Tilgung Verstehen

Sondertilgungen bei Baufinanzierungen

Hier lernst Du, was Sondertilgungen sind, für wen sie sich lohnen und wie sie ablaufen.

von 4 Min. Lesezeit, 12.09.2018
Titelbild für den Artikel "Sondertilgungen bei Baufinanzierungen"

Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist ein Geldbetrag, den Du außerhalb der regelmäßigen Darlehensraten an die Bank zahlst. Sie fließt direkt in die Tilgung der Restschuld und verkürzt somit die Laufzeit des Darlehens und die Zinslast; Du wirst so schneller und zinsgünstiger schuldenfrei. Die Möglichkeit, Höhe und Kosten von Sondertilgungen werden im Darlehensvertrag festgelegt. Sondertilgungen lohnen sich in vielen Fällen, wenn die richtigen Konditionen gewählt werden.

Wie funktionieren Sondertilgungen?

Sondertilgungen verringern direkt Deine Restschuld bei der Bank. Sie fließen folglich zu 100 % in den Darlehensbetrag selbst, nicht in die Bezahlung des Zinsanteils.

Dabei haben Sondertilgungen zwei Effekte:

  • Laufzeitverkürzung des Darlehens
  • Zinsen auf Restschuld sinken

Zum einen wird die Laufzeit Deines Darlehens verkürzt, sodass bestenfalls einige Monatsraten entfallen. Du wirst also schneller mit dem Abbezahlen fertig. Zum anderen sinken auch die Zinsen, die auf Deine übrig bleibende Restschuld anfallen. Du musst nicht nur kürzere Zeit zurückzahlen, sondern effektiv auch einen kleineren Betrag. Sonderzahlungen lassen sich wie die regulären Monatsraten auf das Konto der Bank überweisen und bieten sich an, wenn Du finanzielle Überschüsse angehäuft hast, die Du schnell für die Tilgung Deines Darlehens nutzen möchtest.

Finanzielle Überschüsse sparen lohnt sich selten

Was ist aber mit der Möglichkeit, übriges Geld auf einem Tages- oder Festgeldkonto anzulegen? Damit ist der Betrag erst einmal sicher davor, spontan ausgegeben zu werden und kann später Schritt für Schritt in Deine monatlichen Raten gesteckt werden.

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INFO: Die Zinseinnahmen, die Du auf solchen Konten momentan bekommst, sind weitaus geringer die Zinsen, die Du durch eine Sondertilgung einsparst. Außerdem musst Du auf die Zinseinnahmen Deiner Konten Steuern zahlen.

Schneller schuldenfrei mit Extrazahlungen: Deine Vorteile bei Sondertilgungen für den Immobilienkredit

Infografik zur Sondertilgung mit Beispielen

Höherer Zinssatz bei höheren Sondertilgungen

Die Möglichkeit von Sondertilgungen muss vertraglich geregelt werden, denn ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht nicht. Beim Annuitätendarlehen, der beliebtesten Baufinanzierung, bieten viele Darlehensgeber kostenlose Sonderzahlungen von bis zu 5, seltener 10 % der Darlehenssumme pro Jahr an. Bei 250.000 € Darlehen wären das 12.500 € bzw. 25.000 € im Jahr.

Höhere Sondertilgungen kosten so gut wie immer einen geringen Aufschlag auf den Sollzins des Darlehens. Alternativ lässt sich eine Höchstsumme pro Jahr festlegen oder maximale Sondertilgungen über die gesamte Kreditlaufzeit, zum Beispiel 25 %. Auch die Häufigkeit der Zahlungen muss festgelegt werden, meistens gibt es ein bis vier mögliche Sondertilgungen jährlich.

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INFO: Machst Du mehr Sondertilgungen als vertraglich festgelegt, musst Du der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen! Diese ist mindestens so hoch wie der Betrag, den Du an Zinskosten einsparen würdest.

Sonderregelungen beachten!

Sofern Du Dich nicht für ein Annuitätendarlehen entscheidest, sondern für ein (teil-)variables Darlehen mit flexiblen Zinsen, sind Sondertilgungen zu jeder Zeit und in jeder Höhe möglich. Einen Zinsaufschlag dafür gibt es bei dieser Kreditform nicht.

Auch bei geförderten Darlehen der KfW und bei Bausparkassendarlehen gibt es meistens kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten.

Des weiteren gilt bei Immobiliendarlehen ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit. Mit diesem kannst Du mit 6 Monaten Kündigungsfrist Dein Darlehen beenden und hast dann die Möglichkeit, einen neuen Darlehensvertrag auszuhandeln oder aber Deine Restschuld am Stück zurückzuzahlen.

Lohnen sich Sondertilgungen für mich?

Damit sich außerplanmäßige Zahlungen wirklich lohnen, sind eine gute Kalkulation und Weitsicht notwendig. Vereinbare nur Sondertilgungen, die Du  auch wirklich regelmäßig leisten kannst und spekuliere nicht darauf, zusätzliches Geld zu erhalten, etwa durch Steuerrückzahlungen.

Zahlst Du nämlich Zinsaufschläge für Sondertilgungen, die Du gar nicht in Anspruch nimmst, machst Du damit ein Verlustgeschäft! Und das trifft erfahrungsgemäß bei den meisten Kreditnehmern zu: Nur die wenigsten nutzen ihre vertraglich geregelten Sondertilgungen in vollem Maße, der Großteil zahlt also umsonst einen höheren Zinssatz.

Besser ist es, wirklich realistisch zu schätzen, wie viel finanzielles Extra Du jährlich in Deine Baufinanzierung stecken kannst und willst. Häufig sind die kostenlosen 5–10 % Sondertilgungen mehr als ausreichend.

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TIPP: Bist Du unsicher, ob Du mittelfristig mehr Geld für die Bezahlung Deines Zuhauses haben wirst, mach mit der Bank eine kurze Zinsbindung aus. Dadurch hast Du bald wieder die Möglichkeit, z.B. höhere Monatsraten oder mehr Sondertilgungen festzulegen.

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