Wie hoch darf meine Baufinanzierung sein?

3, 4 oder 5 Zimmer, Balkon, Garage, Garten, Sauna und Pool? Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, muss viele Entscheidungen treffen und auch manchen Versuchungen widerstehen. Die langfristige Investition soll schließlich auch in Zukunft nicht zu klein und nicht zu groß sein. Aber wie steht es um das Budget? Eine Fremdfinanzierung ist in den meisten Fällen erforderlich und sinnvoll.

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Stellen Sie Sich folgende Fragen: Wie hoch wollen Sie sich verschulden? Wie lange wollen Sie Ihr Haus abzahlen? Können Sie sich die nächsten 10 Jahre keinen Urlaub mehr leisten? Können Sie durch Eigenleistungen den Kreditrahmen entlasten? Was ist mit den Tilgungsraten, wenn Sie Ihren Job verlieren oder krank werden?

In diesem Artikel wollen wir Ihnen helfen, die Antworten auf diese Fragen zu finden!

Wie berechne ich den maximalen Kaufpreis?

Das Kapital, das Ihnen zum Hauskauf zur Verfügung steht, setzt sich zusammen aus:

  • Ihrer finanziellen Eigenleistung, Ihrem sogenannten Eigenkapital (dazu zählen Ihre Ersparnisse, ein angesparter Bausparvertrag, eine angesparte Lebensversicherung usw.)
  • Ihren baulichen Eigenleistungen, auch “Muskelhypothek” genannt (typische Eigenleistungen sind z.B. Verlegen von Bodenbelag, Tapezierarbeiten, Streichen der Innenwände etc.)
  • dem Immobilienkredit, für dessen Rückzahlung und Zinsen Ihre Einkünfte, die Sie über die nächsten Jahre erwarten, relevant sind

Weitere Unterstützungen vom Staat wie öffentliche Bauzuschüsse, Steuererleichterungen oder erwartete Erbschaften sind möglich, Sie sollten Ihre Baufinanzierung aber nicht von zu vielen Eventualitäten abhängig machen. Rechnen Sie realistisch, nüchtern und konservativ, eine zu optimistisch kalkulierte Immobilie wird Ihnen nur Kopfschmerzen bereiten.

1. Starten Sie mit der Haushaltsrechnung

Eine Haushaltsrechnung bedeutet, dass Sie Ihre gesamten Einnahmen sämtlichen Ausgaben im Haushalt gegenüber stellen. Dies sollten Sie tun, um festzustellen,

  1. wie viel monatliches Budget Sie zur Verfügung haben und
  2. welche Beträge Sie damit für die monatlichen Kreditraten aufbringen können.

Berechnen Sie alle Einnahmen und Ausgaben auf Haushaltsebene:

Zu Einnahmen zählen:

  • alle regelmäßigen Einkünfte wie Ihr Nettogehalt
  • eventuelle Mieteinkünfte, falls Sie bereits eine Immobilie besitzen,
  • Kindergeld
  • und weitere regelmäßige Einnahmen.

Ausgaben umfassen:

  • Ihre Lebenshaltungskosten wie Essen und Kleidung
  • alle fixen Kosten wie Miete (soweit diese nicht entfällt)
  • und Nebenkosten wie Auto und Versicherungen.

Auch regelmäßige Freizeitaktivitäten und Urlaube sollten nicht vergessen werden oder zukünftige Reparaturarbeiten und Nebenkosten an der neuen Immobilie.

Wir empfehlen, realistisch und großzügig zu rechnen und einen Sicherheitszuschlag für Unvorhergesehenes einzuplanen. Wenn Sie errechnet haben, wie viel Ihnen monatlich zur Verfügung steht, können Sie entscheiden, wie viel Sie davon in die monatlichen Finanzierungsraten stecken wollen.

2. Wie viel Eigenkapital haben Sie zur Verfügung?

Stellen Sie fest, wie viel von Ihrem Ersparten (Bargeld und Guthaben auf Konten und Depots) sowie angesparten Lebensversicherungen oder Bausparguthaben Sie als Eigenkapital in das Immobilienvorhaben einbringen können und wollen.

Das Eigenkapital sollte ca. 20 % der Kosten für den Kauf der Immobilie abdecken. Banken und Verbraucherschützer empfehlen einen solchen Wert als stabile Voraussetzung für ein Baudarlehen. Sie können auch mit weniger oder mehr Eigenkapital eine Immobilie kaufen.

Beachten Sie jedoch: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger werden Ihre monatlichen Zinsen von der Bank angesetzt. Es gibt inzwischen auch Banken, die den vollen Kaufpreis einer Immobilie plus Kaufnebenkosten finanzieren, eine sogenannte Vollfinanzierung, doch dieses riskante Modell empfiehlt sich nur bei preiswerten Immobilien, hohem Einkommen und stabilem Arbeitsverhältnis der Kreditnehmenden.

Sie sollten nicht Ihr gesamtes Vermögen in die Finanzierung der Immobilie investieren, da Sie sonst zu schnell in der Klemme stecken könnten, wenn etwas Unvorhersehbares passiert. NIST empfiehlt eine Reserve von 2 – 3 Netto-Monatsgehältern zurückzubehalten.

Wenn es Ihnen an Eigenkapital für die Traumimmobilie fehlt, gibt es ein paar Möglichkeiten, solches aufzubauen:

  • Sie können Eigenleistung beim Bau oder der Renovierung der Immobilie anrechnen, sog. Muskelhypothek.
  • Sie können zum Beispiel von Familie oder Freunden leihen, sog. Verwandtendarlehen.
  • Sie können bei Ihrem Arbeitgeber einen Kredit aufnehmen, sog. Arbeitgeberdarlehen.
  • Sie können öffentliche Zuschüsse für die Immobilie erhalten, wie z. B. öffentliche Bauzuschüsse.
  • Sie warten noch mit Ihrem Vorhaben und sparen mehr an. Hier könnte zum Beispiel ein Bausparvertrag sinnvoll sein.

3. Welches Budget ergibt sich daraus?

Wenn Sie durch die Haushaltsrechnung festgestellt haben, wie viel Sie monatlich für die Finanzierung aufbringen können sowie welches Eigenkapital Sie einbringen wollen, können Sie Ihr maximales Budget berechnen. Auch die Kaufnebenkosten sollten berücksichtigt werden. Diese umfassen Kosten für Makler, Notar, Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer. Wenn Sie diese Kaufnebenkosten von Ihrem maximalen Budget abziehen, ergibt sich der maximale Kaufpreis für die Immobilie. Eine detaillierte Budgetberechnung zur Feststellung Ihres maximalen Kaufpreises unterstützen Sie gerne unseren Finanzierungs-Experten.

Aufgepasst? Machen Sie die Probe: Wenn Sie 30.000 € gespart haben und einen Bausparvertrag in Höhe von 15.000 € besitzen, wie viel können Sie sich leisten? ­

Wie viel Haus kann ich mir leisten – Faustformeln

Zusammenfassung

Wie hoch das eigene Budget beim Bau oder Kauf eines Hauses ist, hängt wesentlich vom Eigenkapital und stabilen Einkünften aus der Erwerbstätigkeit ab. Empfehlenswert ist eine Eigenkapitalquote von 20–25 %, aber auch mit niedrigerem Vermögen ist eine Baufinanzierung möglich. Vom maximalen Darlehensrahmen sollten Kaufnebenkosten von etwa 10-20 % und weitere absehbare Ausgaben für Sanierungen abgezogen werden. Der Restbetrag steht für einen Hauskauf zur Verfügung.

Bei der Tilgung des Darlehens sollten Sie sich über Angebote, Zinshöhe, Laufzeiten und Darlehensmodelle informieren (Lesen Sie hier: Tilgungsplan verstehen) oder lassen Sie Sich gleich kompetent und neutral von uns beraten – kostenlos!

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