Darlehensarten Verstehen

Hypotheken­­darlehen – Mit dem Hypotheken­rechner Kredite vergleichen

Mithilfe eines Hypothekendarlehens kannst Du Dein Eigenheim zinsgünstig und für die Bank sicher finanzieren.

Jasmin Rasmussen von
Aktualisiert am 22.08.2019
3 Min. Lesezeit
Titelbild für den Artikel "Hypotheken­­darlehen – Mit dem Hypotheken­rechner Kredite vergleichen"

Mit Sicherheit ins eigene Zuhause

Die meisten Baufinanzierungen funktionieren heute als Hypothekendarlehen: Du hinterlegst eine Immobilie (z. B. Dein Kaufobjekt) bei Deiner Bank. Die kann so über sie verfügen, falls Du Deine Raten nicht mehr zahlen kannst.

Ein Darlehen, das mit einer solchen Immobilie besichert ist, nennt sich Hypothekendarlehen.

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Lass Dich nicht vom Namen täuschen!

Auch wenn es weiterhin so genannt wird: der korrekte Begriff für ein Hypothekendarlehen sollte eigentlich Grundschulddarlehen lauten! Über eine Hypothek laufen nämlich schon seit Jahren keine Darlehen mehr. Das liegt daran, dass eine Grundschuld sowohl Dir als auch der Bank deutlich mehr Vorteile bietet als eine Hypothek.

Das Grundpfandrecht

Hypotheken und Grundschulden sind so genannte Grundpfandrechte und werden ins Grundbuch eingetragen. Beide gelten als Kreditsicherheiten und erhöhen so die Bonität eines Kreditnehmers gegenüber der Bank.

Das heißt, Du kannst der Bank ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung als Pfand überlassen für den Fall, dass Du Deinen Kredit nicht mehr abbezahlen kannst. Die Bank hat dann das Recht, die Immobilie beispielsweise zwangszuversteigern, wenn Du zahlungsunfähig wirst, und sich so ihr ausstehendes Geld zurückzuholen.

Ein Grundpfandrecht funktioniert sowohl mit einer Immobilie, die sich bereits in Deinem Eigentum befindet, als auch mit einer, die Du erst noch finanzieren willst und für die Du eine gute Bonität benötigst.

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Wie erwähnt gibt es einen Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek: Bei einer Hypothek besteht das Grundrecht immer in Bezug zu einer Schuld. Wenn Du für ein Darlehen eine Hypothek über 100.000 € aufnimmst und die Hälfte abbezahlst, besteht die Hypothek ebenfalls nur noch zu Hälfte. Ist Deine Schuld komplett getilgt, ist die Hypothek ebenfalls hinfällig. Man muss sie dann durch einen Notar aus dem Grundbuch entfernen lassen, was aufwändig und teuer ist. Willst Du noch mal eine Kreditsicherheit über die Immobilie bekommen, musst Du auch eine neue Hypothek aufnehmen.

Im Gegensatz dazu ist eine Grundschuld losgelöst von einer Forderung. Sie kann im Grundbuch eingetragen werden und dann als Sicherheit für verschiedene Zwecke dienen, ohne dass für jedes Vorhaben ein neues Grundpfandrecht eingetragen und wieder ausgetragen werden muss.

Wie funktioniert ein Hypothekendarlehen?

Willst Du ein Darlehen aufnehmen, hast Du die Wahl zwischen verschiedenen Unterarten:

  1. Das Annuitätendarlehen ist die klassische Form der Immobilienfinanzierung und läuft über gleichbleibende monatliche Raten, die sich in Tilgung und Zins aufteilen. ­
  2. Tilgungsdarlehen haben eine gleich hohe Rate an Tilgung, auf die der Betrag für den Zins addiert wird; Du bezahlst also zu Beginn deutlich höhere Raten als im späteren Verlauf des Darlehens.
  3. Auch (teil-)variable Darlehen sind möglich, bei denen sich der Zinssatz alle drei Monate an den Markt anpasst.

Die Beleihung mit einer Grundschuld wird von Deinem Finanzierungsberater in die Wege geleitet. Dafür wird zunächst der Beleihungswert der Immobilie geschätzt (also das, was die Immobilie längerfristig in den Augen der Bank wert ist; meistens 80–90 % des Kaufpreises). Basierend auf dem Beleihungswert kann die Bank dann absehen, wie viel Darlehen sie Dir gibt.

Hast Du das Darlehen einmal abgezahlt, ist es Dir überlassen, ob Du die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lässt oder sie behältst.

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Die Bank finanziert nicht den gesamten Beleihungswert einer Immobilie! Je mehr Eigenkapital Du für die Finanzierung mitbringst, desto bessere Zinsen gibt sie Dir.

Hypothekendarlehen im Vergleich: Wie erhalte ich die besten Zinsen?

Hypothekenzinsen können sich im Stundentakt ändern und werden von folgenden Faktoren beeinflusst:

  • EURIBOR-Leitzins und allgemeine Zinslage
  • Sollzinsbindung
  • Deiner Bonität
  • Art des Darlehens
  • Beleihungsauslauf
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