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Wohnung kaufen und vermieten – Lohnt sich das?

Was zahlt sich bei Deinem Wohnungskauf mehr aus: Vermietung oder Selbstnutzung?

von 7 Min. Lesezeit
Wohnung kaufen und vermieten - Titelbild

Finanzierst Du eine Wohnung oder ein Haus, zahlst Du keine Nettokaltmiete mehr, die für viele Baufinanzierer “aus dem Fenster geworfenes Geld” darstellt. Stattdessen investierst Du in einen nach wie vor stabilen Realwert, den Du selbst bewohnst oder vermietest und später auch an kommende Generationen weitergeben könntest.

Im ersten Szenario erhalten Eigentümer durch den Wegfall ihrer Miete ein Finanzplus, mit dem sie ihr Darlehen zurückzahlen und ihr Zuhause instandhalten können, im zweiten geschieht dies durch Mieteinnahmen.

Beides kann Vorzüge und auch Nachteile haben, abhängig von Deinen persönlichen Umständen, dem Markt, der Lage des Objekts und dem Aufwand, den die Immobilie verursacht. Wir geben Dir einen Überblick darüber, worauf Du als Eigentümer vorbereitet sein musst.

Was erwartet mich als Selbstnutzer?

Nutzt Du Dein Objekt selbst, bist Du unabhängig was die Gestaltung, Instandhaltung und Erneuerung Deiner Immobilie betrifft. Du musst Dir keine Gedanken darüber machen, ob ein gefliestes Wohnzimmer potenziellen Mietern missfallen könnte.

Du kommst auch nicht sofort in Zugzwang, sobald das Badezimmer renovierungsbedürftig wird oder Reparaturen ins Haus stehen. Wann Du diese ausführst, ist zum größten Teil Dir überlassen. Natürlich kann man eine defekte Heizung nicht den gesamten Winter über unrepariert lassen, aber Einkommensausfälle durch Mietminderungen hast Du in den eigenen vier Wänden nicht zu befürchten.

Zudem bist Du in Deinem Haus oder Deiner Wohnung sicher vor der Kündigung Deines Zuhauses durch den Vermieter und vor plötzlichen Mieterhöhungen.

Preisentwicklung und Lage sind Nebensache

Besonders in ländlichen Gegenden kann sich Selbstnutzung als lohnenswerter als Vermietung erweisen, nämlich dadurch, dass Du so keine Abhängigkeit vom Markt fürchten musst. Sollte Dein Objekt auf dem Papier an Verkehrswert verlieren, so ist das für Dich wenig relevant. Auf der Kehrseite hast Du bei einer Wertsteigerung allerdings auch nichts vom Aufschwung.

Förderungen und Steuervergünstigungen

Was den Fiskus betrifft, so lässt sich bei der Eigennutzung recht wenig steuerlich geltend machen: Lediglich Handwerksarbeiten, die nicht in bar gezahlt wurden, lassen sich absetzen.

Womit die Eigennutzung aber punkten kann, sind Förderprogramme, die unter Wohn-Riester fallen: Mit diesen könntest Du über verschiedene Optionen Dein Zuhause zu guten Zinsen finanzieren und obendrauf eine jährliche Förderung von 175 € pro erwachsener Person plus 185 € bis 300 € für jedes im Haushalt lebende Kind erhalten, abhängig vom Geburtsjahr.

Mehr zum Wohn-Riester-Programm erfährst Du hier. Da der Staat mit dem Wohn-Riestern Menschen in die eigenen vier Wände bringen will, damit sie im Alter mietfrei leben können, erhältst Du die Förderungen nur, wenn Du Deine finanzierte Immobilie auch beziehst.

Was erwartet mich, wenn ich meine Immobilie vermiete?

Das Vermieten Ihres Objektes kann erfreuliche Einnahmen bedeuten, ist aber gleichzeitig komplex und aufwändig.

Bevor Du Dein Objekt an den Mann oder die Frau bringen kannst, sind einige Aufwendungen nötig.

Der Weg zum vermieteten Objekt: Gutachten, Renovierungen und Mietinteressenten

Hast Du ein Bestandsobjekt erstanden, das eine Erneuerung nötig hätte, sollte dies vor der ersten Vermietung geschehen. Das führt zu einem höheren Preis auf dem Markt und zu mehr Interessenten. Eine bessere Energieeffizienz durch eine neue Dämmung oder moderne Isolierglasfenster ist ebenfalls für viele Mieter attraktiv. Hat das Haus einen Hof oder Garten, sollte grundsätzlich auch dieser auf Vordermann gebracht werden.

Um vermieten zu können, müssen nun verschiedene Dokumente erstellt werden. Dazu zählen:

  • der Energieausweis (je nach Ausführung 60–600 €)
  • ein Grundriss (selbst erstellt oder vom Profi ab ca. 15 €)
  • ein Mietvertrag vom Anwalt (ca. 250 €, Musterverträge gibt es auch günstiger)
  • Ein Muster einer Selbstauskunft für Interessierte
  • aussagekräftige Fotos der Immobilie

Hast Du alle nötigen Unterlagen, kannst Du Dein Objekt auf verschiedenen Portalen oder in der lokalen Zeitung inserieren. Um festzustellen, ob Deine potenziellen Mieter auch solvent sind, kannst Du von ihnen eine Selbstauskunft, eine aktuelle Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sowie einen SCHUFA-Auszug verlangen. Alternativ hast Du auch die Möglichkeit, eine Erlaubnis einzuholen, mit der Du dann selbst eine Anfrage bei der SCHUFA stellst.

Weitere Forderungen wie Kontoauszüge, Arbeitsverträge oder Fragen zum Familienstand, der Religion und anderen Privatsachen sind nicht zulässig.

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TIPP: Bei der Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Eigenbedarf sind Kündigungsfristen von mindestens drei Monaten einzuhalten, je nachdem, wie lange das Objekt bereits vermietet ist. Kündige Eigenbedarf daher bereits im Mietvertrag an!

Rückzahlungen vom Fiskus

Im Gegensatz zur Selbstnutzung ist das Finanzamt bei Vermietern weitaus gnädiger, was die steuerliche Geltendmachung von Ausgaben angeht.

Zwar sind die Ausgaben beim Vermieten generell höher als bei einer selbstgenutzten Immobilie, Du kannst dafür aber im Steuererklärungsformular „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ und in den Werbungskosten einige Kosten absetzen. Dazu gehören:

  • Annoncen in Zeitungen und auf Immobilienportalen
  • Maklerprovisionen
  • die Zinsen des Darlehens, mit dem das Objekt bezahlt wird
  • die jährliche Grundsteuer
  • Kontoführungsgebühren für das Vermieter-Konto
  • Möbel bei möblierter Vermietung
  • Renovierungen und Reparaturen
  • Fahrtkosten (0,30 € pro Kilometer)
  • Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände
  • Bürokosten, wenn Du die Immobilie selbst verwaltest
  • Steuerberater und Anwalt
  • weitere Instandhaltungskosten wie Gärtner, Schornsteinfeger, Hausmeister

Außerdem können ab 2018 Ausgaben, die maximal 800 € (ohne Mehrwertsteuer) kosten (zum Beispiel eine neue Badezimmerarmatur) ebenfalls direkt von der Steuer abgesetzt werden. Alles über 800 € netto muss über mehrere Jahre hinweg abgesetzt werden und fällt unter die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA).

Tipp Icon
INFO: Rechnungen für Ausgaben für Dein Objekt müssen 2 Jahre lang in Papierform belegbar sein und bei der Steuererklärung in Kopie vorliegen.

Die Absetzung für Abnutzung (AfA)

Darüber hinaus greift für Vermieter die AfA-Regelung. Diese nimmt an, dass eine Immobilie Jahr für Jahr durch Abnutzungserscheinungen an Wert verliert. Deshalb lässt sich ein Teil der Herstellungs- und Anschaffungskosten unter „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ steuerlich geltend machen.

Dabei kommt es auf das Baujahr des Objektes an: Bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden, lassen sich 40 Jahre lang 2,5 % der Baukosten im Jahr absetzen. Bei Altbauten ab 1925 und neu gebauten Objekten sind es 50 Jahre lang jeweils 2 %.

Steuerliche Vorteile für den Grundstückspreis gibt es allerdings nicht.

Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gelten besondere Regeln: zusätzlich zur genannten AfA lassen sich hier Modernisierungskosten 8 Jahre lang 9 % pro Jahr absetzen und danach noch 4 Jahre lang 7 %.

Immobilienkauf – Was kannst Du absetzen?

Ein Beispiel:

Du erwirbst ein Einfamilienhaus mit 170 m² in Hannover, das 1915 erbaut wurde. Der Kaufpreis lag bei 450.000 €. Vermieten lässt es sich für 1.700 €. Über die AfA könntest Du jährlich 2,5 % des Kaufpreises von der Steuer abschreiben.

Du lässt im Anschluss die Fassade ausbessern und streichen, was insgesamt 6.500 € kostet. Da diese Ausgabe als sogenannter Erhaltungsaufwand zählt, können die Kosten am Stück abgesetzt werden oder über mehrere Jahre verteilt. Du entscheidest Dich dazu, sie auf einmal abzusetzen.

Im Laufe des Jahres baust Du zudem ein neues Waschbecken mitsamt Armatur für 350 € ein und bezahlst für Reparaturaufgaben Handwerkerrechnungen über jeweils 375 €, 250 € und 120 €.

Auch die Darlehenszinsen kannst Du als Werbungskosten absetzen (4.850 €) sowie Kontoführungsgebühren für das Vermieterkonto (50 €), die Kosten für Immobilieninserate (60 €) und die Ausgaben für die Nebenkosten des Hauses (Strom, Heizung, Wasser, Müllentsorgung), insgesamt 3.530 €. Zu guter Letzt setzt Du 0,30 € Fahrtkosten pro Kilometer ab, was bei 450 km Strecke 135 € ergibt.

Kaufpreis: 450.000 €
Absetzbar: 11.250 €
2.5 %
Fassade: 6.500 €
Absetzbar: 6.500 €
100 %
Waschbecken & Armatur: 350 €
Absetzbar: 350 €
100 %
Handwerker: 745 €
Absetzbar: 745 €
100 %
Zinsen: 6.900 €
Absetzbar: 6.900 €
100 %
Nebenkosten: 3.530 €
Absetzbar: 3.530 €
100 %
Grundsteuer: 1.620 €
Absetzbar: 1.620 €
100 %
Fahrtkosten: 135 €
Absetzbar: 1.620 €
100 %

Rentiert sich die Vermietung meiner Immobilie?

Ob es finanziell lohnenswert ist, zu vermieten, solltest Du zuvor mit einer Beispielrechnung abschätzen. Besonders, wenn Du eine Hausverwaltung einschaltest und mit Mietausfällen rechnen musst (was so gut wie immer der Fall sein kann), schrumpft der jährliche Gewinn mitunter stark.

Hier ein Beispiel für eine Frankfurter Eigentumswohnung mit 3 Zimmern, für die Du vermietet 925 € Einnahmen erhältst. Angenommen wird, dass Du für die Wohnung 250.000 € zu 1,5 % Zinsen finanzieren und Instandhaltung, Verwaltungskosten und Leerstände insgesamt 20 % der Kaltmiete schluckst.

Fazit: Was sich lohnt, bestimmt auch die Lage

Ob sich die Vermietung Deiner Immobilie wirklich lohnt, hängt grundsätzlich von der Lage des Objektes ab. Ein Mietausfall von 5 % der Miete wie in der Beispielrechnung ist eine sehr optimistische Schätzung. In weniger beliebten Regionen muss man mitunter mit mehreren Wochen bis Monaten Leerstand rechnen, bis man die passenden Mieter gefunden hat. Das erzeugt eine große Lücke im Geldbeutel und damit in der Finanzierung.

Hinzu kommen Verwaltungskosten, wenn Du nicht selbst als Hausverwalter auftreten möchtest oder kannst, etwa weil Du in einer anderen Stadt wohnst.

Zwar bietet das Finanzamt ein Mal im Jahr Steuererleichterungen an, trotzdem besitzt man mit einem vermieteten Haus sehr selten eine Goldgrube, die unaufhörlich Rendite abwirft.

Besitzt Du ein Landhaus oder möchtest Du Dir den Aufwand und die Ausgaben rund ums Vermieten gerne ersparen, ist Eigennutzung in jedem Fall die bessere Option.

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