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Tilgungsplan erstellen – So geht´s

Was ist ein Tilgungsplan und wie Du ihn erstellst, erklären wir Dir hier!

Tino Rosa von
Aktualisiert am 26.11.2019
4 Min. Lesezeit
Titelbild für den Artikel "Tilgungsplan verstehen"

Die wichtigsten Themen im Überblick:

Es ist entschieden: Du willst in die eigenen vier Wände! Für die Finanzierung musst Du bei einer Bank einen Kredit aufnehmen. Im Laufe Deiner Finanzierungsberatung wird Dir ein Tilgungsplan vorgelegt, der die möglichen künftigen Raten veranschaulicht.

Was ist ein Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan ist eine tabellarische Übersicht, die darstellt, welche monatlichen Zahlungen auf Dich zukommen, wenn Du ein Darlehen über eine bestimmte Summe zu bestimmten Konditionen abschließt. Mit dem Tilgungsplan lässt sich etwa veranschaulichen, wie sich Deine Zinslast bei unterschiedlichen Zinssätzen ändert und wie groß der Tilgungsanteil an Deinen jeweiligen Zahlungen ist.

Was steht im Tilgungsplan?

Die wichtigsten Informationen, die Du dem Plan entnehmen kannst, sind folgende:

  • Ratenhöhe und anfängliche Tilgung
  • Welchen Betrag Du innerhalb der Sollzinsbindung getilgt hast sowie die Höhe der Restschuld.
  • Die Laufzeit Deiner Baufinanzierung

Welche Faktoren beeinflussen meinen Tilgungssatz?

Die jährliche (anfängliche) Tilgung hat großen Einfluss auf den Verlauf Deiner Rückzahlung und auch auf Deine Zinslast. Je mehr Du von der Darlehenssumme pro Jahr abbezahlen kannst, desto schneller bist Du mit der Rückzahlung fertig und desto kürzer wird die Zeit, die Du Zinsen zahlen musst.

Ein wichtiger Faktor für den jährlichen Tilgungssatz ist Dein Alter: Ab etwa 40 Jahren solltest Du einen höheren Tilgungssatz wählen, damit Du die Finanzierung möglichst bis zum Renteneintritt hinter Dir hast. Bist Du noch jung, hast Du länger Zeit, Dein Immobiliendarlehen abzubezahlen und es genügt deshalb auch ein niedrigerer Tilgungssatz.

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Ein Beispiel:

Eigenkapital 50.000 €­
Darlehenssumme 200.000 €­
Sollzinsbindung 20 Jahre­
Sollzinssatz 4 % p. a. ­
anfängl. Tilgung 4 % ­
monatl. Rate 1.333,33 €­

Illustration für ein Tilgungsbeispiel

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Welche Wirkung haben die Zinsen auf meine Tilgung?

Der Sollzins ist der Zins, den Du mit der Bank vereinbarst, bevor Du Deinen Immobilienkredit abschließt. Er ist quasi die Gebühr, die Du dafür zahlst, dass die Bank Dir einen Kredit gewährt und hängt von Faktoren wie der Marktlage, der finanzierten Immobilie und Deiner Bonität ab.

Der effektive Jahreszins hingegen ist das, was Du tatsächlich bezahlst, inklusive weiterer Kosten, Gebühren und teilweise auch Versicherungen. Deshalb liegt er meist ein bisschen höher als der Sollzins.

In der Immobilienfinanzierung sind bereits seit 2011 Bearbeitungsgebühren untersagt; trotzdem gibt es Faktoren, die den Zins geringfügig erhöhen können. Außerdem ergibt sich auch ohne zusätzliche Kosten meist eine leichte Erhöhung des Sollzinses, da die monatlichen Raten nachschüssig gezahlt werden, die Zinsen aber täglich fällig sind.

Wie sich die Zinsbindung auf den Zinssatz auswirkt

Mit einer Sollzinsbindung legst Du für eine bestimmte Anzahl an Jahren einen festen Zinssatz für Deine Immobilienfinanzierung fest. Damit bist Du vor Änderungen auf dem Zinsmarkt geschützt. Die Zinsbindung kann meistens zwischen 1 und 30 Jahre festgelegt werden. Gerade in Niedrigzins-Zeiten und bei einer größeren Baufinanzierung lohnt es sich aber, jetzt günstigere Zinsen für längere Zeit festzulegen!

Ganz so einfach machen die Banken es einem aber nicht: Für lange Sollzinsbindungen wird ein höherer Zins verlangt als für kürzere.
Das hieße beispielsweise: Wenn der Sollzinssatz eines Darlehens für 200.000 € bei 5 Jahren Zinsbindung momentan etwa bei 1 % liegt, so ist er für 15 Jahre bei um 1,8 %.

Trotzdem lohnt es oft, sich in Niedrigzinsphasen eine lange Zinsbindung festlegen zu lassen. Nach 10 Jahren Laufzeit gilt nämlich ein Sonderkündigungsrecht für Kreditnehmer, sodass Du bei Bedarf mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist aus dem Darlehen aussteigen kannst und keine Entschädigung an die Bank zahlen musst. Damit hast Du die Möglichkeit, zu einem besseren Angebot zu wechseln, wenn sich die Zinslage in Zukunft weiter vergünstigt.

Dasselbe gilt bei manchen Darlehen, die nach dem 10.06.2010 geschlossen wurden, durch einen Fehler in der Widerrufsbelehrung. Diese kannst Du auch problemlos frühzeitig kündigen.

Wie hoch sollte meine Tilgung sein?

Welcher Tilgungssatz der richtige für Dich ist, hängt vor allem davon ab, welchen Betrag Du generell für Deine Raten ausgeben kannst: Zieh dafür Deine gesamten monatlichen Ausgaben (exklusive Kaltmiete) von Deinen Einnahmen ab; vom übrigen Rest kannst Du einen Großteil für Dein Darlehen nutzen. Denk aber an unregelmäßige Ausgaben wie Reparaturen (auch am neuen Zuhause!) oder Kosten für den jährlichen Urlaub.

Ausgehend von diesem Betrag lässt sich dann die beste Tilgungsrate ermitteln. Damit Du das Darlehen möglichst schnell abbezahlst und sich die bezahlten Zinsen ebenfalls im Rahmen halten, wird eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 % empfohlen, d. h., bei einer Kredithöhe von 100.000 € bezahlst Du im ersten Jahr 2.000 € des Darlehens ab. Hinzu kommen die Zinskosten. Je höher die Tilgung ist, desto schneller bist Du schuldenfrei. Hier ein Beispiel für ein Annuitätendarlehen über 100.000 €.

Illustration für Tilgungssätze

Bei einem Annuitätendarlehen sind die Zinskosten zu Beginn recht hoch und sinken mit der Rückzahlung des Kredits durch die sinkende Restschuld. Die Tilgung steigt dafür stetig, da die monatlich gezahlte Rate immer gleich bleibt.

Wichtig ist, die Laufzeit so zu planen, dass Du bis spätestens zum Renteneintritt keine Restschuld mehr hast! Im Alter mit geringerem Renteneinkommen noch Kreditraten abbezahlen möchte niemand. Je älter Du bist, desto höher sollte folglich die Tilgung ausfallen.

Wie hoch die jährliche Tilgung und monatliche Rate in verschiedenen Lebensabschnitten sein sollte, damit Du bei Renteneintritt mit 65 Jahren schuldenfrei bist, zeigt diese Darstellung:

Infografik für verschiedene Tilgungshöhe

Was ist Deine ideale Tilgungsrate? Finde es heraus!

Tino Rosa
Tino RosaFinanzierungsexperte
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