Tilgung Verstehen

Tilgungsplan verstehen

Was ist ein Tilgungsplan eigentlich und was kannst Du alles aus ihm lesen? Wir erklären es Dir!

von 4 Min. Lesezeit, 7.12.2018
Titelbild für den Artikel "Tilgungsplan verstehen"

Es ist entschieden: Du willst in die eigenen vier Wände! Für die Finanzierung musst Du bei einer Bank einen Kredit aufnehmen. Im Laufe Deiner Finanzierungsberatung wird Dir ein Tilgungsplan vorgelegt werden, der die möglichen künftigen Raten veranschaulicht. Wie Du so einen Tilgungsplan korrekt liest und die meisten Informationen aus ihm ziehst, lernst Du in diesem Artikel.

Was ist ein Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan ist eine Tabelle, die darstellt, welche monatlichen Zahlungen auf Dich zukommen, wenn Du ein Darlehen über eine bestimmte Summe zu bestimmten Konditionen abschließen würdest. Mit Tilgungsplänen lässt sich etwa veranschaulichen, wie sich Deine Zinslast bei unterschiedlichen Zinssätzen ändert oder wie groß der Tilgungsanteil an Deinen jeweiligen Zahlungen ist.

Was bedeutet anfängliche Tilgung?

Schließt Du ein Annuitätendarlehen ab, legst Du zusammen mit der Bank fest, wie viel Deiner jährlichen Zahlungen im ersten Jahr für die tatsächliche Tilgung des Immobilienkredits genutzt wird, also nicht für die Begleichung von Zinsen, sondern für die eigentliche Leihsumme. Empfohlen wird hier in der Regel eine anfängliche Tilgungsrate von mindestens 2 %, so lässt sich das Darlehen in absehbarer Zeit zurückzahlen.

Die Tilgungsrate steigt dann kontinuierlich an. Das liegt daran, dass Deine Monatsraten für das Darlehen immer gleich bleiben, Deine Restschuld aber Monat für Monat sinkt und folglich der Zinsbetrag darauf kleiner wird, der ja prozentual berechnet wird. Somit kann ein immer größerer Teil der Gesamtsumme für die eigentliche Tilgung verwendet werden.

Illustration für ein Tilgungsbeispiel Annuitätendarlehen

Welche Faktoren beeinflussen meinen Tilgungssatz?

Die jährliche (anfängliche) Tilgung hat großen Einfluss auf den Verlauf Deiner Rückzahlung und auch auf Deine Zinslast. Je mehr Du von der Darlehenssumme pro Jahr abbezahlen kannst, desto schneller bist Du mit der Rückzahlung fertig und desto kürzer wird die Zeit, die Du Zinsen zahlen musst.

Ein wichtiger Faktor für den jährlichen Tilgungssatz ist Dein Alter: Ab etwa 40 Jahren solltest Du einen höheren Tilgungssatz wählen, damit Du die Finanzierung möglichst bis zum Renteneintritt hinter Dir hast. Bist Du noch jung, hast Du länger Zeit, Dein Immobiliendarlehen abzubezahlen und es genügt deshalb auch ein niedrigerer Tilgungssatz .

Mit einem Berater oder einer Beraterin bei NIST kannst Du verschiedene Tilgungsszenarien durchgehen und die Veränderungen am Darlehen mittels Bildschirmübertragung an Deinem Rechner oder Tablet mitverfolgen. ­

Ein Beispiel:

Eigenkapital 50.000 €­
Darlehenssumme 200.000 €­
Sollzinsbindung 20 Jahre­
Sollzinssatz 4 % p. a. ­
anfängl. Tilgung 4 % ­
monatl. Rate 1.333,33 €­

Illustration für ein Tilgungsbeispiel

Welche Wirkung haben die Zinsen auf meine Tilgung?

Der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins

Der Sollzins ist der Zins, den Du mit der Bank vereinbarst, bevor Du Deinen Immobilienkredit abschließt. Er ist quasi die Gebühr, die Du dafür zahlst, dass die Bank Dir das Darlehen gewährt und hängt von Faktoren wie der Marktlage, der finanzierten Immobilie und Deiner Bonität ab.

Der effektive Jahreszins hingegen ist das, was Du tatsächlich an Zinsen bezahlst, inklusive weiterer Kosten, Gebühren und teilweise auch Versicherungen. Deshalb liegt er meist ein bisschen höher als der Sollzins.

In der Immobilienfinanzierung sind bereits seit 2011 Bearbeitungsgebühren untersagt; trotzdem gibt es Faktoren, die den Zinssatz geringfügig erhöhen können. Außerdem ergibt sich auch ohne zusätzliche Kosten meist eine leichte Erhöhung des Sollzinses, da die monatlichen Raten nachschüssig gezahlt werden, die Zinsen aber täglich fällig sind.

Wie sich die Zinsbindung auf den Zinssatz auswirkt

Mit einer Sollzinsbindung legst Du für eine bestimmte Anzahl an Jahren einen festen Zinssatz für Deine Immobilienfinanzierung fest. Damit bist Du vor Änderungen auf dem Zinsmarkt geschützt. Die Zinsbindung kann meistens zwischen 1 und 30 Jahre festgelegt werden. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen und bei großen Darlehen lohnt es sich aber, jetzt günstigere Zinsen für längere Zeit festzulegen!

Ganz so einfach machen die Banken es einem aber nicht: Für lange Sollzinsbindungen werden höhere Zinsen verlangt als für kürzere.
Das hieße beispielsweise: Wenn der Sollzins eines Darlehens für 200.000 € bei 5 Jahren Zinsbindung momentan etwa bei 1 % liegt, so ist er für 15 Jahre bei um 1,8 %.

Trotzdem lohnt es oft, sich in Niedrigzinsphasen eine lange Zinsbindung festlegen zu lassen. Nach 10 Jahren Laufzeit gilt nämlich ein Sonderkündigungsrecht für Kreditnehmende, sodass Du bei Bedarf mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist aus dem Darlehen aussteigen kannst und keine Entschädigung an die Bank zahlen musst. Damit hast Du die Möglichkeit, zu einem besseren Angebot zu wechseln, wenn sich die Zinslage in Zukunft weiter vergünstigt.

Wie hoch sollte meine Tilgung sein?

Welcher Tilgungssatz der richtige für Dich ist, hängt vor allem davon ab, welchen Betrag Du generell pro Monat für Dein Darlehen ausgeben kannst: Zieh dafür Deine gesamten monatlichen Ausgaben (exklusive Kaltmiete) von Deinen Einnahmen ab; vom übrigen Rest kannst Du einen Großteil für Dein Darlehen nutzen. Denk aber an unregelmäßige Ausgaben wie Reparaturen (auch am neuen Zuhause!) oder Kosten für den jährlichen Urlaub.

Ausgehend von diesem Betrag lässt sich dann die beste Tilgungsrate ermitteln. Damit Du das Darlehen möglichst schnell abbezahlst und sich die bezahlten Zinsen ebenfalls im Rahmen halten, wird eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 % empfohlen, d. h., bei einem Immobiliendarlehen von 100.000 € bezahlst Du im ersten Jahr 2.000 € des Darlehens ab. Hinzu kommen die Zinskosten. Je höher die Tilgung ist, desto schneller bist Du schuldenfrei. Hier ein Beispiel für ein Annuitätendarlehen über 100.000 €.

Illustration für Tilgungssätze

Bei einem Annuitätendarlehen sind die Kosten für Zinsen zu Beginn recht hoch und sinken mit der Rückzahlung des Kredits durch die sinkende Restschuld. Die Tilgung steigt dafür stetig, da die monatlich gezahlte Rate immer gleich bleibt.

Wichtig ist, Dein Darlehen so zu planen, dass Du bis spätestens zum Renteneintritt keine Restschuld mehr hast! Im Alter mit geringerem Renteneinkommen noch Kreditraten abbezahlen möchte niemand. Je älter Du bist, desto höher sollte folglich die Tilgung ausfallen.

Wie hoch die jährliche Tilgung und monatliche Rate in verschiedenen Lebensabschnitten sein sollte, damit Du bei Renteneintritt mit 65 Jahren schuldenfrei bist, zeigt diese Darstellung:

Infografik für verschiedene Tilgungshöhe
NIST WISSEN Info Icon

TIPP: Mehr dazu, wie Du die ideale Tilgungsrate findest, gibt’s hier!

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