und die allgemeine Zinslage
  • die Sollzinsbindung: je länger, desto höher die Zinsen
  • Deine Bonität, die die Bank ermittelt: je besser, desto niedriger der Zins
  • die Art des Immobiliendarlehens (z. B. Annuitäten-, Tilgungs-, variable Darlehen)
  • der Beleihungsauslauf: je höher der Wert, desto höher der Zins
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