Verstehen

Tilgungsplan verstehen

Wie Sie einen Tilgungsplan korrekt lesen und die größte Erkenntnis aus ihm gewinnen, erklärt dieser Artikel.

von 5 Min. Lesezeit, 7.12.2018
Titelbild für den Artikel "Tilgungsplan verstehen"

Es ist entschieden: Sie möchten in die eigenen vier Wände. Für die Finanzierung müssen Sie bei einer Bank einen Kredit aufnehmen. Im Laufe Ihrer Finanzierungsberatung wird Ihnen ein Tilgungsplan vorgelegt werden, der Ihre möglichen künftigen Raten veranschaulicht. Wie Sie einen Tilgungsplan korrekt lesen und die größte Erkenntnis aus ihm gewinnen, erklärt dieser Artikel.

Was ist ein Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan ist eine Tabelle, die darstellt, welche monatlichen Zahlungen auf Sie zukommen, wenn Sie ein Darlehen über eine bestimmte Summe zu bestimmten Konditionen abschließen würden. Mit Tilgungsplänen lässt sich etwa veranschaulichen, wie sich Ihre Zinslast bei unterschiedlicher Zinshöhe ändert, oder wie groß der Tilgungsanteil an Ihren jeweiligen Zahlungen ist.

Was bedeutet anfängliche Tilgung?

Schließen Sie ein Annuitätendarlehen ab, legen Sie zuvor zusammen mit Ihrer Bank fest, wie viel Ihrer jährlichen Rate im ersten Jahr für die tatsächliche Tilgung des Immobilienkredits benutzt wird, also nicht für die Begleichung von Zinsen, sondern für die eigentliche Leihsumme. Empfohlen werden hier in der Regel mindestens 2 %; so können Sie Ihr Darlehen in absehbarer Zeit zurückzahlen.

Die Tilgung steigt dann kontinuierlich an. Das liegt daran, dass Ihre bezahlte Monatsrate gleich bleibt, die Zinsen aber jeden Monat neu berechnet werden und je weniger Restschuld noch offen ist, desto kleiner wird folglich der Zinsbetrag.

Illustration für ein Tilgungsbeispiel Annuitätendarlehen

Welche Faktoren beeinflussen Ihren Tilgungssatz?

Die jährliche (anfängliche) Tilgung hat großen Einfluss auf den Verlauf Ihrer Rückzahlung und auch auf die Zinslast. Je mehr Sie von Ihrer Darlehenssumme pro Jahr abbezahlen können, desto schneller werden Sie mit der Rückzahlung fertig und desto weniger müssen Sie an Zinsen bezahlen.

Ein wichtiger Faktor für den jährlichen Tilgungssatz ist Ihr Alter: Ab etwa 40 Jahren sollten Sie einen höheren Tilgungssatz wählen, damit Sie die Finanzierung möglichst bis zum Renteneintritt hinter sich haben. Sind sie noch jung, haben Sie länger Zeit, Ihr Immobiliendarlehen abzubezahlen und es genügt deshalb auch ein niedrigerer Tilgungssatz .

Mit einem Berater oder einer Beraterin können Sie verschiedene Tilgungsszenarien durchgehen und die Veränderungen am Darlehen mittels Bildschirmübertragung an Ihrem Rechner oder Tablet mitverfolgen. ­

Hier ein Beispiel:

Eigenkapital von 50.000 €­
Darlehenssumme von 200.000 €­
Sollzinsbindung 20 Jahre­
Sollzinssatz 4 % p. a. ­
anfängl. Tilgung 4 % ­
monatl. Rate 1.333,33 €­

Illustration für ein Tilgungsbeispiel

Welche Wirkung haben die Zinsen auf meine Tilgung?

Der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins

Der Sollzins ist der Zins, den Sie mit der Bank vereinbaren, bevor Sie Ihren Immobilienkredit abschließen. Der Sollzins ist quasi die Gebühr, die Sie dafür zahlen, dass die Bank Ihnen das Darlehen gewährt und hängt von Faktoren wie der Marktlage, Ihrem Finanzierungsobjekt und Ihrer Bonität ab.

Der Sollzins liegt zumeist etwas niedriger als der effektive Jahreszins, denn letzterer ist das, was Sie tatsächlich an Zinsen bezahlen, inklusive weiterer Kosten, Gebühren und teilweise auch Versicherungen.

In der Immobilienfinanzierung sind bereits seit 2011 Bearbeitungsgebühren für Baufinanzierungen untersagt; trotzdem gibt es Faktoren, die den Zinssatz geringfügig erhöhen können. Außerdem ergibt sich auch ohne zusätzliche Kosten meist eine leichte Erhöhung des Sollzinses, da die monatlichen Raten nachschüssig gezahlt werden, die Zinsen aber täglich fällig sind.

Wie sich die Zinsbindung auf den Zinssatz auswirkt

Mit einer Sollzinsbindung legen Sie für eine bestimmte Anzahl an Jahren einen festen Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung fest. Damit sind Sie vor Änderungen auf dem Zinsmarkt geschützt. Die Zinsbindung kann meistens zwischen 1 und 30 Jahre festgelegt werden. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen und bei langer Darlehenslaufzeit lohnt es sich, jetzt günstigere Zinsen für später zu ergattern!

Ganz so einfach machen die Banken es einem aber nicht: für lange Sollzinsbindungen werden höhere Zinsen verlangt als für kürzere. Ein fiktives Beispiel: Wenn der Sollzins für ein 200.000 € Darlehen bei 5 Jahren Zinsbindung momentan etwa bei 0,95 % liegt, so ist er für 15 Jahre bei um 1,7 %.

Trotzdem kann es sich lohnen, sich bei Niedrigzinsen eine lange Zinsbindung festlegen zu lassen. Nach 10 Jahren Laufzeit gilt nämlich ein Sonderkündigungsrecht für Kreditnehmende, sodass Sie mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist aus dem Darlehen aussteigen können und keine Entschädigung an die Bank zahlen müssen. Damit haben Sie die Möglichkeit, zu einem besseren Angebot zu wechseln, wenn sich die Zinslage in Zukunft weiter vergünstigt.

Wie hoch sollte meine Tilgung sein?

Welcher Tilgungssatz der richtige für Sie ist, hängt vor allem davon ab, welchen Betrag Sie generell pro Monat für Ihr Darlehen ausgeben können: Ziehen Sie dafür Ihre gesamten monatlichen Ausgaben (exklusive Kaltmiete) von Ihren Einnahmen ab; vom übrigbleibenden Betrag können Sie einen Großteil für Ihre Monatsrate nutzen. Denken Sie aber an unregelmäßige Ausgaben wie Reparaturen (auch am neuen Eigenheim!) oder Kosten für den jährlichen Urlaub.

Ausgehend von diesem Betrag lässt sich dann die beste Tilgungsrate ermitteln. Damit Sie das Darlehen möglichst schnell abbezahlen und sich die bezahlten Zinsen ebenfalls im Rahmen halten, wird eine jährliche Tilgung von mindestens 2 % empfohlen, d. h., bei einem Immobiliendarlehen von 100.000 € bezahlen Sie pro Jahr 2.000 € des Darlehens ab. Hinzu kommen die Zinskosten. Je höher Ihre Tilgung ist, desto schneller zahlen Sie Ihr Darlehen ab. Hier ein Beispiel für ein Annuitätendarlehen über 100.000 €.

Illustration für Tilgungssätze

Bei einem Annuitätendarlehen, der klassischen Baufinanzierung, beginnen die Kosten für Zinsen recht hoch und sinken mit der Rückzahlung des Kredits durch die sinkende Restschuld. Die Tilgung steigt dafür stetig, da die monatlich gezahlte Rate immer gleich bleibt.

Wichtig ist, Ihr Darlehen so zu planen, dass Sie bis spätestens zum Renteneintritt keine Restschuld mehr besitzen! Im Alter mit geringerem Renteneinkommen noch Kreditraten abbezahlen möchte niemand. Je älter Sie sind, desto höher sollte folglich Ihre jährliche Tilgung ausfallen, damit Sie zügig mit der Rückzahlung vorankommen und schuldenfrei im eigenen Zuhause Ihren Lebensabend genießen können. Sind Sie noch jung, haben Sie mehr Zeit für die Rückzahlung und die Tilgung kann niedriger ausfallen. Trotz alledem sollte eine hohe Tilgung grundsätzlich angepeilt werden, um die gezahlten Zinskosten so niedrig wie möglich zu halten.

Hier als Darstellung eine Infografik, wie hoch Ihre jährliche Tilgung und monatliche Rate in verschiedenen Lebensabschnitten sein sollte, damit Sie bei Renteneintritt mit 65 Jahren schuldenfrei sind:

Infografik für verschiedene Tilgungshöhe
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