Planen Zinsen

7 Faktoren, von denen Dein Zinssatz abhängt

Wir verraten die 7 größten Faktoren, die den Zins für Deine Baufinanzierung beeinflussen.

Markus Richter von
Aktualisiert am 22.08.2019
5 Min. Lesezeit
Titelbild für den Artikel "7 Faktoren, von denen Ihr Zinssatz abhängt"

Auch wenn Banken gern mit einem besonders günstigen Zins für Immobilienkredite werben – nur die wenigsten bekommen diesen in Anzeigen angegebenen minimalen Zinssatz auch. Ein kleines Sternchen hinter dem Prozentzeichen verrät nämlich, dass Zinsen von vielen Faktoren beeinflusst werden, die die Kosten für Dein Darlehen in die Höhe treiben oder niedrig halten.

Welche Faktoren das sind und mit welchen Tricks Du den besten Zins für Dein Wohnprojekt herausholst, zeigen wir Dir wir hier.

Faktor 1: Der Leitzins EURIBOR

Der Zinssatz, der auf ein Immobiliendarlehen erhoben wird, ist in erster Linie abhängig vom EURIBOR (Euro InterBank Offered Rate). Das ist eine Reihe von Zinssätzen, zu denen sich Banken untereinander kurzzeitig Geld leihen können. Er ist abhängig von der wirtschaftlichen Lage der Euro-Zone (Inflation, Angebot und Nachfrage, usw.) und beeinflusst auch grundlegend die Zinsen für Privatpersonen: Steigt oder fällt er, ändert sich auch die Zinslage für Dich.

Faktor 2: Deine Darlehens­höhe & Darlehens­laufzeit

Bei einem Darlehen versuchen Banken, das Risiko abzuschätzen, dass der oder die Darlehensnehmende nicht imstande ist, die Schuld abzubezahlen. Wird dieses Risiko größer, sichert sich die Bank mit einem höheren Zinssatz ab, um Verluste im Notfall ausgleichen zu können.

Sowohl bei einem sehr hohen Darlehen als auch bei einer langen Laufzeit rechnet der Kreditgeber mit genau dieser Gefahr, und das schlägt sich auf den Zinssatz nieder. Versuche deshalb, möglichst viel Eigenkapital aufzubringen und eine hohe Tilgungsrate anzusetzen, damit Du möglichst schnell abbezahlst.

Faktor 3: Beleihungs­wert & Beleihungs­auslauf

Der Beleihungswert (kurz BLW) ist der von der Bank ermittelte Geldwert, den Deine zu finanzierende Immobilie über die kommenden 30 Jahre hinweg haben wird. Mit dem BLW errechnet die Bank ihre Möglichkeiten, im Notfall aus der Immobilie Gewinn zu schlagen (z.B. durch Verkauf).

Er liegt immer unter dem Kaufpreis der Immobilie, meist bei etwa 80–90 % davon, und ist für gewöhnlich die maximale Summe, die Dir die Bank für die Finanzierung überlassen würde.

Der Begriff Beleihungsauslauf (BLA) gibt an, wie viel Prozent des BLW von der Bank finanziert werden. Hat Deine Immobilie einen BLW von 300.000 € und brauchst Du für die Finanzierung 240.000 € Darlehen, liegt der BLA bei 300.000/240.000, also 80 %.

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Die meisten BLAs bei Baufinanzierungen liegen zwischen 50 % und 110 %.

Faktor 4: Hinterlegte Sicher­heiten

Unter Sicherheiten in diesem Zusammenhang versteht man einen materiellen Wert, den Du der Bank anbietest für den Fall, dass Du Deiner Zahlungspflicht nicht mehr nachkommen kannst.

Das bekannteste Beispiel hierfür ist eine Grundschuld. Sie wird ins Grundbuch auf eine Immobilie eingetragen und gibt der Bank das Recht, das Objekt im Falle eines Falles beispielsweise zu verkaufen, um sich ihr fehlendes Geld zurückzuholen. Eine andere beliebte Sicherheit sind Lebensversicherungen.

Faktor 5: Dein SCHUFA-Score

Informationen der SCHUFA über nicht bezahlte Rechnungen, sich häufende Mahnungen oder bereits bestehende Kredite senken Deine Bonität in den Augen der Kreditgeber. Das provoziert höhere Zinssätze.

Aber keine Panik – es hagelt nicht gleich negative Einträge, sobald Rechnungen nicht sofort beglichen wurden, wie häufig befürchtet wird! Voraussetzungen für einen negativen Eintrag sind, dass

  • eine Forderung noch offen ist, der nicht widersprochen wurde,
  • mindestens zwei Mahnungen eingegangen sind (mit einem zeitlichen Mindestabstand von 4 Wochen) und
  • in einer der Mahnungen ein möglicher negativer SCHUFA-Eintrag angekündigt wurde.

Ein negativer Eintrag verbleibt dann für 3 Jahre in der Kartei, beginnend mit dem Jahresende des Eintrags. Ist die Angelegenheit geklärt, wird ein Erledigungsvermerk an den Eintrag geheftet, der Deinen Score leicht verbessert.

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Bevor Du Dich in Dein Wohnprojekt stürzt, hole unbedingt eine Selbstauskunft bei der SCHUFA ein und prüfe diese auf fehlerhafte Einträge!

Faktor 6: Dein Familien­stand & Alter

Auch das Alter und etwaiger Nachwuchs beeinflussen die Zinsrate. Ein Vater zweier Kinder kann weniger schnell gekündigt werden als ein Single ohne Kinder im selben Job. Kinder können sich also tatsächlich positiv auf den Zinssatz auswirken.

Paare bekommen ebenfalls bessere Zinsen als Einzelpersonen. Das gilt allerdings nur, wenn beide ein gutes Einkommen haben oder alternativ Sicherheiten hinterlegen können.

Des weiteren bekommst Du in fortgeschrittenem Alter immer höhere Zinsen. Die Bank rechnet dann nämlich das Risiko von Kreditausfällen (durch Krankheit, Arbeitsunfähigkeit und Tod) bis zum Ende der Laufzeit höher.

Faktor 7: Deine Einkommens­verhältnisse

Hier ist es nicht einzig und allein ausschlaggebend, einen möglichst üppigen Gehaltszettel zu haben! Stattdessen schätzt die Bank, welchen Teil Deines Einkommens Du ausgibst und wie viel finanzielles Plus am Monatsende auf Deinem Konto übrig ist.

Vorteilhaft ist außerdem eine feste Anstellung; Selbstständige haben unter Umständen mit höheren Zinsen zu rechnen, da ihre Einkommenssituation weniger geregelt ist.

Personen in Probezeit und befristeten Anstellungsverträgen haben es ebenfalls schwer, einen zinsgünstigen Kredit zu bekommen. Manche Kreditgeber lehnen sie auch grundsätzlich ab.

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Die Bank will Dein Einkommen auch wissen, um Deine Bonität festzustellen. Auf der Unterlagen-Checkliste findest Du alle Dokumente, die sie für einen Kreditcheck haben will.

Fazit: Was kannst Du tun, um den bestmöglichen Zins zu bekommen?

Viele Einflüsse auf den Zinssatz lassen sich nicht ändern, wie etwa der Leitzins. Du kannst aber mit guter Planung und Wachsamkeit trotzdem einen besseren Zinssatz für Dich herausholen, wenn Du folgendes beachtest:

  • Check Deinen SCHUFA-Auskunft auf Fehler und versuche, keine offenen Rechnungen anzuhäufen. Zahle bestehende Kredite zuerst ab, bevor Du einen neuen aufnimmst.
  • Beende gegebenenfalls Deine Probezeit und bemühen bemühe Dich, wenn möglich, um einen festen Arbeitsvertrag.
  • Nutze zur Finanzierung hinterlegte Sicherheiten wie eine Grundschuld oder den Einsatz einer Lebensversicherung.
  • Sammle wenn nötig Eigenkapital, bevor Du finanzierst, z. B. mit einem Bausparvertrag oder durch private Kredite von Freunden und Verwandten.
  • Finanziere mit so viel Eigenkapital wie möglich: Achte darauf, die Nebenkosten sowie einen möglichst großen Teil der Kaufsumme selbst zu stemmen, um Deinen Beleihungsauslauf so niedrig wie möglich zu halten.
  • Lass Dich umfassend beraten und sichte Angebote verschiedener Banken. Bei NIST stehen wir Dir bei all Deinen Fragen zu Zinssatz und Baufinanzierung zur Seite und vergleichen für Dich die Finanzierungsangebote von über 400 Anbietern.
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