Tilgung Verstehen

Wie Du Deine ideale Tilgungsrate findest

Was es mit der Tilgungsrate auf sich hat und welche Tilgungsrate zu Deinen Zielen passt, erfährst Du hier.

Katharina Wischinski von
Aktualisiert am 06.11.2019
4 Min. Lesezeit
Ideale Tilgungsrate finden - Titelbild

Im eigenen Haus leben und dabei die Baufinanzierung schnell abgezahlt haben ist die Traumvorstellung schlechthin für viele Bauherren und Immobilienkäufer. Zur Erreichung dieses Ziels ist es vor allem wichtig, die passende Tilgungsrate für Deine Situation zu finden.
Die Tilgungsrate bestimmt nämlich, wie viel Prozent Deines Darlehens Du im Jahr zurückzahlst. Je höher sie ist, desto schneller und günstiger kommst Du ins eigene Zuhause.

Was bedeutet Tilgung?

Nimmst Du wie die meisten eine Baufinanzierung für deinen Immobilienkauf auf, zahlst Du in gleichbleibenden monatlichen Raten zwei Dinge an die Bank zurück: den Betrag, den Du Dir bei der Bank geliehen hast und die darauf berechneten Zinsen, an denen diese verdient. Den Anteil eines Kredites, der die geborgte Geldsumme begleicht, bezeichnen Fachleute als Tilgung.

Bei Abschluss eines klassischen Annuitätendarlehens wird eine anfängliche Tilgungsrate in Prozent der gesamten Darlehenssumme festgelegt. Sie muss mindestens 1 Prozent der Darlehenssumme betragen, besser noch 2–4 Prozent, damit Du möglichst schnell schuldenfrei wirst. Dieser anfängliche Tilgungssatz steigt dann von Jahr zu Jahr, da der Betrag an Zinsen, den Du zahlst, kontinuierlich mit der Restschuld sinkt.

Die beliebteste Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Es hat immer gleich hohe Monatsraten und gibt Dir so Planungssicherheit.

Wovon hängt die Tilgung ab?

Die Tilgungsrate hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab:

  1. Zum einen vom Zinssatz, den Du auf das Darlehen erhältst. Obwohl der Zinssatz nur durch einen Finanzierungsberater exakt ermittelt werden kann, ist ein Angebots-Check auf dem Markt für eine erste Schätzung ausreichend.
  2. Zum anderen von der Höhe Deiner Monatsraten. Wie viel Belastung Du Dir zutrauen kannst und willst, hängt von Deinem monatlichen Plus auf dem Konto und Deinem Lebensstil ab.

Welche Tilgungsrate ist die richtige für mich?

Die „richtige“ Tilgungsrate ist die höchstmögliche für Deine Bedürfnisse. Um Deinen finanziellen Spielraum abzustecken und den Sweet Spot Deiner Tilgung zu finden, ist zuallererst ein Kassensturz notwendig. Im Anschluss daran kannst Du verschiedene Tilgungsmöglichkeiten je nach Zinssatz und Monatsrate bestimmen. Der Tilgungssatz für Darlehen kann in der Regel zwischen 1 und 10 Prozent festgelegt werden.

Ist eine anfängliche Tilgung von 1 % ausreichend?

Eine Tilgungsrate von 1,0 Prozent ist das empfohlene Minimum bei Baufinanzierungen. Jedoch ist hier Vorsicht geboten, denn es dauert sehr lange, bis Du mit einer so kleinen Tilgung Deinen Kredit abbezahlt hast und auf dem Weg dahin musst Du einen großen Zinsanteil zahlen.

Möchtest Du ein Darlehen über 200.000 Euro aufnehmen zu einem Zinssatz von 2,0 Prozent und einer Zinsbindung von 20 Jahren, zahlst Du bei 1,0 Prozent anfänglicher Tilgung 500 Euro monatlich. So hättest Du Dein Darlehen aber erst nach über 55 Jahren abbezahlt! Nach 20 Jahren kämen allein an Zinskosten 70.922 Euro zusammen.

Ein weiterer Nachteil von niedrigen Tilgungssätzen ist die Gefahr von steigenden Zinsen bei den Banken: Dadurch, dass Du so lange abbezahlst, musst Du meist mehrere Anschlussfinanzierungen abschließen, bis Du Deine Schuld komplett beglichen hast. Im Beispiel brauchst Du nach 20 Jahren Laufzeit ein neues Darlehen. Sind die Zinsen bis dahin um 2 Prozent gestiegen, erhöht das Deine Ratenzahlungen von 500 auf über 750 Euro. Schlimmstenfalls wird das Darlehen dann unbezahlbar.

Tilgungsrate lieber höher als niedriger festlegen

Um dieser Zinsfalle und einer nie enden wollenden monatlichen Belastung zu umgehen, solltest Du mindestens 2,0 Prozent Tilgungsrate festlegen.
Hier verhält sich Dein Kredit bei gleichen Voraussetzungen gleich anders:

Deine 200.000 € hättest Du nach knapp 35 Jahren getilgt, bei einer monatlichen Rate von 667 €. In 20 Jahren zahlst Du 61.800 € an Zinsen, fast 10.000 € weniger als bei 1 % Tilgung!

Kannst Du Dir noch höhere monatliche Ausgaben leisten, ist es ratsam, diesen Zinsspareffekt noch stärker zu nutzen und höher zu tilgen:

  • Bei 3 % Tilgung und einer Rate von 833 € wären 250.000 € bereits nach 25 Jahren und 8 Monaten Laufzeit abbezahlt. Deine Zinszahlungen: 52.600 €.
  • Bei 4 % Tilgung beträgt die monatliche Rate 1.000 €, nach etwa 20 Jahren Laufzeit wärst Du schuldenfrei und hättest 43.500 € Zinsen gezahlt.
  • Bei 5 % Tilgung zahlst Du 1.166 € monatlich und bist nach gerade mal 17 Jahren schuldenfrei. Zinszahlungen hier sind mit 35.780 € halb so hoch wie bei einer Tilgung von 1 %!

Du weißt noch nicht genau, was Du Dir überhaupt leisten kannst? Dann lies hier weiter:

Ein Kassensturz zeigt, was Du Dir leisten kannst

Um Deine verfügbaren finanziellen Mittel zu ermitteln, ist es nötig, all Deine regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen. Dabei helfen Banking-Apps, Programme für Tabellenkalkulation oder auch einfach Stift und Papier.

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Denk daran, dass Deine Mietkosten beim Umzug ins eigene Zuhause entfallen! Was hinzukommt, sind Instandhaltungs-Rücklagen (ab 12–15 € pro Quadratmeter und Jahr).

Hast Du Deinen finanziellen monatlichen Überschuss berechnet, kommt noch das Eigenkapital hinzu, über das Du verfügst, wie:

  • Erspartes
  • ein Bausparvertrag
  • Aktien

Im Idealfall kannst Du 20 Prozent des Kaufpreises über Dein Eigenkapital zahlen, denn so kannst Du schnell und zinsgünstig finanzieren.

Mindestens sollten die Kaufnebenkosten wie Steuern und Notar aus Deiner Tasche gezahlt werden, das sind etwa 10 bis 15 %. Dabei kannst Du mit folgenden Nebenkosten rechnen:

Wenn Du mehr wissen willst, lies hier weiter: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Katharina Wischinski
Katharina WischinskiFinanzierungsexpertin
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Ich habe in mehr als zehn Jahren über 1.000 Kunden auf der Reise ins eigene Zuhause begleitet.
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