Anschlussfinanzierung Finanzieren

Prolongation oder Umschuldung als Anschlussfinanzierung?

Vergleich von Prolongation und Umschuldung mit allen Infos, Experten-Tipps, Vor- & Nachteilen

Johannes Erdmann von
Aktualisiert am 22.08.2019
6 Min. Lesezeit
Umschuldung oder Prolongation? Titelbild

Wenn Du Dir den Traum vom eigenen Zuhause erfüllt und dafür eine Baufinanzierung aufgenommen hast, kann es Dir so gehen wie vielen anderen Kreditnehmern auch: die Laufzeit Deines Darlehens endet, noch bevor die Gesamtschuld beglichen ist.

Die restlichen Schulden werden dann über eine Anschlussfinanzierung finanziert, die auf zwei Wegen abgeschlossen werden kann: über Deinen Kreditgeber als Prolongation oder Umschuldung bei einem neuen Kreditinstitut.

Was ist eine Prolongation?

Eine Prolongation ist die Verlängerung des Kreditvertrages bei Deinem Darlehensgeber.

Spätestens drei Monate vor Ablauf Deines Darlehens informiert Dich Dein jetziger Kreditgeber, ob er bereit ist, Deine Restschuld zu finanzieren. Hast Du Deine Monatsraten stets pünktlich bezahlt, erhältst Du einen Finanzierungsplan zu den Konditionen, die greifen, wenn Du bei Deinem Anbieter bleiben möchtest. Diese Anschlussfinanzierung nennt sich Prolongation (vom lateinischen prolongare für “verlängern”).

Prolongationen: die Vor- & Nachteile

Vorteile einer Prolongation

  • Erhalte bequem ein Angebot von Deiner Bank
  • Behalte Deine gewohnten Ansprechpartner
  • Eine Unterschrift genügt, keine großen Aufwände
  • Keine neue Bonitätsprüfung

Eine Prolongation erspart Dir die Recherche nach einem neuen Kreditgeber und ist somit äußerst bequem. Es genügt, das Schreiben Deiner Bank zu unterzeichnen und es zur Post zu bringen, und schon ist Deine Anschlussfinanzierung gesichert.

Außerdem sparst Du Dir die Einreichung von Dokumenten und anderen Unterlagen, da eine solche Baufinanzierung keine erneute Bonitätsprüfung erfordert.

Nachteile einer Prolongation

Es aber dennoch selten ratsam, das Prolongationsangebot der Bank anzunehmen, denn Prolongationen haben einige Nachteile:

  • Die Zinsen sind höher als vergleichbare Angebote
  • Du musst die Konditionen Deines alten Darlehens beibehalten
  • Verhandlungen sind kaum möglich

Die Bequemlichkeit einer Prolongation bezahlst Du so gut wie immer mit einem schlechteren Angebot, als Du es bei anderen Banken erhalten könntest. Die einzige Änderung, die Du bei den Konditionen vornehmen kannst, ist die Zinsbindung; alle anderen Rahmenbedingungen müssen von Dir übernommen werden.

Viele Kreditgeber geben die Zinsen dann auch als variabel an, sodass sie sich je nach Marktlage ändern können und damit ein Risiko darstellen: Schießen die Zinsen durch die Decke, kann das Deine monatlichen Raten erheblich erhöhen und Deinen Hauskredit unbezahlbar machen.

Und nicht zuletzt ist das Prolongationsangebot, das Du erhältst, bei weitem nicht das beste Angebot, das Dir die Bank machen könnte. Das ist erfahrungsgemäß auch nicht nötig, denn viele Kreditnehmer scheuen den Wechsel zu einem neuen Darlehensgeber und nehmen deshalb den Vorschlag der Bank an, ohne Alternativen zu sichten.

Tipp Icon

Gib Dich nicht mit dem ersten Angebot zufrieden! Vielleicht macht Dir Deine Bank auf Nachfrage ein besseres Angebot für eine Anschlussfinanzierung.

Was ist eine Umschuldung?

Bei der Umschuldung wechselst Du den Anbieter deines Immobilienkredits.

Möchtest Du Deine Restschuld bei einer anderen Bank als Deiner bisherigen finanzieren, bezeichnet man dies als Umschuldung oder Umfinanzierung. Deine Restschuld wird dafür auf ein anderes Kreditinstitut “umgeschuldet”.

Diese Art der Anschlussfinanzierung erfordert eine Recherche über Darlehensangebote verschiedener Banken und eine erneute Bonitätsprüfung vor Abschluss, bietet Dir aber deutlich bessere Zinsen und die Möglichkeit, alle Konditionen neu aushandeln zu können. Der Abschluss einer Umschuldung läuft im Grunde wie der einer Erstfinanzierung. Die eigentliche Verlagerung Deiner Restschuld von einer Bank zur nächsten übernehmen die Banken selbst.

Umschuldungen: Vor- und Nachteile

Die Vorteile einer Umschuldung

  • Du kannst u. a. Tilgung, Raten & Zinsbindung neu aushandeln
  • Du erhältst niedrigere Zinsen
  • Eine Umschuldung kann mehrere tausend Euro Ersparnis bedeuten

Möchtest Du Deinen Kreditgeber wechseln, hast Du wieder vollen Zugriff auf den Markt und kannst so eine weitaus bessere Baufinanzierung und somit bessere Darlehenskonditionen finden als Deine jetzigen. So kannst Du bessere Zinsen für Deinen Kredit erhalten und musst Sonderaktionen nicht an Dir vorbeiziehen lassen.

Außerdem haben Umschuldungen den großen Vorteil, dass Du als Kreditnehmer alle Konditionen des Darlehens neu festlegen kannst, wie etwa die Höhe und Häufigkeit von Sondertilgungen und den Betrag Deiner Monatsraten. Das ist besonders wichtig, wenn sich Dein Einkommen verändert hat, denn je schneller Du Deine Restschuld abbezahlen könntest, desto weniger Zinskosten hast Du.

Nachteile einer Umschuldung

Die Nachteile einer Umschuldungen dagegen sind schnell aufgezählt:

  • Höherer Aufwand als bei einer Prolongation
  • Die Bank führt eine erneute Bonitätsprüfung durch
  • Manche Banken verlangen Umschuldungsgebühren
  • Die Grundschuld auf Deine Immobilie muss umgeschrieben werden

Der größte Nachteil an Umschuldungen ist der hohe zeitliche Aufwand. Die Suche nach dem besten Angebot kann mitunter dutzende Tage in Anspruch nehmen.

Tipp Icon

Die benötigten Dokumente für die Bonitätsprüfung sind bei allen Anbietern ähnlich. Wirf einfach einen Blick in Deine Unterlagen und schon weißt Du, was Du für die erneute Prüfung brauchst.

Hinzu kommt, dass die neue Bank noch mal Deine Kreditwürdigkeit feststellen muss, inklusive der Einreichung zahlreicher Unterlagen. Für die Änderung der Grundschuld im Grundbuch und den Notar werden zudem Kosten um 0,2 Prozent Deiner Restschuld fällig. Bei einem Darlehen von 100.000 Euro sind das also 200 Euro Gebühren.

Was lohnt sich für mich: Umschuldung oder Prolongation?

Eine Prolongation erscheint vielen als eine unkomplizierte Möglichkeit, die Restschuld auf die eigene Immobilie zu begleichen. Ist Dein noch offener Betrag klein, hast Du nicht vor, Konditionen wie Deine Monatsraten zu ändern und ist der Zinsmarkt generell im Keller, kann eine Prolongation eine bequeme Lösung sein. Betrachtest Du das Angebot Deiner Bank aber lediglich als Verhandlungsgrundlage, verhandelst Du womöglich einen niedrigeren Zinssatz!

In den meisten Szenarien ist eine Umschuldung allerdings eine weit günstigere und flexiblere Möglichkeit, Deine Schuld zu begleichen. Ein Vergleich aller Deiner Optionen inklusive der bei anderen Kreditgebern ist also in jedem Fall immer angebracht! Warum das mit einem unabhängigen Finanzierungsberater am besten klappt, erfährst Du hier.

Tipp Icon

Lass Dich in einem persönlichen Gespräch über Dein Sparpotenzial bei einer Umschuldung beraten. Vereinbare einfach einen Termin und entdecke Deine Möglichkeiten!

Beginne frühzeitig, Angebote zu vergleichen

Stell Dir jeweils 12 und 6 Monate vor Ende Deiner Zinsbindung eine Erinnerung in Deinem Kalender ein, damit Du rechtzeitig mit der Recherche nach einer Anschlussfinanzierung beginnen kannst.

Zinsgarant Forward-Darlehen

Eine weitere Form der Anschlussfinanzierung ist das sogenannte Forward-Darlehen: Mit ihm kannst Du bis zu 5 Jahre vor Ende Deines Darlehens Deinen Zinssatz für Deine Umfinanzierung festlegen und Dir so auch in Zukunft niedrige Zinsen sichern.

Tipp Icon

Sichte spätestens ein Jahr vor Ende Deiner Sollzinsbindung Kreditangebote auf dem Markt! So kannst Du in Ruhe vergleichen und auch Sonderaktionen nutzen.

Warum brauche ich überhaupt eine Anschlussfinanzierung?

Nimmst Du ein Darlehen für eine Baufinanzierung auf, legst Du eine Laufzeit fest, für die Du feste Raten und Zinsen bezahlst. Diese Zinsbindungsfrist kann, je nach Kreditanbieter, bis zu 30 Jahre betragen. Während dieser Zeit sind Änderungen am Kredit wie eine Änderung der Monatsraten nur sehr selten möglich. Während der Laufzeit zahlst Du also Deine Restschuld sowie die darauf anfallenden Zinsen monatlich ab.

Endet die Sollzinsbindung, endet auch das Darlehen. Meistens verbleibt dann eine Restschuld, die noch zurückgezahlt werden muss. Kannst Du diese Restschuld nicht sofort begleichen, wie über einen Bausparvertrag oder vorhandenes Eigenkapital, schließt Du dafür eine Anschlussfinanzierung ab. Bei dieser kannst Du unter Umständen Deine Finanzierung optimieren und Deine monatlichen Raten anpassen, Sondertilgungen vornehmen und mehr. Die Anschlussfinanzierung löst das laufende Darlehen dann nahtlos ab.

NIST Kontakt-Hotline

Noch Fragen?

Wir beraten Dich gerne auch persönlich: 030 5 49 06 20 96

Beratung anfragen
31.07.2018 zum Thema Finanzieren

5 Gründe, sich für einen Finanzierungs­berater zu entscheiden

5 Gründe, warum es sich lohnt, sich von einem Baufinanzierungsexperten beraten zu lassen.
Artikel lesen
01.08.2018 zum Thema Anschlussfinanzierung, Finanzieren

Forward-Darlehen

Wenn Du mit steigenden Zinsen rechnest, kannst Du Deine Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen davor schützen.
Artikel lesen
18.03.2019 zum Thema Finanzieren

Kaufvertrag für Deine Immobilie – Was Du wissen musst

Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, schließt einen Kaufvertrag ab, in dem alle relevanten Einzelheiten…
Artikel lesen