Verstehen

Immobilie als Kapitalanlage kaufen

Wie Du eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen kannst, lernst Du im Artikel.

Lars Krajewski von
Aktualisiert am 22.08.2019
4 Min. Lesezeit
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Wie werden Immobilien zur krisenfesten Anlagemöglichkeit?

Nicht jeder Hauskäufer möchte eine Immobilie aus rein persönlichen Gründen kaufen: Niedrige Zinsen und schwankende Märkte haben in den letzten Jahren einen regelrechten Anleger-Boom verursacht, Immobilien als Kapitalanlage sind gefragt wie nie.

Besonders beliebt sind hier Wohnungen und Häuser, die vermietet werden und so als Anlagemöglichkeit und Einkommensquelle dienen. Das ist aber nur eine gute Idee, wenn das Objekt bestimmte Voraussetzungen erfüllt und wenn die Investition gründlich durchgerechnet ist!

Denn auch wenn ein Mietobjekt auf den ersten Blick sehr rentabel wirkt, gibt es viele scheinbar kleine Faktoren, die sich zu echten Rendite-Killern entwickeln können.

Warum in Immobilien investieren?

Was spricht überhaupt dafür, in ein Haus oder eine Wohnung zu investieren, die man vermieten möchte? Und wieso ist diese Anlagestrategie seit dem Ende der Finanzkrise 2008 so beliebt?

1. Niedrige Zinsen

Seit Jahren sind die Zinsen in Deutschland im Keller. Die Bauzinsen sind historisch niedrig, was Immobilienfinanzierungen weit günstiger und dadurch beliebter macht. Aber auch die Zinsen auf Geldanlagen sind so niedrig, dass sich viele Anleger nach anderen Möglichkeiten umsehen, ihr Kapital möglichst wertsteigernd zu binden.

Dein Geld auf einem Sparbuch oder Tagesgeldkonto zu parken lohnt sich längst nicht mehr, da die Zinsen nicht mal mehr die Inflation abdecken und Du so effektiv Geld verlierst.

2. Sichere Investition

Auf der anderen Seite sind vielen Anlegern Wertpapier-Strategien wie Aktien, Fonds oder Zertifikate zu riskant. Stürzt eine Aktie ab, bleibt von der Investition im schlimmsten Fall nichts. Im Gegensatz dazu ist eine Immobilie eine solide Anlage zum Anfassen, für viele ein unschlagbarer Vorteil.

Wertschwankungen bei Immobilien kommen natürlich ebenfalls vor, allerdings in viel gemäßigteren Bahnen und ohne das Risiko, dass Deine Investition einfach “verschwindet”. Zudem locken Immobilien mit der Möglichkeit der Selbstnutzung und mit Mieteinsparungen.

3. Zusätzliches Einkommen

In weiten Teilen Deutschlands kann man zudem mit stetigen, langfristigen Renditen auf sein Objekt rechnen. Dadurch, dass die Miet- und Kaufpreise in Deutschland im internationalen Vergleich aufholen, steigen die Preise weiter oder bleiben zumindest stabil. Durch Vermietung können Anleger Monat für Monat passives Einkommen generieren, das sie in ihr Darlehen stecken und später zum größten Teil frei verwenden können.

Immobilienkauf als Kapitalanlage – worauf muss ich achten?

1. Standort der Immobilie

Die wichtigsten drei Immobilien-Kaufkriterien sind ja bekanntlich Lage, Lage und Lage. Das stimmt auch für vermietete Objekte. Du solltest Dir sicher sein, das Haus auf dem Land oder die Mietwohnung am Stadtrand auf lange Sicht vermieten zu können, denn nur so fließt verlässlich Geld auf Dein Konto. Ein längerer Mietausfall kann sich als Katastrophe für Deine Finanzen erweisen!

Wichtig ist auch, zu wissen, dass Deine angepeilte Region in Deutschland wertstabil bleibt und dass das Angebot an Arbeitsplätzen und die Infrastruktur stimmen. Überlege auch, ob Du später selbst in die Immobilie einziehen möchtest.

2. Der Zustand des Kaufobjekts

Ob ein Anlageobjekt attraktiv ist oder nicht, hängt auch vom Baujahr und Zustand ab. Musst Du erst Unmengen für Renovier-Arbeiten und Sanierungen ausgeben, ist ein Kauf nur in sehr gefragten Regionen und Stadtteilen sinnvoll. Auch vor Bauschäden und mangelhafter Technik im Haus solltest Du Dich in Acht nehmen, später fallen solche Mängel auf Dich zurück.

3. Die laufenden Kosten

Ebenfalls schlecht für Dich und Deine Mieter: Mangelhaft gedämmte Wohnungen mit veralteten Heizungen und ineffizienten Fenstern treiben den Energieverbrauch der Immobilie und damit auch die Kosten für Deine Mieter stark in die Höhe. Um gegen die Preise der Konkurrenz anzukommen, kann es dann nötig sein, die Miete zu senken, ein ziemlich schlechtes Geschäft. Check deshalb die Energieeffizienz Deiner Wunschimmobilie.

Ist die Immobilie ein Schnäppchen oder überteuert?

Hast Du ein interessantes Angebot gefunden und fragst Du Dich, ob es sich rentieren würde?
Der sogenannte Kaufpreisfaktor kann Aufschluss darüber geben, ob die möglichen Mieteinnahmen zum Preisschild einer Immobilie passen.

Er ist das Verhältnis von Kaufpreis und Jahreskaltmiete: So liegt er liegt bei 18, wenn der Kaufpreis einer Wohnung das 18-Fache der Jahresmiete darstellt. Nach 18 Jahren hättest Du also die Immobilie mit den Mietkosten bezahlt.

In der Regel gelten Kaufpreisfaktoren bis 20 als günstig; über 25 ist Kaufen teurer und weniger rentabel. Allerdings ist der Faktor stark standortabhängig, sodass Du in Metropolregionen generell mit höheren Zahlen rechnen musst.

Beispielrechnung

Eine Eigentumswohnung mit 3 Zimmern kostet 250.000 € und lässt sich zu 1.100 € monatlich vermieten. Pro Jahr kostet die Wohnung 13.200 € Miete.
Der Kaufpreisfaktor ist also 250.000 € / 13.200 € = 18,94. Diese Investition lohnt sich!

Aber: Nicht in jeder Gegend ist der Kaufpreisfaktor ausschlaggebend. In vielen Metropolen gibt es Faktoren von standardmäßig über 30, in Städten mit sinkender Bevölkerungszahl und ausbaufähiger Infrastruktur kann man dagegen Mehrfamilienhäuser finden, deren Faktor bei unter 10 liegt.
Trotzdem muss ersteres kein schlechtes Geschäft und letzteres keine tolle Anlage sein! Wichtiger ist die Tatsache, dass Deine Immobilie auch in Zukunft ihren Wert erhält.

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