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Wie Du die Lage einer Anlageimmobilie einschätzen kannst

Woran erkennst Du, wie gut die Lage einer Immobilie ist? Die Immobilienexperten von zinsbaustein.de geben Antworten!

Gastautor von
Aktualisiert am 22.08.2019
4 Min. Lesezeit
Titelbild für den Artikel "Wie Sie die Lage bei Anlageimmobilien einschätzen können": Vogelperspektive einer Stadt

Dass die wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung „Lage, Lage und Lage“ sind, hat jeder Anleger schon einmal gehört. Aber woran erkennst Du, wie gut eine bestimmte Lage ist? Lies hier, an welchen Fragen Du Dich orientieren kannst.

Eine Definition der Zielgruppen hilft

Beim Analysieren der Lage einer Wohnimmobilie kannst Du ein Stück weit von sich selbst ausgehen. Mit der Frage „Würde ich dort wohnen wollen?“ und etwas gesundem Menschenverstand erkennst Du häufig schon, ob eine Lage tendenziell attraktiv oder mau ist.
Trotzdem gilt selbstverständlich, dass nicht alle Wohnungen für jeden interessant sind. Familien haben andere Bedürfnisse als Studenten oder Senioren. Beispielsweise kann eine Einzimmerwohnung genau das Richtige für einen Berufseinsteiger, aber zu klein für eine junge Familie sein. Wenn Du bestimmte Zielgruppe für die Wohnung definierst, kannst Du Dich deren Bedürfnisse vor Augen halten und die Lage gezielter analysieren.

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Auf Seiten wie Thomas Daily  findest Du Reports für verschiedene Standorte und Immobilien-Kategorien und erfährst, welche Wohnungen wo besonders gefragt sind.

Beim Nachdenken über Ihre Zielgruppe bist Du nicht auf bloßes Spekulieren angewiesen. Im Netz sind zahllose Marktreports frei verfügbar – mit hilfreichen Informationen zu Standorten und Immobilien-Kategorien, wie beispielsweise studentischem Wohnen sowie Fakten zu einzelnen Gruppen.

Die Lage einer Immobilie ist mehrdimensional

Um Ihre Recherche zu strukturieren, kannst Du Dich an der Unterscheidung zwischen „Mikrolage“ und „Makrolage“ orientieren.

  • Die „Makrolage“ umfasst ein großräumiges Umfeld. Sie betrachtet die wichtigsten Standortfaktoren auf regionaler Ebene.
  • Die „Mikrolage“ ist die nähere Umgebung des Objekts. Sie betrachtet die Infrastruktur und das Ambiente in der Nachbarschaft der Wohnung.

Wie schätze ich eine Makrolage ein?

Bei einer Analyse der Makrolage prüfst Du, ob ein Standort wirtschafts- und bevölkerungsstark ist, denn das signalisiert eine hohe Nachfrage nach Wohnraum.

Dabei zählt nicht nur der momentane Stand, denn Immobilien sind ein langfristiges Investment. Achtest Du darauf, ob der Standort wächst und sich gut entwickelt. Sind die Prognosen negativ, wird in Zukunft auch tendenziell die Nachfrage nach Mietwohnraum sinken.

Wichtige Faktoren sind:

  • Demografie & Wanderungen: Steigt oder sinkt die Bevölkerung? Wie entwickelt sich das Alterssegment der Bevölkerung, das am ehesten der Zielgruppe entspricht? Entsprechende Informationen findest Du in Demografieberichten.
  • Beschäftigung: Wie entwickelt sich die Arbeitslosenrate? Diese ist auf der Homepage der lokalen Agentur für Arbeit einsehbar.
  • Einkommenssituation: Wie entwickelt sich die Kaufkraft / das verfügbare Einkommen der Einwohner am Standort? Diese Information findest Du über eine Google-Suche, beispielsweise in Berichten von Marktforschungsagenturen und Pressemitteilungen der statistischen Landesämter.
  • Wohnungsleerstand: Wie viel Prozent aller Mietwohnungen ist steht leer („Leerstandquote“)? Diese Angabe findest Du in diversen Immobilien-Marktberichten oder auf Statista
  • Jobchancen: Gibt es namhafte Unternehmen in der Region? Diese Frage lässt sich leicht mit einer Google-Suche beantworten.
  • Verkehrsanbindungen: Wie lange dauert der Weg in die nächste Stadt und zum nächsten Flughafen? Das lässt sich mit Google Maps herausfinden.
  • Immobilienpreise: Wie hoch sind die durchschnittlichen Miet- und Kaufpreise vor Ort und wie entwickeln sie sich? Mit Referenzwerten kannst Du überprüfen, ob die Wohnung überhaupt marktgerecht bepreist ist und ob die Mietrenditeprognosen realistisch sind.
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Zum Preisvergleich eignen sich z. B. der Capital-Immobilienkompass. Datenbanken wie jene von Immowelt verraten Dir zusätzlich, ob es einen Auf- oder Abwärtstrend gibt.

Wie schätze ich eine Mikrolage ein?

Bei einer Analyse der Mikrolage betrachtest Du die Nachbarschaft des Objekts mit Hinblick auf die Bedürfnisse der Zielgruppe.

Wichtige Faktoren sind:

  • Störungen: Gibt es Faktoren in der Nähe des Objekts, die die Bewohner irritieren könnten und damit potenziell die Attraktivität des Objekts mindern? Das können beispielsweise eine angrenzende Hauptverkehrsstraße, ein nahegelegener Flughafen, eine Polizeiwache, eine Chemiefabrik oder eine laute Kneipe sein.
  • Freizeitgestaltung: Gibt es Möglichkeiten zum Ausgehen und zur Freizeitbeschäftigung? Je nach Zielgruppe können Bars/Kneipen oder Parks mit Spielplätzen interessanter sein.
  • Nahversorgung: Gibt es Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, wie Supermärkte, Bäckereien und Drogerien?
  • Medizinische Versorgung: Sind eine Hausarztpraxis, eine Zahnarztpraxis und eine Apotheke bequem erreichbar?
  • Bildungseinrichtungen: Familien wünschen sich einen Kindergarten und Schulen, die gut erreichbar sind. Für Studierende dagegen ist die Nähe zu Ihrem Campus wichtig.
  • Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel: Wie lange brauchen die Anwohner zur nächsten Bus- oder Bahnstation? Wie gut ist die Anbindung von dort, ab welcher Uhrzeit fährt nichts mehr?

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