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Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Du willst eine Immobilie finanzieren, weißt aber nicht, wie viel du dir leisten kannst? Hier kannst Du Deinen maximalen Kaufpreis ermitteln!

Jasmin Rasmussen von
Aktualisiert am 22.08.2019
5 Min. Lesezeit
Wie viel Haus kann ich mir leisten - Titelbild

3, 4 oder 5 Zimmer, Balkon, Garage, Garten, Sauna und Pool? Wer über Hauskauf bzw. Immobilienfinanzierung nachdenkt, muss viele Entscheidungen treffen und auch manchen Versuchungen widerstehen.

Die langfristige Investition soll schließlich auch in Zukunft nicht zu klein oder zu groß sein. Aber wie steht es um Dein Budget?

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Du willst genau wissen, was Du Dir leisten kannst? Stell Dir zunächst folgende Fragen:

  • Wie hoch ist mein Einkommen?
  • Wie viel Eigenkapital kann ich zur Baufinanzierung beisteuern?
  • Wie hoch sind meine monatlichen Ausgaben?
  • Wie viel Darlehen will ich mit welcher Laufzeit aufnehmen?
  • Bleibt finanzieller Spielraum für Urlaub?
  • Kann ich durch Eigenleistungen meinen Kredit entlasten?
  • Was passiert mit der Tilgung bei Jobverlust oder Krankheit?

In diesem Artikel helfen wir Dir dabei, Antworten auf diese Fragen zu finden!

Wie berechne ich den maximalen Kaufpreis?

Das Kapital, das Dir zum Hauskauf zur Verfügung steht, setzt sich zusammen aus:

  • Eigenkapital: Deine Ersparnisse, Bausparvertrag, Lebensversicherung etc.
  • Eigenleistungen: Auch “Muskelhypothek”. Verlegen von Bodenbelag, Tapezieren, Streichen etc.
  • Immobilienkredit: Für dessen Rückzahlung und Zinsen sind Deine Einkünfte der nächsten Jahre relevant.
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Unterstützungen vom Staat oder Erbschaften sind möglich, mache Deine Baufinanzierung aber nicht von zu vielen Eventualitäten abhängig. Rechne konservativ, um Dir später Kopfschmerzen zu ersparen!

Mach deine eigene Berechung: Haushaltsrechnung zuerst

Eine Haushaltsrechnung bedeutet, dass Du Deine gesamten Einnahmen sämtlichen Ausgaben im Haushalt gegenüber stellst. So ermittelst Du, wie viel monatliches Budget Dir zur Verfügung steht und welchen Betrag Du somit für die monatliche Rate deines Kredits aufbringen kannst.

Zu Einnahmen zählen:

  • Einkünfte wie Dein Nettogehalt
  • Mieteinkünfte, falls Du bereits eine Immobilie besitzt
  • Kindergeld oder Rente
  • Weitere regelmäßige Einnahmen.

Ausgaben umfassen:

  • Lebenshaltungskosten wie Essen und Kleidung
  • Fixe Kosten wie Miete (soweit diese dann nicht entfällt)
  • Nebenkosten wie Auto und Versicherungen.
  • Sonstige monatliche Belastungen

Vergiss nicht, regelmäßige Freizeitaktivitäten, Urlaub oder Nebenkosten der neuen Immobilie zu berücksichtigen.

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Wir empfehlen, realistisch und großzügig zu rechnen und einen Sicherheitszuschlag für Unvorhergesehenes wie Reparaturarbeiten einzuplanen.

Wenn Du errechnet hast, wie viel Dir monatlich zur Verfügung steht, kannst Du entscheiden, wie viel Du davon in die monatlichen Finanzierungsraten stecken willst.

Wie viel Eigenkapital willst du einbringen?

Du weißt noch nicht, wie viel von Deinem Ersparten (Bargeld und Guthaben auf Konten und Depots) sowie angesparten Lebensversicherungen oder Bausparguthaben Du als Eigenkapital für den Immobilienkauf einsetzen kannst und willst? Hier ein paar Tipps:

Das Eigenkapital sollte ca. 20 % der Kosten für den Kauf der Immobilie abdecken. Banken und Verbraucherschützer empfehlen einen solchen Wert als stabile Voraussetzung für ein Baudarlehen. Du kannst natürlich aber auch mit weniger oder mehr Eigenkapital eine Immobilie finanzieren.

Beachte jedoch: Je mehr Eigenkapital Du einbringst, desto niedriger werden die monatlichen Zinsen von der Bank angesetzt. Es gibt inzwischen auch Banken, die den vollen Kaufpreis einer Immobilie plus Kaufnebenkosten finanzieren, eine sogenannte Vollfinanzierung, doch dieses riskante Modell empfiehlt sich nur bei preiswerten Immobilien, hohem Einkommen und stabilem Arbeitsverhältnis der Kreditnehmenden.

Du solltest nicht Dein gesamtes Vermögen in die Finanzierung der Immobilie investieren, da Du sonst zu schnell in der Klemme stecken könntest, wenn etwas Unvorhersehbares passiert. Wir empfehlen, eine Reserve von 3–6 Netto-Monatsgehältern zurückzubehalten.

Wenn es Dir an Eigenkapital für die Traumimmobilie fehlt, gibt es ein paar Möglichkeiten, solches aufzubauen:

  • Muskelhypothek: Hilf beim Bau oder der Renovierung! Eigenleistung kann angerechnet werden.
  • Verwandtendarlehen: Leih Dir etwas von Freunden oder der Familie.
  • Arbeitgeberdarlehen: Nimm Kredit bei Deinem Arbeitgeber auf.
  • Öffentliche Zuschüsse wie z. B. Bauzuschüsse sind auch erhältlich.
  • Sparen: Oder warte noch ein wenig lege zurück. Ein Bausparvertrag könnte dann sinnvoll sein.
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Ausführliche Informationen zum Thema findest Du auch in unserem Hauskredit-Artikel.

Welches Budget ergibt sich daraus für den Immobilienkauf?

Wenn Du durch die Haushaltsrechnung festgestellt hast, wie viel Du monatlich für die Finanzierung aufbringen kannst und weißt, wie viel Eigenkapital Du einbringen willst, kannst Du Dein maximales Budget berechnen. Auch die Kaufnebenkosten sollten berücksichtigt werden. Diese umfassen Kosten für Makler, Notar, den Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer.

Wenn Du diese Kaufnebenkosten von Deinem maximalen Budget abziehst, ergibt sich der maximale Kaufpreis für die Immobilie.

Bei einer detaillierten Budgetberechnung zur Feststellung Deines maximalen Kaufpreises unterstützen Dich gerne auch unsere Finanzierungs-Experten.

Wie viel Haus kann ich mir leisten – Faustformeln

Budget = Eigenkapital x 5

Für eine ausgewogene Finanzierung multipliziere Deinen Eigenkapitalbetrag mit fünf. Das Ergebnis ist eine ungefähre Richtgröße für Dein maximales Budget, denn ein Eigenkapital von 20 % ist eine stabile Voraussetzung für einen Immobilienkredit.

Du kannst auch mit weniger oder mehr Eigenkapital eine Immobilie kaufen. Aber: Je geringer das Eigenkapital, desto mehr Sicherheiten benötigst Du und umso höher werden die Zinsen und damit Deine monatlichen Zahlungen an die Bank angesetzt.

10-20 % für Nebenkosten

Vergiss nicht, von Deinem errechneten maximalen Budget auch etwa 10–20 % für Kaufnebenkosten wie Makler, Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag abzuziehen.

Wenn mit dem Kauf weitere Kosten für Sanierungen, Umbauten oder Ausstattungen auf Dich zukommen, zieh auch diese Summe realistisch kalkuliert ab. Der verbleibende Rest ist die Summe, die Dir für den Immobilienpreis zur Verfügung steht.

5-10 % Puffer einplanen

Rechne bei der Haushaltsrechnung, also bei der Berechnung des Budgets für Deine monatlichen Finanzierungsraten, realistisch und großzügig, so dass Dir nach Abzug aller Ausgaben ein Puffer von etwa 5–10 % Deines monatlichen Einkommens bleibt.

Schließlich möchtest Du die nächsten 20 Jahre nicht nur Dein Haus abbezahlen und Kinder, Urlaub oder Auto kosten auch weiterhin Geld. Plane auch einen Puffer für Unvorhergesehenes ein.

Zusammenfassung

Wie hoch das eigene Budget beim Immobilienkauf oder Bau eines Hauses ist, hängt wesentlich vom Eigenkapital und stabilen Einkünften aus der Erwerbstätigkeit ab. Empfehlenswert ist eine Eigenkapitalquote von 20–25 %, aber auch mit niedrigerem Vermögen ist eine Baufinanzierung möglich.

Vom maximalen Darlehensrahmen sollten Kaufnebenkosten von etwa 10–20 % und weitere absehbare Ausgaben für Sanierungen etc. abgezogen werden. Der Restbetrag steht für einen Hauskauf zur Verfügung.

Bei der Tilgung des Darlehens solltest du Dich über Angebote, Zinshöhe, Laufzeiten und Darlehensmodelle informieren (Lies hier: Tilgungsplan verstehen) oder lass Dich kompetent und neutral von uns beraten – kostenlos versteht sich!

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