Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Wenn Sie sich mit Darlehen und Krediten beschäftigen, stoßen Sie früher oder später auf die Begriffe Sollzins und Effektivzins bzw. effektiver Jahreszins. Beide bezeichnen eine Art Bezahlung an die Bank dafür, dass Sie sich von ihr einen Geldbetrag leihen. Jedoch ist der in Angeboten angegebene Sollzins stets leicht geringer als der effektive Jahreszins oder Effektivzins. Was ist also der Unterschied zwischen beidem und wie kommen die Zinssätze zustande?

Der Sollzins bei Baufinanzierungen

Der Sollzins, früher auch Nominalzins, ist der grundsätzliche Zinssatz, zu dem ein Kreditgeber einem Kreditnehmer eine Summe Geld überlässt.

Er hängt von vielen Faktoren ab, allen voran:

  • den vorherrschenden Leitzinsen am Markt
  • der Laufzeit des Darlehens und
  • Bonität und Alter des Kunden

Der Zins, der in Darlehensangeboten genannt wird, ist der bestmögliche Sollzinssatz für das Angebot. Das bedeutet zumeist, dass alle einflussnehmenden Faktoren rund um den Kredit und den Kunden ideal sind:

  • nur ein Teil der Immobilie wird von der Bank finanziert
  • der Kreditnehmer hat einen guten Job und viel Eigenkapital
  • die Zinsbindung ist sehr kurz
  • vielleicht wird das Darlehen mit einer Grundschuld abgesichert

Ändert sich einer dieser und anderer Faktoren, erhöht sich der Sollzins jeweils leicht.

Wie der Sollzins berechnet wird

Es gibt mehrere Faktoren, die auf Ihren Sollzins einen Einfluss haben: zu einem Ihre finanzielle Situation, zu anderem der aktuelle Markt. Welchen Sollzins Sie tatsächlich zahlen müssen, lässt sich deshalb nur mit einer vollständigen Berechnung in einem Beratungsgespräch ermitteln.­ ­

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Ist dies geschehen und haben Sie die passende Finanzierung für Ihre Immobilie gefunden, wird im Darlehensvertrag der Sollzins für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Mit diesem wird auch der Tilgungsplan berechnet, der Ihnen zeigt, wie viel Rate Sie pro Monat bezahlen und wann Sie schuldenfrei sein werden.

Jedoch ist der Sollzins nicht die Gesamtsumme der Kosten, die Sie auf Ihr Darlehen bezahlen. Hier können Sie mehr zu dem Kosten eines Hauskredits lesen.

Der effektive Jahreszins: Sollzins mit Extrakosten

Zum Sollzins kommen bei Darlehen noch weitere Kosten hinzu, die im Effektivzins mit einberechnet werden. Er ist deshalb ein wenig höher als der Sollzins.

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INFO: Der beim Effektivzins größte Faktor, die Bearbeitungsgebühr, fällt bei Immobiliendarlehen weg, denn diese ist seit 2014 unzulässig.

Der effektive Jahreszins für Baufinanzierungen setzt sich demnach zusammen aus:

  • dem Sollzins
  • der Höhe des Darlehens
  • Ihrem Tilgungssatz (wie viel Prozent des Darlehens pro Jahr abgezahlt wird)
  • der Sollzinsbindung (wie lange der Sollzins fest bleibt)
  • dem Disagio (der Auszahlungskurs des Darlehens)

Dadurch, dass beim Effektivzins all diese Faktoren mit einberechnet werden, ist er aussagekräftiger und gibt genauer wider, welche Ausgaben durch ein Immobiliendarlehen tatsächlich entstehen.

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INFO: Kreditinstitute sind verpflichtet, den effektiven Jahreszins anzugeben, meist ist er in Angeboten neben dem Sollzinssatz oder in einer Fußnote angegeben.

Der Effektivzins beinhaltet aber nicht alle Kosten des Darlehens!

Auch wenn der effektive Jahreszins aussagekräftiger ist als der Sollzins was Ihre finanzielle Gesamtbelastung angeht, so beinhaltet er doch nicht alle Kostenpunkte, mit denen Sie bei Abschluss eines Immobiliendarlehens konfrontiert werden können.

Im Jahreszins nicht eingerechnet werden:

  • Kontoführungsgebühren
  • Kosten für eine Restschuld- oder Kreditversicherung
  • Gebühren bei Sondertilgungen

Ausgaben dafür werden nicht in den Zinsen geführt und müssen zusätzlich zur monatlichen Rate gezahlt werden, wenn sie denn anfallen.

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