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Kaufvertrag für Deine Immobilie – Was Du wissen musst

Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, schließt einen Kaufvertrag ab, in dem alle relevanten Einzelheiten des Erwerbs verbindlich festgehalten werden.

von 5 Min. Lesezeit, 18.03.2019
Kaufvertrag - Titelbild

Wer erstellt einen Immobilienkaufvertrag?

Der Kauf einer Immobilie ist typischerweise die größte finanzielle Transaktion im Leben eines Menschen. Aus diesem Grund schützt der Staat solche Käufe mit besonders strengen Verträgen, die nicht nur schriftlich festgehalten werden, sondern außerdem von einem unparteiischen Dritten, dem Notar, aufgesetzt und bezeugt werden.

Der Notar ist ebenfalls zuständig für die Aufklärung über Rechte, Pflichten und sonstige Inhalte des Schriftstücks. Der Kaufvertrag einer Immobilie ist für einen Laien nämlich kaum verständlich, er ist in hochgestochenem Juristendeutsch geschrieben, um alle rechtlichen Fallstricke zu umgehen und in jeder Situation seine Gültigkeit zu haben.

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TIPP: Der Notar wird bei Immobilien meistens vom Käufer engagiert. Hast Du keine Empfehlungen aus der Familie oder Deinem Freundeskreis erhalten, hilft die Notarauskunft der Bundeskammer auf notar.de. Für die Notarkosten solltest Du etwa 1 % des Kaufpreises einrechnen.

Was steht im Kaufvertrag?

Im Kaufvertrag festgehalten werden:

  • die Parteien, also Verkäufer und Käufer der Immobilie, deren Geburtsdaten und Adressen.
  • Informationen aus dem Grundbuch (z.B. die Übernahme oder Löschung von Grundschulden auf der Immobilie)

Weiterhin wird das Objekt, das den Besitzer wechselt, genau definiert. Dazu gehört:

  • eine detaillierte Beschreibung der Immobilie, ihre Beschaffenheit und etwaige Sachmängel
  • eine Aufzählung aller beweglichen Objekte, die zusätzlich gekauft werden, wie eine Einbauküche oder Möbelstücke
  • der Kaufpreis
  • eine detaillierte Aufführung Deiner Rechte als Käufer, solltest Du am Objekt einen nicht aufgeführten Mangel entdecken

Ebenfalls wichtig ist eine im Kaufvertrag vorgesehene sogenannte Auflassungsvormerkung, die der Notar nach Unterschreibung im Grundbuch hinterlegt. Sie verhindert unter anderem, dass der Verkäufer die Immobilie nach Verkauf mit einer Grundschuld belastet oder gar an einen Zweiten verkauft. Manchmal wird im Kaufvertrag auch die Maklerprovision notiert, sofern dieser nicht schon vor der Beurkundung bezahlt wurde.

Zu guter Letzt sollte ein Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht von mindestens zwei Wochen beinhalten, mit dem Du den Kauf kündigen könntest. Notare sind verpflichtet, Dir vor der Unterschreibung die kompletten Vertragsunterlagen zukommen zu lassen – bei gewerblichen Verkäufen mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin.

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TIPP: Beseitige alle Unklarheiten in einem zusätzlichen Treffen vor dem Unterzeichnungstermin und scheue Dich nicht davor, vermeintlich “dumme” Fragen zu stellen. Möchtest Du Änderungen oder Ergänzungen, kann der Notar diese direkt vornehmen. Unterschreib erst, wenn Du jeden Teil des Vertrages verstanden hast und mit allen Inhalten einverstanden bist.

Kaufvertrag – Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Möchtest Du eine Immobilie in einem Gebäudekomplex erwerben, wie eine Eigentumswohnung oder eine Haushälfte, wirst Du Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was im Detail zu Deinem Eigentum gehört, regelt die Teilungsvereinbarung oder Teilungserklärung. Prüfe, ob die Bezeichnung Deiner Wohnung in dieser Erklärung mit der im Kaufvertrag übereinstimmt, auch in Bezug auf weitere Nebenräume wie Kellerabteile.

Weiterhin ist es wichtig, auch Sondernutzungsrechte im Vertrag festzulegen. Dazu gehört  unter anderem die alleinige Nutzung eines Gartens. Ein weiterer wichtiger Teil der Teilungsvereinbarung ist die Gemeinschaftsordnung, die das Zusammenleben der einzelnen Wohnparteien untereinander regelt. Mit dieser solltest Du folglich einverstanden sein.

Versicherungen, die Dein Vorgänger auf die Wohnung abgeschlossen hat, übernimmst Du beim Kauf automatisch. Informiere Dich deshalb vorher bei der Hausverwaltung über bestehende Versicherungsverträge. Es ist weiterhin ratsam, einen Vorbehalt aufzunehmen, dass Du nicht für noch nicht gezahlte Hausgelder oder Jahresabrechnungen aufkommst; im besten Falle allerdings klärst Du solche Fragen im Vornherein. Auch die Höhe des Hausgeldes ist im Kaufvertrag festzuhalten.

Besonderheiten bei Neubau

Für Bauherren und Objekte von Bauträgern gelten andere Regeln als bei Menschen, die eine bereits bestehende Immobilie kaufen; denn ein noch zu bauendes Objekt muss rechtlich auf andere Weise festgehalten werden, um Sicherheit für beide Parteien zu bieten.

Immobilien von Bauträgern

Bauträger errichten auf eigene Rechnung Immobilien auf ihnen gehörenden Grundstücken. Vor oder während des Baus werden diese dann verkauft.

Schließt Du einen Kaufvertrag mit einem Bauträger ab, ist dies eine Mischung aus Werk- und Kaufvertrag. Die Errichtung des Rohbaus fällt unter einen Werkvertrag, während alle beweglichen Fertigteile am Haus, wie Fenster und Dachziegel, einen Kaufvertrag erfordern.

Nur das, was vertraglich vermerkt ist, ist auch verbindlich. Mündliche Zusagen oder Versprechen sind also rechtlich nicht gültig!

Bauträger verlangen häufig nicht die gesamte Kaufsumme mit Abschluss des Vertrages, sondern erhalten Teile davon mit Abschluss verschiedener Bau-Etappen. Bis zu 7 Raten sind hier zulässig.

Häufig wird im Kaufvertrag ein Festpreis für den Kauf der Immobilie festgelegt, der unabhängig von eventuellen Zusatzkosten ist, und ein verbindliches Fertigstellungsdatum. Außerdem haften Bauträger für Sachmängel, wenn nicht vertraglich anders geregelt. Bei Beanstandungen gelten dann die Bestimmungen in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die Dich als Kunden schützt.

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TIPP: Manche Firmen berechnen Arbeiten extra, die viele Bauherren als selbstverständlich erachten, damit ein Haus “schlüsselfertig” ist. Diese Kosten können sich schnell auf bis zu 20.000 € belaufen! Lass deshalb einen Bausachverständigen Deinen Bauvertrag auf solche versteckten Kosten prüfen und stell sicher, dass Dein Haus in dem Zustand und zu dem Preis fertig wird, den Du Dir vorstellst.

Kaufvertrag für Bauherren

Wirst Du Bauherr, übernimmst Du die volle Verantwortung für den Bau Deiner Immobilie, über die Du die volle Entscheidungsfreiheit besitzt. Grundsätzlich bist Du dann für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften zuständig, für die Einreichung von Anträgen, Kommunikation mit den Behörden und anderen Aufgaben. Häufig werden diese allerdings an einen sogenannten Entwurfsverfasser abgegeben, etwa an den Architekt Ihres Zuhauses.

Du bist zudem zuständig dafür, alle am Bau Beteiligten auszuwählen (Bauarbeiter, Betreuer, Ingenieure etc.). Die meisten Bauherren engagieren des Weiteren eine Baufirma, die sich um alle Bauleistungen bis zur Übergabe kümmert. Dieser sogenannte Generalunternehmer trägt dann Ihnen gegenüber die Verantwortung. Der dafür notwendige Werkvertrag benötigt keine notarielle Beurkundung.

Bei Fertighäusern ist die Situation ähnlich, allerdings haftest Du hier für alle Mängel am Objekt. Du bist dafür zuständig, den Bauantrag zu stellen, um eine Baugenehmigung zu erhalten, die Sicherheit der Baustelle zu wahren und alle Beteiligten zu vergüten, häufig in Einzelzahlungen.

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TIPP: Eine Bauwesenversicherung und Rohbau-Feuer-Versicherung ist bei Fertighäusern eine Überlegung wert!
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