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Baufinanzierung im Vergleich

Der Einzug ins eigene Heim ist für viele einer der bedeutendsten Momente im Leben. Die dazugehörige Planung der Finanzierung ist von grundlegender Bedeutung und prägt oft über Jahrzehnte hinweg den Alltag der neuen Hausbesitzer.

Erwägen Sie in Zeiten niedriger Zinsen und hoher Mieten auch den Schritt ins eigene Zuhause, haben wir hier die wichtigsten Anhaltspunkte und Tipps für die passende Finanzierung zusammengetragen.

Wie kann ich mein Zuhause günstig finanzieren?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft oder baut, braucht in aller Regel ein Darlehen, mit dem ein Großteil der Kosten bezahlt werden kann. Für solche Zwecke vergeben Banken Baufinanzierungen. Das sind große Kredite, die ausschließlich für Immobilienfinanzierung genutzt werden und die über niedrige Zinsen verfügen.

Wie viel Miete zahlen Sie im Monat?

120 €
2.000 €
Sie können sich eine Immobilie für 376.176 € leisten

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Welche Art Immobilien­kredit passt zu mir?

Haben Sie vor, sich den Traum eines eigenen Zuhauses zu erfüllen und Ihr benötigtes Darlehen berechnet, gibt es für die Finanzierung mehrere Möglichkeiten. Für welche Finanzierungslösung Sie sich entscheiden, ist abhängig von Ihren Präferenzen bei der Ratenhöhe, Planungssicherheit und Zinsbindung und davon, welche Finanzierung für Ihr Vorhaben am günstigsten ist.

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Annuitäten­darlehen

Diagramm-Tilgungsbeispiel 2

Für private Baufinanzierungen wird am häufigsten ein Annuitätendarlehen gewählt. Hier zahlen Sie eine festgelegte monatliche Rate über einen bestimmten Zeitraum ab, die sich in Tilgungs- und Zinsanteil zerlegen lässt. Zu Beginn wird eine anfängliche Tilgungsrate festgelegt; diese steigt dann mit jedem Jahr stetig an, da der auf die geliehene Summe fällige Zinssatz sinkt.

Gleichzeitig hat diese Art von Darlehen eine Sollzinsbindung, meist über 5 bis 20 Jahre.

Annuitätendarlehen sind besonders planungssicher, da Sie gleichbleibende Ausgaben haben und Sie sich innerhalb der Sollzinsbindung auch keine Sorge um die Zinsentwicklung machen müssen. Der Nachteil am Annuitätendarlehen ist wiederum, dass sie auch nicht von fallenden Zinsen profitieren können, solange Ihr Zinssatz fix ist. Außerdem sind Sondertilgungen bei dieser Darlehensart meist begrenzt oder nur gegen Gebühren möglich.

Tilgungs­darlehen

Diagramm-Tilgungsdarlehen 2

Hier wird eine monatliche Tilgungsrate errechnet, indem die Gesamtschuld durch die Anzahl der Monate der Laufzeit dividiert wird. Auf diesen Wert wird dann der jeweilige Zinsanteil addiert, der dann mit der Zeit proportional sinkt. Tilgungsdarlehen werden selten an private Kreditnehmer vergeben, da sie gerade anfangs eine sehr hohe finanzielle Belastung sind. Ihr Vorteil sind die insgesamt geringeren Gesamtkosten des Darlehens, da die Zinskosten schneller sinken als etwa beim Annuitätendarlehen.

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TIPP: Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, sich bei der Baufinanzierung Unterstützung vom Staat zu holen. Ob Sie für Förderungen in Frage kommen, lesen Sie hier.

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(Teil-)­variable Darlehen

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­ (Teil-)variable Darlehen vereinen verschiedene Darlehensarten miteinander. Hier gibt es unterschiedliche Arten:

Ein Kombi-Darlehen ist eine Kombination aus einem klassischen Annuitätendarlehen und einem Sondertilgungsdarlehen. Hier wird ein Teil des Darlehens über Annuitäten mit Sollzinsbindung zurückgezahlt, während ein anderer an den Markt angepasste Zinsen hat und zum Zinsanpassungstermin alle drei Monate teilweise oder ganz beglichen wird.

Ein Flex-Darlehen (von vielen Banken auch variables Darlehen genannt) ist ein Darlehen, dessen Zins sich alle drei Monate anpasst. Sie haben außerdem regelmäßig die Möglichkeit, es in ein Darlehen mit fester Zinsbindung zu verwandeln oder kostenlose Sondertilgungen vorzunehmen.

Ein Cap-Darlehen ist ebenfalls ein Mix aus Annuitätendarlehen und einem Darlehen mit veränderlichem Zins. Bei manchen Anbietern kann man auch reine Cap-Darlehen ohne Annuitäten-Teil abschließen. Im Gegensatz zum Kombi-Darlehen wird hier eine Zins-Obergrenze festgelegt, der sogenannte Cap, und auf Wunsch auch eine Untergrenze, der Floor, über bzw. welchen der Zinssatz nicht gehen kann. Sondertilgungsmöglichkeiten sind ebenso vorhanden.

Flexible Zinsen, die sich öfter anpassen, haben Vor- und Nachteile, besonders in Niedrigzinszeiten; sie stellen aber vor allem ein Risiko für Sie dar, da Zinsen nicht vorhersehbar sind und Ihre monatlichen Zahlungen in die Höhe treiben können.

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Das Baufinanzierungs-Lexikon

Fachbegriffe von A wie Annuitätendarlehen bis Z wie Zinssatz kurz erklärt.

Bauen oder kaufen?

Wagen Sie den Neubau Ihres Traumhauses oder schätzen Sie den Charme einer Bestandsimmobilie?

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Konditionen vergleichen lohnt sich!

Haben Sie eine Vorstellung gewonnen, wie viel Darlehen Sie benötigen und welche Finanzierungslösung zu Ihnen passen könnte, geht es ans Angebote Vergleichen. Selbst sehr kleine Differenzen können einen sehr großen Unterschied ausmachen!

Beispiel: Sparen Sie beispielsweise nur 0,1 % Zinsen ein, kann das bei 300.000 € Darlehen schon über 3.000 € Ersparnis bedeuten, die Sie anderweitig nutzen können.

Andere wichtige Punkte, die Sie beachten sollten, sind:

  • Möglichkeit von Sondertilgungen und evtl. Gebühren dafür
  • effektiver Jahreszins, aussagekräftiger als reiner Zinssatz!
  • Höhe der (anfänglichen) Tilgung, bei niedrigen Zinsen kann diese höher liegen
  • Höhe der Zinsen, steigt mit Länge der Zinsbindungsfrist
  • Riester-Sparguthaben, kann für Finanzierung ausgezahlt werden
  • Bausparvertrag, kann ebenfalls ausgezahlt werden
  • Zinsbindung, ob und wie lange
  • Darlehenslaufzeit, je länger desto niedrigere Raten und höhere Gesamtkosten
  • Fördermöglichkeiten
  • Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, wenn Sie aus dem Darlehen vorzeitig aussteigen

Lassen Sie sich jetzt von einen NIST Finanzberater über die beste Darlehen-Art Ihrer Situation informieren! Über die Vorzüge von Beratern die Online arbeiten erfahren Sie hier mehr.

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