Darlehensarten Verstehen

Planungssicherheit mit Annuitätendarlehen

Klassische Baufinanzierung mit konstanten Raten und Zinsbindung.

Lars Krajewski von
Aktualisiert am 25.10.2019
3 Min. Lesezeit
Annuitätendarlehen - Titelbild NIST WISSEN

Das Annuitätendarlehen ist eine Art der Immobilienfinanzierung, bei der Du Deinen Kredit über den Zeitraum der vereinbarten Laufzeit konstant in gleichbleibenden Raten tilgst.

Annuitätendarlehen kurz erklärt

Beim Annuitätendarlehen besteht die Rate (Annuität) aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil. Der Zinssatz wird auf 1–30 Jahre festgeschrieben (Sollzinsbindung). Während der Zinsanteil über die Jahre sinkt, steigt die Tilgung kontinuierlich, siehe Grafik.

Die verbleibende Restschuld tilgst Du nach Ablauf der Sollzinsbindung mit einer Anschlussfinanzierung.

Für Flexibilität wie höhere Sondertilgungen oder Zinssatzwechsel bezahlst Du mit höheren Zinsen.

annuitaetendarlehen

So funktioniert das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die in Deutschland häufigste Art der Baufinanzierung. Es besteht aus zwei Teilen:

  • dem Tilgungsanteil
  • dem Zinsanteil

Zinsen bzw. Zinsanteil beim Annuitätendarlehen

Der Sollzins entscheidet maßgeblich darüber, ob ein Darlehen günstig oder teuer ist. Schon 0,1 % mehr kann mehrere tausend Euro Unterschied machen! Vergleiche daher alle Angebote am Markt genau, um den niedrigsten Zins zu bekommen!

Die Sollzinsbindung sichert Dir über einen bestimmten Zeitraum den bestmöglichen Zins. Wenn Du mehr Planungssicherheit willst, lass Dir Deinen Sollzinssatz länger festschreiben. Üblich sind 10–20 Jahre, möglich ist aber von einem bis 30 Jahren fast alles.

Tilgung bzw. Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen

Für die Anfängliche Tilgung gilt: Je höher desto besser, denn umso schneller ist die Restschuld getilgt und weniger Zinskosten fallen im Laufe der Jahre an. Um die Laufzeit des Darlehens und damit die Gesamtzinsen und Kosten zu senken, empfehlen wir, eine Tilgung von 2 % oder mehr festzusetzen. Auch bei den Banken geht bei unter 2 % nichts. Das aktuell niedrige Zinsniveau macht das leichter!

Eine jährliche Sondertilgung von 5 % des Darlehens ist meistens inklusive. Mehr muss vereinbart werden und verschlechtert unter Umständen den Zins. Da Sondertilgungen Dir dabei helfen, das Darlehen schneller zu tilgen, solltest Du Dich unbedingt danach erkundigen und versuchen, Deine Situation der nächsten Jahre vorab zu beurteilen. Versuche zumindest, möglichst niedrige Hürden für Sondertilgungen zu vereinbaren.

Ein Tilgungssatzwechsel kann für Luft im Portemonnaie sorgen, denn dadurch sinkt Deine monatliche Rate. Er muss extra vereinbart und mit einem höheren Zinssatz bezahlt werden.

Anschlussfinanzierung einplanen

Hast Du kein Volltilgungsdarlehen gewählt, solltest Du Dich frühzeitig vor Ende der Zinsbindungsfrist um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Nicht jedes Darlehen ist am Ende der Laufzeit auch abbezahlt. Die verbleibende Restschuld muss dann weiter finanziert werden.

Denk daran, dass hier ein Zinsänderungsrisiko besteht! Denn das neue Darlehen wird nicht mehr nach den bisherigen Festzinsen, sondern zu den dann am Markt geltenden Zinsen berechnet. Hier gibt’s mehr zum Thema Anschlussfinanzierung!

Annuitätendarlehen und monatliche Rate berechnen

Aus den oben genannten Informationen, also Sollzins, Zinsbindung und anfänglicher Tilgung sowie der Darlehens kann nun eine Annuität bzw. Deine jährliche Rate ermittelt werden, die für gewöhnlich auf Monatsraten aufgeteilt wird.

Klick Dich zunächst im Folgenden durch unseren Darlehensrechner und finde anschließend mit unseren Finanzierungsexperten kostenlos im persönlichen Gespräch und per Videoübertragung das beste Darlehen für Deine individuelle Situation!

Vor- und Nachteile

Annuitätendarlehen eignen sich besonders für Kreditnehmer, die ihre Immobilie selbst nutzen. Sie sind eine gute Möglichkeit, eine langfristige Baufinanzierung gut planbar zu gestalten.

Nicht nur weißt Du genau, welche monatlichen Raten auf Dich in den nächsten 15–30 Jahren zukommen, Du kennst bereits Deine Restschuld, die Dich am Ende der Zinsbindungszeit erwartet – oder auch nicht, sofern Du ein Volltilgerdarlehen gewählt hast.

Ihr Nachteil ist die geringe Flexibilität der Festzinsen: Eine Zinsanpassung oder Sondertilgungen zur Verkürzung der Laufzeit sind nur bedingt möglich bzw. müssen mit den Banken auf Kosten höherer Zinsen abgemacht werden.

Vorteile

  • Gleichbleibende Raten
  • Geringes Zinsrisiko
  • Planungssicherheit
  • Restschuld steht fest

Nachteile

  • Geringe Flexibilität
  • Extras sind teuer
  • Keine vorzeitige Ablösung
  • Zinsänderungsrisiko nach Ablauf

Zusammenfassung

Beachte folgende Tipps beim Annuitätendarlehen und sprich Deine Finanzierungsberater darauf an, dann kann nichts mehr schief gehen.

  • Setze die anfängliche Tilgung hoch genug an
  • Vereinbare Sondertilgungen
  • Wähle eine lange Zinsbindung
  • Kalkuliere Puffer ein
  • Halte die Kündigungsfrist bei Sonderkündigung ein
Lars Krajewski
Lars KrajewskiFinanzierungsexperte
4.9/5
Ich bin seit 9 Jahren im Bankwesen zuhause und über 6 Jahre in der Baufinanzierung tätig.
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