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Tschüss Miete, Hallo Eigentumswohnung!

Tausche Mietwohnung gegen Wohneigentum: So geht’s!

Jasmin Rasmussen von
Aktualisiert am 11.12.2019
9 Min. Lesezeit
Wohnungskredit - Titelbild

Darf’s ein bisschen mehr Wohnung sein?

Warum Monat für Monat Miete zahlen, wenn Du mit dem gleichen Geld den Traum von Deiner eigenen Wohnung realisieren kannst? Wir zeigen Dir, wie Du den besten Wohnungskredit bekommst.

Falls Du Dein Budget noch nicht kennst, finde im Folgenden zuerst heraus, was Du Dir leisten kannst und wie viel Kredit Du benötigst, um Deine Ziele zu verwirklichen!

Hier ein paar Daumenregeln für Deine Baufinanzierung:

  • max. Kaufpreis: mon. Netto-Einkommen x 100
  • Raten: 30–40 % Deines Netto-Einkommens
  • Eigenkapital: 20–40 % des Kaufpreises

Wie viel Kredit bekomme ich?

Wie viel Darlehen Du Dir leihen kannst, kann auf verschiedene Weisen berechnet werden; da setzt jede Bank eine andere andere Rechnung an. Deshalb lohnt sich Vergleichen besonders!

Die Kredithöhe hängt zum einen von Deinem Haushaltsplus ab (Einnahmen minus Ausgaben). Das, was am Ende des Monats auf Deinem Konto übrig ist, kann zum größten Teil in Deine Raten gesteckt werden. Für Deine Ausgaben rechnen Banken mit einer Pauschale:

Zum anderen solltest Du spätestens mit dem Renteneintritt dein Darlehen abbezahlt haben. Bist du 35, ergibt das also rund 30 Jahre Laufzeit.

Aus diesen beiden Infos und einer Schätzung der Zinskosten kann der Anbieter Deinen Kreditrahmen berechnen.

Eine andere, einfache Faustregel ist, dass Banken in der Regel maximal 90 % des Immobilienwertes finanzieren. Da Dein maximaler Wohnungspreis etwa Deinem monatlichen Nettoeinkommen mal 100 entspricht, kannst Du so auch leicht den maximalen Wohnungskredit schätzen.

Nicht vergessen: Auch die Kaufnebenkosten wie Steuern und den Makler solltest Du aus eigener Tasche bezahlen. Da kommen noch mal 6–18 % vom Wohnungspreis drauf.

Finde Deinen Wohnungskredit

Du kennst Dein Budget und hast eine bestimmte Wohnung in Aussicht? Dann zeigt Dir unser Kreditrechner schnell die Eckdaten Deiner Immobilienfinanzierung.

Lass Dir im Anschluss von unseren erfahrenen Finanzierungsexperten kostenlos den besten Wohnungskredit samt auf Dich zugeschnittener Tilgung und Raten von über 400 Partner-Banken heraussuchen. Klick Dich dafür einfach durch unser Formular und wir melden uns anschließend bei Dir!

Wie viel Darlehen brauchst Du?

Lass Dir hier Deine Kredithöhe anzeigen:

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Wie viel Eigenkapital beim Wohnungskauf benötigst Du?

Der Idealfall: Du bezahlst 20–40 % mit Eigenkapital. Bei einer Wohnung, die 250.000 € kostet, wären das 50.000–100.000 € . So bekommst Du den günstigsten Zinssatz und bist schneller mit dem Abbezahlen fertig.

Klar, das ist nicht immer möglich. Noch wichtiger ist, dass Du die Nebenkosten mit Deinem eigenen Vermögen stemmen kannst. Du kannst sie unter Umständen auch über einen Privatkredit abdecken, den musst Du aber parallel zu Deinem Kredit abbezahlen. Das belastet die Haushaltskasse zusätzlich.

Wie hoch sind die Nebenkosten?

Nebenkosten kommen beim Wohnungskauf zum Kaufpreis dazu und bestehen aus Maklerkosten, Steuern, Notarkosten und mehr und hängen vom Bundesland ab. Wie viele Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf auf Dich zukommen, zeigt Dir der Nebenkosten-Rechner:

Wohnung kaufen ohne Eigenkapital? So klappt’s!

Eine Baufinanzierung ohne eigene Mittel ist immer ein teures und selten zu empfehlendes Unterfangen. Es stimmt nach wie vor, dass 100- und 110-%-Finanzierungen höhere Zinsen mit sich bringen. Da Du von vornherein mehr Geld leihen musst, zahlst Du auch länger zurück.

Das ist in Niedrigzins-Phasen wie jetzt jedoch viel besser zu verkraften! Während ein 10-jähriger Kredit um die Jahrtausendwende über 6 % kostete, bekommt man ihn heute nicht selten für unter 1 %. Auf diesen dann einen kleinen Aufschlag wegen des fehlenden Eigenkapitals zu zahlen, kann sinnvoll sein, wenn Du gut verdienst und das Darlehen zu deiner Lebenssituation passt.

Kommt eine Vollfinanzierung für Dich infrage?

Erste Voraussetzung ist ein gutes, regelmäßiges Einkommen. Das heißt: keine Probezeit und kein befristeter Arbeitsvertrag! Willst Du mit Deinem Partner finanzieren, solltet ihr beide einen Job in Festanstellung haben.

Auch Selbstständige wie Freiberufler und Freelancer haben es schwer. Das klingt für die heutige Arbeitswelt veraltet, unregelmäßige Einkommen sind für die meisten Banken aber noch immer ein No-Go.

Zusätzlich benötigst Du eine makellose SCHUFA, die Deine Zuverlässigkeit in Gelddingen nachweist.

Der letzte ausschlaggebende Faktor ist der Zustand der Immobilie, denn nur besonders wertige Objekte in guter Lage werden voll finanziert.

Bestzins oder überteuert? Was Deine Konditionen bestimmt

Die Zinsen für einen Wohnungskredit hängen nicht nur von der Marktlage ab, sondern auch maßgeblich davon, wie die Bank Dich als Kreditnehmer sowie Deine Immobilie einschätzt.

Wenn Du eine gute SCHUFA und einen sicheren Job hast und tendenziell jünger bist, wird Dein Zins besser.

Darüber hinaus verbessern Eigenkapital und eine Kreditsicherheit (z. B. eine Grundschuld) die Konditionen ebenso wie eine kleinere Kreditsumme im Verhältnis zum Wohnungspreis. Wenn Du mehr leihen musst, ist das für den Kreditgeber natürlich ein größeres Risiko.

Auch aus Deinem Familienstand und der Wohngegend zieht die Bank statistische Infos zu Deiner Kreditwürdigkeit! Alleinverdienern mit Kindern wird seltener gekündigt als kinderlosen Singles, also stehen hier die Chancen für Bestzinsen tatsächlich besser. Und wer in „guter“ Lage wohnt, dem trauen Banken finanziell manchmal auch mehr zu.

Zu guter Letzt bekommen sie einen Zinsaufschlag dafür, Dir eine längere Zinsbindung zu sichern.

Zins-Hacks

Du möchtest den besten Zins für dich rausholen? Dann versuch’s mit folgenden Tipps:

  • Eigenkapital sammeln (Tagesgeld, Depot, Privatkredit der Familie)
  • SCHUFA-Score checken & Fehler ändern lassen
  • Kürzere Zinsbindung wählen
  • Mit Grundschuld finanzieren

Fördermittel gibt’s nicht nur beim Hausbau!

Du denkst bei Fördermöglichkeiten zuerst an Energie-effizientes Bauen? Auch beim Wohnungskauf kannst Du Dich staatlich supporten lassen!

Schon mal an Riestern als Altersvorsorge gedacht?

Wohn-Riestern ist für alle, die ein Zuhause fürs Leben suchen und sich für Altersvorsorge in Betonform interessieren. Besonders Familien können hier ordentlich Förderungen abstauben! Du bekommst 175 € Förderung pro Jahr, plus bis zu 300 € je Kind. Meistens ist Wohn-Riester an einen Bausparvertrag gekoppelt.

Es gibt verschiedene Arten zu riestern:

  1. Das Riester-Bausparen, bei dem Du für später bausparst und dann ein günstiges Darlehen dazubekommst
  2. Sofort-Riesterdarlehen, bei dem die Förderungen direkt in die Tilgung fließen
  3. Kombinationen, wo Du zeitgleich einen Bausparvertrag und ein Darlehen abschließt.

Wie genau Wohn-Riestern funktioniert, erfährst Du hier.

Günstige Zinsen und Unterstützung von der KfW

Die KfW hilft nicht nur beim Hausbau, sondern auch beim Wohnungskauf. Das KfW-Wohneigentumsprogramm finanziert bis zu 100.000 € zu kleinen Zinsen. Besonders wenn Du kein Kapital hast, sind die KfW-Zinsen oft besser als bei anderen Banken!

Und natürlich bekommen auch Familien in der eigenen Wohnung Baukindergeld. Für jedes Kind unter 18 gibt’s 1.200 € jährlich. Die Förderung gilt für maximal 10 Jahre und nur für Kinder, die in der Wohnung leben. Familien in Bayern bekommen jährlich 300 € Baukindergeld Extra obendrauf.

Mehr zu KfW-Fördermöglichkeiten findest Du auch hier.

Wann rentiert sich Kaufen wirklich? Pro und Contra Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor ist das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Wohnung und der möglichen Jahresmiete. Mit ihm kannst Du feststellen, wie schnell sich der Kauf im Vergleich zum Mieten auszahlt.

Das heißt: Kostet ein Altbau 300.000 €, den man für 12.000 € Kaltmiete im Jahr vermieten kann, ist der Faktor 300.000 geteilt durch 12.000, also 25. Die Altbau Wohnung zu kaufen, kostet Dich genau so viel, wie ihn für 25 Jahre zu mieten.

Früher zählten Werte bis 24 als „günstig“. Das stimmt aber nicht mehr überall: In beliebten Großstadtlagen gibt es kaum Immobilien unter dem Faktor 30, auf dem Land findest Du dagegen auch mal Werte um 10. Dein Wunschobjekt mit ähnlichen Wohnungen in der Umgebung zu vergleichen, kann da aufschlussreicher sein.

Außerdem ist der Faktor nur wirklich aussagekräftig, wenn Du Deine eigene Wohnung als Kapitalanlage ansiehst und weniger als Lebensentscheidung!

Wann sich eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage eignet

Die Zinsflaute auf dem Tagesgeldkonto hat auch ein Gutes, denn so rücken Alternativen zu Sparbuch und Co. in den Vordergrund! Eine vermietete Wohnung als Anlageobjekt ist eine recht sichere Art, anzulegen und Vermögen aufzubauen, denn Betongold hält Wirtschaftskrisen oft besser stand als etwa Aktien.

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Die Mieteinnahmen decken nicht automatisch das Darlehen und Deine sonstigen Ausgaben! Lege für Mietausfälle und Unvorhergesehenes regelmäßig Geld zurück und berechne vorab, ob sich Vermieten für Dich lohnt!

Wichtig bei vermieteten Objekten ist Folgendes:

  1. Lage: Nur wo Du stets Mieter findest, wirft Deine Immobilie Geld ab!
  2. Zustand: Sanierungen kosten, machen die Wohnung aber interessanter
  3. Laufende Kosten: Je energieeffizienter, desto besser ist die Wohnung vermittelbar

Maklerkosten und das Bestellerprinzip: Was geht beim Wohnungskauf?

Es wird viel diskutiert über die Maklercourtage, die Du als Wohnungskäufer anteilig oder sogar komplett bezahlen musst, unabhängig davon, ob der Makler von Dir engagiert wurde. Es laufen seit längerem Gespräche darüber, ob das Bestellerprinzip wie bei Mietwohnungen auch beim Immobilienkauf angewendet werden sollte.

Momentan sieht ein Gesetzesentwurf vor, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte tragen soll; das neue Gesetz soll im Frühjahr 2020 in Kraft treten.

Welche Unterlagen muss ich einreichen?

Bevor Du Deinen Wohnungskredit bekommst, nimmt die Bank Deine finanzielle Situation und die Immobilie genau unter die Lupe. Dafür reichst Du eine lange Liste an Unterlagen ein, angefangen bei Ausweiskopien über das Wohnungs-Exposé bis hin zu Gehaltsnachweisen.

Bei Eigentumswohnungen kommt es besonders auf die Teilungserklärung an. Sie zeigt, welchen Teil des Wohnhauses Du kaufen willst und welches Gemeinschaftseigentum Du hast (z. B. gemeinsamer Garten).

Hier findest Du eine Checkliste mit allen Dokumenten, die üblicherweise geprüft werden inklusive der Information, wo Du alles findest oder beantragen kannst:

Für Angestellte:

Für Selbstständige:

Du brauchst eine Anschlussfinanzierung?

Bei den meisten Kreditnehmenden bleibt nach dem Ende der Kreditlaufzeit eine sogenannte Restschuld übrig. Um sie zu den besten Konditionen zu finanzieren, solltest Du Dir frühzeitig Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen. dafür hast Du verschiedene Möglichkeiten:

1. Prolongation:
Bequem, aber selten ideal

Prolongation („Verlängerung“) bedeutet, dass Du bei Deiner jetzigen Bank bleibst und mit ihr die Restschuld finanzierst. Das ist einfach, denn sie hat Dich und Deine Wohnung schon einmal geprüft und die Finanzierung ist so schnell bewilligt. Der Nachteil ist, dass Banken bei Prolongationen nur selten einen guten Zins anbieten, Du zahlst also drauf.

Vorteile:

  • schnelle Antragstellung
  • kaum Unterlagen einzureichen

Nachteile:

  • kein Anbietervergleich
  • Zinsen meist hoch

2. Umschuldung:
Neue Bank mit gutem Zinssatz

Als Umschuldung bezeichnet man den Wechsel von einer Bank zu einer anderen.  Sie läuft ganz ähnlich wie eine Erstfinanzierung, inklusive Unterlagen einreichen und Bonitätsprüfung. Die Prüfung dauert je nach Bank einige Tage bis zwei Wochen. Im Gegenzug bekommst Du so gut wie immer bessere Zinsen und kannst alle Konditionen neu ausmachen.

Vorteile:

  • freie Auswahl am Markt
  • besserer Zinssatz
  • alle Konditionen neu verhandelbar

Nachteile:

  • Prüfung von Unterlagen & Bonität nötig
  • Auszahlung kann länger dauern als bei Prolongation

3. Forward-Darlehen: Die Zins-Wette

Eine besondere Art Anschlussfinanzierung ist das sogenannte Forward-Darlehen: Wenn Du damit rechnest, dass die Zinsen in den nächsten Jahren steigen werden, kannst Du Dir damit bis zu 60 Monate, also 5 Jahre, vorher eine Finanzierung zu den heutigen Zinsen ausmachen, die den laufenden Wohnungskredit nahtlos ablöst. Allerdings: Die Bank nimmt einen kleinen Zins-Aufschlag, je weiter der Starttermin für das Forward-Darlehen in der Zukunft liegt. Das ist also nur ein gutes Geschäft, wenn der Zinssatz in Zukunft diesen Aufschlag überholt. Darum der Name Zins-Wette.

Vorteile:

  • Heute die Zinsen von morgen sichern
  • 60 Monate im Voraus Raten etc. festlegen
  • bei Zinssprüngen hohe Ersparnis möglich

Nachteile:

  • Zinsaufschlag (ca. 0,01–0,03 % für jeden Monat)
  • Bleiben Zinsmarkt stabil bzw. fällt er, zahlst Du drauf

Lies hier weiter, wenn Du noch mehr zu Anschlussfinanzierungen wissen willst!

Jasmin Rasmussen
Jasmin RasmussenFinanzierungsexpertin
4.9/5
Mein Herz schlägt seit meiner Ausbildung in 2016 für die Baufinanzierung.
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