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Wohnung oder Haus kaufen? Das erwartet Dich als Eigentümer

Vor- & Nachteile beim Wohnungskauf. Rechte & Pflichten in der Eigentümergemeinschaft.

Dieter Dreyer von
Aktualisiert am 22.08.2019
6 Min. Lesezeit
Wohnung oder Haus kaufen - Titelbild

Du überlegst, was für Dich mehr Sinn macht – eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen? Hier erfährst Du, was als Eigentümer einer Wohnung auf Dich zukommt sowie Deine Rechte und Pflichten in einer Eigentümergemeinschaft.

Fünf Punkte, wie sich das Leben als Wohnungsbesitzer von dem in einem Haus unterscheidet:

1. Als Wohnungskäufer wirst du Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft

Eine Eigentumswohnung ist, anhängig von den regionalen Immobilienpreisen, eine preisgünstige Alternative zum eigenen Haus. Kaufst Du eine Wohnung, wirst Du Teil einer neuen Gemeinschaft. Das wird ebenso notariell festgehalten wie der eigentliche Kauf der Immobilie.

In dieser Gemeinschaft sind alle Eigentümer des Wohnhauses oder der Anlage vereint und haben gleiche Rechte und Pflichten, die in einer sogenannten Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung festgehalten werden und das Zusammenleben der einzelnen Parteien regeln.

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Sieh Dir die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Hausordnung genau an, bevor Du Dein Ja zur neuen Wohnung gibst. Du wirst damit zukünftig leben müssen!

Teilungserklärung

Sie definiert, wie das Gesamtgebäude in einzelne Wohneinheiten getrennt ist und wie groß diese sind. Die Größe wird dabei in Tausendstel angegeben. Hat Deine Wohnung die Angabe 100/1000, bedeutet das also, Dir gehören 10 % des gesamten Gebäudes. Außerdem wird Gemeinschaftseigentum wie gemeinsam genutzte Gärten festgehalten.

Gemeinschaftsordnung

Sie legt die Regeln des Zusammenlebens der einzelnen Eigentümer fest. Dazu zählen etwa der Umgang mit Sanierungen, Reparaturen und Reinigungsplänen aber auch Sondernutzungsrechte sowie die Möglichkeit, Räumlichkeiten gewerblich zu nutzen.

Hausordnung

Sie gibt Verhaltenshinweise, die ein angenehmes Zusammenleben ermöglichen sollen. Daraus ergeben sich keine Rechte oder Pflichten.

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Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass Du für nicht gezahlte Wohngelder oder Jahresabrechnungen des Voreigentümers aufkommen musst! Lass Dir dagegen einen sogenannten Vorbehalt in den Kaufvertrag einbauen.

2. Kaufst Du eine Wohnung, ist Dein Nachbar nicht weit

Im Gegensatz zum eigenen Haus wohnen Deine Nachbarn bei einer Eigentumswohnung nur wenige Meter von Dir entfernt. Das kann ein enormer Zugewinn für die Gemeinschaft sein, denn oft gibt es in Mehrfamilienhäusern einen großen Zusammenhalt zwischen den einzelnen Eigentümerparteien:

Man leiht dem Pärchen von gegenüber seine Werkzeugkiste, während dieses im Urlaub auf die Katze aufpasst, es gibt gemeinsame Grillabende im Gemeinschaftsgarten und auch Sanierungskosten, die das Gesamtgebäude betreffen, werden in der Regel gleichmäßig auf alle Bewohner verteilt.

Diese Vorteile können allerdings ebenso ins Negative kippen, wenn es Unstimmigkeiten in der Eigentümerschaft oder gar mit den direkten Nachbarn gibt. Diesen dann aus dem Weg zu gehen oder im Alleingang Entscheidungen zu treffen, wird schwierig bis unmöglich und ein Umzug als Notlösung bei Streitigkeiten ist weitaus schwieriger und folgenreicher als bei einer Mietwohnung.

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Versuche, bei Besichtigungsterminen auch die Nachbarschaft kennenzulernen! So kannst Du das Klima in der Wohnanlage und der Umgebung einschätzen.

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3. Eine Hausverwaltung kümmert sich um die Wohnanlage

Auch wenn Deine Wohnung Dir gehört und Du für diese zuständig bist: Für die Instandhaltung des Gesamtgebäudes ist die Hausverwaltung zuständig. Das kann der Eigentümer sein, häufiger ist es aber ein professioneller Dienstleister. Dieser ist für je 5 Jahre tätig, danach wird von der Eigentümergemeinschaft eine neue Verwaltung ausgewählt.

Worum kümmert sich die Hausverwaltung?

  • Schadensfälle
  • Eigentümerversammlung
  • Sanierarbeiten
  • Regeln des Zusammenlebens

Bei Schadensfällen oder ähnlichem ist die Verwaltung zuständig, außerdem hält sie zusammen mit den Eigentümern eine jährliche Eigentümerversammlung ab, bei der wichtige Punkte rund um die Wohnanlage wie Sanierarbeiten und Regeln zum Zusammenleben besprochen werden.

Mindestens ein Bewohner Deiner Wohneinheit sollte an solchen Besprechungen teilnehmen, alternativ kann auch eine Vollmacht für einen Vertreter ausgeschrieben werden. Die Ergebnisse der Versammlung landen kurz nach der Versammlung in Deinem Briefkasten.

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Für Einwände und Widersprüche gegen die Ergebnisse der Eigentümerversammlung hast Du 4 Wochen Zeit!

4. Wohnungskauf bedeutet weniger Verantwortung und Aufwand …

Dadurch, dass ein Hausbesitzer sowie eine Verwaltung die Instandhaltung des Gebäudes übernehmen und Du nur für Reparaturen in Deiner Wohneinheit selbst aufkommen musst, ist die Zeit und das Geld, das Du in solche Arbeiten investierst, geringer als in einem eigenen Haus.

Kosten, die die Eigentümergemeinschaft trägt

  • Verwaltung
  • Reparaturen
  • Reinigung
  • Winterdienst
  • Wasser, Strom & Gas

Die Ausgaben für Verwaltung, Reparaturen, Reinigung und Winterdienst (wenn diese nicht laut Hausordnung von den Bewohnern selbst erledigt werden), Wasser, Strom und Gas werden auf die Eigentümergemeinschaft abgewälzt, die diese als Hausgeld monatlich vorausbezahlt.

Die Höhe richtet sich meistens nach Deinem Anteil an der Gesamtanlage laut Teilungserklärung, manchmal wird sie auch anders abgerechnet, zum Beispiel nach Haushaltsgröße.

Gibt es also im Hausflur ein zu Bruch gegangenes Fenster, genügt ein Anruf bei der Hausverwaltung und diese engagiert Handwerker, die den Schaden im Idealfall umgehend beheben. Die Kosten werden auf alle Parteien des Hauses verteilt.

Wärst Du Eigentümer eines ganzes Hauses, wärst Du erstens zuständig für die Reparatur und zweitens auch für die komplette Bezahlung.

5. … Aber auch weniger Entscheidungsfreiheit als beim Hauskauf

So bequem eine Hausverwaltung und das Leben als Gemeinschaft auch ist, so sehr schränkt es Deine persönliche Handlungsfähigkeit mitunter ein.

Alle Entscheidungen rund ums Haus müssen gemeinschaftlich nach dem Mehrheitsprinzip getroffen werden, Deine persönliche Meinung kann dabei unter den Tisch fallen. Eine hohe Toleranzschwelle für Entscheidungen, die nicht Deinen Vorstellungen entsprechen, kann hier nur nützlich sein.

Worüber entscheidet die Gemeinschaft?

  • Änderungen am Gesamtgebäude
  • Austausch von Wohnungstüren
  • Außenanlagen
  • Aussehen von Balkon oder Garten
  • Haltung von Haustieren

Außerdem sind alle Änderungen, die das Gesamtgebäude betreffen, abzustimmen: Eine tragende Wand einzureißen oder die Fensterrahmen von außen neu zu streichen, muss mehrheitlich abgesegnet werden, genau wie der Austausch der Wohnungstür.

Alle Außenanlagen Deines Zuhauses sind ebenfalls Angelegenheit der Gemeinschaft, über das Aussehen Deines Balkons oder Gartenanteils entscheidest folglich nicht nur Du, sondern auch Kriterien wie das einheitliche Aussehen der Wohnanlage. Mit ausgefallenen Wünschen kommt man als Wohnungseigentümer meist nicht weit.

Zu guter Letzt ist auch die Haltung von Haustieren entweder in der Teilungserklärung festgehalten oder Bestandteil einer Abstimmung unter den Eigentümern.

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Widersetzt Du Dich mehrheitlich beschlossenen Entscheidungen, musst Du mit einer Abmahnung rechnen oder sogar mit einem gerichtlichen Verfahren. Verlierst Du, bleibst Du auf den Verfahrenskosten sitzen und im schlimmsten Fall auch auf den Ausgaben für einen Rückbau Deiner unrechtmäßigen Veränderungen!

Egal, ob Du zu einer Eigentumswohnung in der City tendierst, zu einem Landhaus mit riesengroßem Garten für Deine Familie oder zu einer Immobilie als Altersvorsorge: Wir von NIST unterstützen Dich auf jedem Schritt Deines Weges in die eigenen vier Wände.

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