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„Viele wundern sich, was sie sich leisten können“

Interview mit Bernhard Mortensen, CEO bei NIST.

NIST von
Aktualisiert am 14.10.2019
5 Min. Lesezeit
Titelbild für den Artikel "Immobilienmarkt"

So niedrig wie heute waren die Zinsen für Immobilienkredite noch nie. Auf der anderen Seite erreichen die Immobilienpreise in manchen Regionen immer neue Höchstwerte. Unter der Berücksichtigung dieser und weiterer Aspekte erklärt NIST-Geschäftsführer Bernhard Mortensen, wann die Finanzierung einer eigenen Immobilie sinnvoll ist und wann nicht.

Das erklärte Ziel von NIST ist es, möglichst viele Menschen in ihr eigenes Zuhause zu bringen. Doch nicht nur die Mieten steigen vor allem in Großstädten stark, auch die Preise für Wohneigentum erreichen vielerorts Höchstmarken. Wie soll sich der Durchschnittsverdiener denn eine eigene Immobilie leisten können?

Bernhard Mortensen: Die Immobilienpreise steigen in der Tat, doch auf der anderen Seite haben wir derzeit auch sehr niedrige Zinsen. Viele Menschen, die mit uns sprechen, wundern sich, was sie sich dadurch im Endeffekt doch leisten können. Selbst wenn die monatliche Rate bei einer Baufinanzierung höher ausfallen sollte als das, was sie an Miete zahlen – damit sorgen die Menschen schließlich fürs Alter vor. Von ihrer Rente müssen sie dann später kaum noch Geld fürs Wohnen ausgeben, wenn die Immobilie abbezahlt ist.

Seit einigen Jahren gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Mietpreisbremse, wonach die Miete bei Neuvermietungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. In Berlin ist daneben gerade ein sogenannter Mietendeckel in Arbeit, der noch schärferen Regelungen enthalten soll. Machen diese Maßnahmen das Wohnen zur Miete nicht wieder attraktiver?

Mortensen: In der Theorie vielleicht, aber in der Praxis bringen solche Maßnahmen oft weniger als erhofft. Wer verklagt schon seinen Vermieter, wenn er endlich eine Wohnung gefunden hat, aber dafür einen Preis bezahlen soll, der über der erlaubten Grenze liegt? Und das ist ja auch nur ein finanzieller Aspekt. Wohneigentum bedeutet auch Unabhängigkeit. Wer zur Miete wohnt, kann sich plötzlich mit einer erheblichen Mieterhöhung aufgrund einer Renovierung konfrontiert sehen. Oder sogar mit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters. Das kann Immobilienbesitzern nicht passieren.

Seit Ende 2015 sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um 22 Prozent gestiegen. In den sieben größten Metropolen verteuerten sich Eigentumswohnungen in diesem Zeitraum sogar um gut 40 Prozent. Ist ein Ende dieses Aufwärtstrends in Sicht? Kann es sinnvoll sein, darauf zu hoffen, dass die Immobilienpreise in absehbarer Zeit wieder sinken werden?

Mortensen: Weder ich noch Volkswirte, die sich mit dieser Frage intensiv beschäftigt haben, gehen davon aus, dass die Preise für Immobilien in den Boom-Regionen bald sinken werden. Vielleicht schreitet der Preisanstieg künftig nicht mehr ganz so rasant voran, aber deshalb mit einer Finanzierung zu warten, ist unsinnig.

Aktuell haben die Bauzinsen einen neuen historischen Rekord-Tiefstand erreicht. Wird das aus Ihrer Sicht so bleiben oder sollten Kaufinteressierte jetzt zuschlagen, bevor die Zinsen womöglich wieder steigen?

Mortensen: Aller Voraussicht nach werden die Zinsen nicht zeitnah in die Höhe schnellen. Doch mit der Finanzierung warten würde ich deshalb trotzdem nicht. Es dauert mitunter ja recht lange, bis jemand seine Traumimmobilie gefunden hat, bei der wirklich alles passt. Und wenn das geklappt hat, sollte man sich für die lange Suche auch belohnen und zuschlagen, bevor es jemand anders tut. Vorausgesetzt natürlich, dass die Finanzierung machbar ist. Und das ist sie aufgrund der niedrigen Zinsen in vielen Fällen.

Wie viel Eigenkapital sollten Kunden mindestens mitbringen, um sich an der Zinsbelastung nicht zu übernehmen? Denn der Zinssatz fällt ja in der Regel höher aus, wenn sich Kunden einen großen Teil des Kaufpreises von der Bank leihen …

Mortensen: Die benötigte Eigenkapitalquote ist stark vom Einkommen abhängig. Wollen sich zwei Gutverdiener eine Immobilie kaufen, brauchen sie unter Umständen gar kein Eigenkapital und erhalten dennoch ein relativ günstiges Darlehen. Gehen wir aber vom Durchschnittsverdiener aus, empfehlen wir, 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten an Eigenkapital mitzubringen. Mindestens jedoch die Kaufnebenkosten wie Maklergebühren und Grunderwerbssteuer, da es teuer werden kann, auch diese über eine Bank zu finanzieren.

Die meisten Banken bieten auch eine 100-Prozent-Finanzierung an, bei der nur die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufgebracht werden. Einige Geldinstitute finanzieren selbst die Nebenkosten über einen zusätzlichen Ratenkredit. Sind solche Modelle seriös?

Mortensen: Diese Angebote sind durchaus seriös, nur eben für die meisten Immobilieninteressenten nicht geeignet. Denn das Einkommen muss relativ üppig sein, um sich die hohen monatlichen Raten leisten zu können. Verdienen Kaufinteressen entsprechend gut, müssen sie abwägen, ob sie sich die vergleichbar teure Finanzierung leisten wollen oder lieber noch ein oder zwei Jahre Eigenkapital ansparen. Dann ist die Traumimmobilie allerdings oft nicht mehr auf dem Markt.

Gibt es eine Faustregel, wie viel Prozent des Nettoeinkommens eines Haushaltes maximal für die monatliche Kreditrate ausgegeben werden sollte?

Mortensen: Maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens. Dabei gilt es allerdings zu beachten, dass es beispielsweise nach der Geburt eines Kindes zu Verdienstausfällen kommen kann. Also lieber etwas vorsichtiger kalkulieren.

Der Staat bietet Förderprogramme an wie das Baukindergeld. Wer kann das in Anspruch nehmen und wie stark entlastet die Unterstützung die Baufinanzierung?

Mortensen: Die Berechtigung für das Baukindergeld ist in erster Linie vom zu versteuernden Einkommen abhängig. Denn die Förderung soll Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen zugutekommen. Inklusive Freibetrag darf das Haushaltseinkommen bei Familien mit einem Kind maximal 90.000 Euro betragen, bei zwei Kindern sind es 105.000 Euro pro Jahr. Die Höhe der Bezuschussung hängt ebenfalls von der Anzahl der Kinder ab. Familien erhalten für jedes Kind einen Zuschuss in Höhe von 1.200 Euro pro Jahr. Die Förderung läuft maximal zehn Jahre. Insgesamt kann der Zuschuss somit 12.000 Euro pro Kind betragen.

Darüber hinaus gibt es Förderkredite. Was verbirgt sich dahinter?

Mortensen: Das sind besonders günstige Kredite, die von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergeben werden. Zudem bieten auch die Förderbanken der einzelnen Bundesländer finanzielle Hilfen in Form von zinsgünstigen Darlehen an, wenn die Voraussetzungen stimmen. Diese sind sehr unterschiedlich.

Als Verbraucher ist es zugegebenermaßen schwer, bei den vielen Möglichkeiten der Bauförderung durchzublicken. Dabei gäbe es politische Hebel, die den Kauf einer Immobilie auf transparente Weise viel erschwinglicher machen würden. Zum Beispiel beim Ansparen des Eigenkapitals über eine Erhöhung der Wohnungsbauprämie. Oder direkt beim Kauf durch eine Senkung der Grunderwerbssteuer, die in den vergangenen Jahren in manchen Bundesländern zum Teil kräftig angehoben wurde.

Ist der Quadratmeterpreis bei Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Reihenhäusern oder Doppelhaushälften eigentlich in etwa gleich oder lässt sich mit einer Variante deutlich Geld sparen?

Mortensen: Das ist immer abhängig von der Lage. Aber grundsätzlich sind Eigentumswohnungen pro Quadratmeter die günstigste Variante, da die Kosten des Grundstücks auf alle Wohnungsbesitzer umgelegt werden. Reihen- oder Doppelhäuser sind demnach ebenfalls günstiger als Einfamilienhäuser.

Nicht jeder Immobilienkäufer will selbst in das Objekt einziehen. Ist ein Kauf als Kapitalanlage trotz der hohen Preise noch ratsam?

Mortensen: Prinzipiell ist es ratsam, wenn man innerhalb von 15 bis spätestens 20 Jahren den Kaufpreis durch die Mieteinnahmen wieder hereinbekommt. Doch auch dann ist eine Immobilie als Kapitalanlage mit Risiken behaftet: Zahlt ein Mieter zu nicht, fallen für einen gewissen Zeitraum die Einnahmen weg. Und auch die Mietpreisbremse spielt eine Rolle: Wer mit seinem Mieter beispielsweise eine Staffelmiete vereinbart und mit diesen Einnahmen kalkuliert hat, kann diese aufgrund der Gesetzeslage vielleicht gar nicht mehr durchsetzen.

NIST sitzt in Berlin, wo der Anstieg der Immobilienpreise besonders heftig ausfällt. Können Sie anhand eines Rechenbeispiels für die Hauptstadt aufzeigen, wie hier die Finanzierung einer Immobilie aussehen könnte? Und wie sehr die Darlehensrate von den Mietkosten für eine vergleichbare Immobilie abweichen würde?

Mortensen: Das lässt sich leider nicht pauschal beantworten. Aber um einen groben Anhaltswert zu geben: Wenn die Kaltmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung 960 Euro im Monat beträgt, wird die Darlehensrate bei einem Kaufpreis von ca. 350.000 Euro in der Regel um 100 Euro bis 200 Euro darüber liegen. Dann ist die Wohnung aber auch spätestens nach 30 Jahren abbezahlt.

Und wie kann NIST helfen, die eigene Traumimmobilie möglichst günstig zu bekommen?

Mortensen: Wer sein Wunschobjekt gefunden hat, bekommt durch unser Finanzierungszertifikat den Nachweis, dass er es sich auch leisten kann und erhöht damit seine Chancen, den Zuschlag zu bekommen. Zudem helfen wir Geld und Zeit zu sparen, indem wir die Angebote von mehr als 400 Banken vergleichen und eine Finanzierung auf die individuellen Bedürfnisse maßschneidern.

Bernhard Mortensen, NIST CEO

“Wir helfen dir, deinen Wohnwunsch zu realisieren. Und sparen dir bei der Finanzierung Zeit- und Aufwand.”

Bernhard Mortensen

Seit 2018 CEO bei NIST GmbH

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