Verstehen

Immobilie als Altersvorsorge – So geht’s!

Wie das „Eigenheim für den Ruhestand“ funktionieren kann und für wen das Sinn ergibt, erklären wir Dir in diesem Artikel.

Dieter Dreyer von
Aktualisiert am 22.08.2019
5 Min. Lesezeit
Titelbild für den Artikel "Wie Sie eine Immobilie als Altersvorsorge nutzen können"

Betongold ist und bleibt eine beliebte Anlageform. In einer aktuellen Exporo-Umfrage zum Thema private Altersvorsorge fanden 86 % der Befragten Immobilien zur Selbstnutzung als Investition sinnvoll, eine vermietete Immobilie hielt jeder Zweite für lukrativ.

Aber was ist dran an der Vorstellung, eine eigene Immobilie sei die perfekte Absicherung für Deinen Lebensabend? Alle wichtigen Punkte zum Thema Immobilienkauf als Altersvorsorge für den Ruhestand und Experten-Tipps haben wir hier für Dich zusammengefasst.

Immobilie: Eigennutzung vs. Vermietung

Hast Du vor, eine Immobilie zu erwerben, bist Du nicht verpflichtet, für den Rest Deines Lebens in ihr zu wohnen. Du kannst sie auch für kürzere oder längere Zeit vermieten und die Einkünfte zum Teil als zusätzliche Einnahmen nutzen. Für beide Optionen gibt es gute Argumente. Was Du letztendlich machst, bleibt völlig Dir überlassen.

Egal, wofür Du Dich entscheidest: Ist das Darlehen einmal abbezahlt, wirkt die aus Selbstnutzung oder Vermietung gesparte beziehungsweise entstehende Summe dann wie ein Rentenplus im Alter. Dies macht Immobilienbesitz zur überlegenswerten Option für viele, die über ihre finanzielle Situation im Alter nachdenken.

Als Eigentümerin oder Eigentümer brauchst Du darüber hinaus nie Sorgen über Mieterhöhungen oder die Kündigung Deiner Wohnung machen. Dein Lebensmittelpunkt ist Dir auch sicher, wenn Du aus dem Arbeitsleben aussteigst.

Immobilie als private Altersvorsorge: Pro & Contra

Möchtest Du sofort in Dein neues Zuhause einziehen, sparst Du auch sofort monatliche Mietkosten. Das lohnt sich besonders in Gegenden, in denen Mieten im Verhältnis zum Kauf einer Eigentumswohnung teuer ist, denn dort rentiert sich in den eigenen vier Wänden zu wohnen besonders.

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Viele ländliche Gebiete verlieren vermutlich weiterhin an Wohnwert, schätzt der Postbank Wohnatlas 2019. Dort Mieter zu finden, kann sich später als schwierig erweisen.

Bewohnst Du Deine Immobilie selbst, bist Du von der künftigen Marktentwicklung unabhängig. Auch bei Arbeiten am Objekt hast Du das letzte Wort und gerätst nicht in Zugzwang, sofort zu handeln.

Zudem greifen Förderungen Dir unter die Arme, wenn Du eine selbstgenutzte Immobilie als Vorsorge für den Ruhestand nutzen möchtest, und Du kannst Dich in vielen Fällen über finanzielle Unterstützung vom Staat freuen.

Vermietete Immobilie als Altersvorsorge: Pro und Contra

Die zweite Option ist, Deine Immobilie zu vermieten. So bleibst Du trotz Immobilienbesitzes flexibel und erhältst zusätzliche Einnahmen als Zusatzrente. Vermietest Du, musst Du die Einnahmen zwar versteuern, kannst dafür aber im Gegenzug verschiedene Kosten von der Steuer absetzen. Dazu gehören unter anderem:

  • Baukosten
  • Darlehenszinsen
  • Grundsteuer und Reparaturkosten.

Das schafft ein finanzielles Plus, das etwa für die Modernisierung des Objekts und die Altersvorsorge angelegt werden kann.

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Willst Du später einmal in Deine vermietete Immobilie einziehen, solltest Du das im Mietvertrag frühzeitig ankündigen! Am leichtesten geht das über einen Zeitvertrag.

Es ist nicht möglich, Mieter einfach wegen Eigenbedarfs kurzfristig rauszuwerfen, ohne sie von vornherein darüber zu informieren! Dafür braucht es nachvollziehbare Gründe – zu denen die Nutzung der Immobilie als Altersruhesitz zählt – und meist auch eine Klausel im Mietvertrag.

Eigentum schützt vor Kosten nicht!

Doch eine eigene Immobilie bedeutet nicht nur die Freiheit von Mietkosten. Man lebt zwar mietfrei, aber auf keinen Fall komplett frei von finanziellen Verpflichtungen: Heizung, Strom und Wasser müssen auch in den eigenen vier Wänden bezahlt werden.

Ein weiterer nicht unerheblicher Preisfaktor sind Instandhaltungskosten und Reparaturen, die früher oder später anfallen. Wohnst Du zur Miete, bezahlst Du diese noch pauschal über die Nebenkosten an den Vermieter. Gehört das Haus aber Dir, musst Du selbst für alles aufkommen.

Der einfache Vergleich von Miete und Monatsrate des Darlehens funktioniert also nicht, genauso wenig wie die Vorstellung, nach Ende der Tilgung des Hauskredits kämen abgesehen von Strom und Heizung keinerlei Wohnkosten mehr auf Dich zu.

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Beginne frühzeitig damit, ein Polster für Reparaturen und Sanierungen am Haus anzulegen! Pro Jahr und Quadratmeter sind 12–15  € nötig, bei älteren Gebäuden mehr.

Allgemeine Faustregeln für Wohneigentum:

  • Alle 20–30 Jahre werden eine neue Einbauküche und eine Renovierung des Badezimmers nötig
  • Alle 30–40 Jahre ein neues Dach und eine neue Haustür
  • Nach 10–15 Jahren benötigt die Fassade einen neuen Anstrich
  • Hinzu kommen alle Dinge, die ungeplant zu Bruch gehen, wie die Heizungsanlage, Fenster, Elektroanlagen.

Staatliche Unterstützung: Wohn-Riestern und KfW

Möchtest Du in eine selbstgenutzte Immobilie investieren, ist Wohn-Riestern eine Option. Damit kannst Du zu günstigen Zinsen finanzieren, gewinnbringend sparen und bekommst zusätzlich eine jährliche Förderung vom Staat. Drin sind 175 € pro Erwachsenem plus 185–300 € pro im Haushalt lebendem Kind.

Wohn-Riestern kannst Du entweder, indem Du erst einen bestimmten Betrag in einen Bausparvertrag einzahlst und dann ein günstiges Darlehen dazu bekommst, oder indem Du gleich ein Darlehen ausgezahlt bekommst und dieses über verschiedene Wege zurückzahlst.

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Wohn-Riestern ist vor allem eine Option für diejenigen, die zeitnah bauen oder kaufen wollen, ohne erst jahrelang zu sparen.

Eine weitere anrechenbare Förderung sind die Programme der KfW, die sowohl den Neubau als auch Kauf und Sanierung von Wohneigentum fördern. Mit der KfW kannst du Darlehen günstig finanzieren und auch Zuschüsse zur Tilgung erhalten.

Hier erfährst Du, wie Du mit der KfW zu niedrigen Zinsen finanzieren kannst.

Sind die eigenen vier Wände als Altersvorsorge sinnvoll für mich?

Möglichkeiten zur Altersvorsorge gibt es viele, von Riesterrente über Fonds bis hin zu privaten Lebens- und Rentenversicherungen.

Für eher konservative Anleger haben sich Immobilien seit jeher bewährt. Bei “Betongold” besteht im Gegensatz zu risikoreichen Anlagen wie Aktien kaum ein Risiko, dass das angelegte Geld maßgeblich schrumpft. Doch auch hier gibt es Ausnahmen.

Ob eine Immobilie die beste Option für Dich darstellt, wie die Wertentwicklung in Deutschland tatsächlich mittel- bis langfristig aussehen wird und ob Du trotz aller fälligen Ausgaben im Wohneigentum insgesamt günstiger lebst, lässt sich abschließend nicht pauschal sagen.

Prognosen wie der Postbank Wohnatlas und eine nüchterne Einschätzung der vermutlichen Ausgaben und Einsparungen können aber gute Anhaltspunkte sein und Dir ein Gefühl dafür geben, was Dich als Eigentümer oder Eigentümerin erwartet und ob eine Immobilie ein tatsächliches Plus für Deine Rente bedeuten kann.

Lass Dich also zum Thema Baufinanzierung gut beraten und nutze wo möglich Förderungen wie Wohn-Riester oder KfW-Programme.

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