Verstehen

Mieten oder kaufen? Was passt zu Dir?

Überdenkst auch Du Deine Wohnsituation in Zeiten steigender Mieten und niedriger Zinsen?

Thorsten Fischer-Meybohm von
Aktualisiert am 15.11.2019
4 Min. Lesezeit
Titelbild für den Artikel "Mieten oder kaufen? Was passt zu mir?"

Wenn Du mit dem Gedanken spielst, Dir den Traum vom eigenen Zuhause zu erfüllen, bist Du in guter Gesellschaft: In Zeiten weiter steigender Wohnkosten und historisch niedriger Zinsen überdenken viele Mieter und Mieterinnen, ob sie den Schritt hin zum Wohneigentum gehen sollen.

Inwieweit ein Eigenheim das Richtige für Dich ist, hängt aber von mehr Faktoren ab als von einer gerade günstigen Marktlage!

Ob Miete oder Kauf ist auch eine Frage des Bauchgefühls!

Wie die allermeisten Menschen hast wahrscheinlich auch Du eine Tendenz entweder zum Eigentum oder zur Miete. Die Wohnfrage ist zu einem nicht unerheblichen Teil persönlicher Natur und das solltest Du in Deinen Überlegungen nicht unterschätzen.

Infografik für

Argumente für und gegen Immobilienkauf

Abgesehen von Deinen persönlichen Präferenzen ist die Entscheidung für oder gegen Eigentum aber vor allem eine Frage Deiner Umstände. Denn egal, wie gern Du Dich als Hausbesitzer sehen würdest, realisierbar ist der Traum vom eigenen Zuhause nur mit den passenden Rahmenbedingungen, allen voran Deiner finanziellen Position.

Wohneigentum schafft dauerhaften Wert

Ein beliebtes Argument für Wohneigentum besteht darin, dass Du Dir mit jeder Monatsrate Stück für Stück ein Zuhause finanzierst, das Dir am Ende dauerhaft gehört. Hast Du Deine Finanzierung einmal abgeschlossen, beschränken sich regelmäßige Zahlungen für die eigene Immobilie auf laufende Kosten und die Instandhaltung.

Im Gegensatz dazu zahlst Du bei Mietobjekten dafür, dass Du temporär in ihnen lebst und wenig Eigenverantwortung hast. Ein bleibender Wert entsteht aus den Zahlungen aber nicht.

Lohnt sich kaufen für mich? Der Kaufpreisfaktor

Der so genannte Kaufpreisfaktor ist ein guter Richtwert dafür, ob eine Immobilie ihren Preis wert ist. Er ist das Verhältnis von Kaufpreis und Jahreskaltmiete. So ist der Kaufpreisfaktor 17, wenn der Kaufpreis einer Wohnung dem 17-fachen ihrer Jahreskaltmiete entspricht. Anders ausgedrückt: Die Wohnung kostet so viel, wie sie 17 Jahre lang zu mieten.

Je günstiger ein Haus oder eine Wohnung ist im Vergleich dazu, welche Miete man zahlen würde, desto schneller sparst Du als Eigentümer in Relation zu einem Mietverhältnis.

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Als Daumenregel gilt ein Kaufpreisfaktor bis 20 als günstig, über 25 wird Kaufen eher teuer. In sehr beliebten Gegenden und Großstädten musst Du allerdings generell von höheren Werten ausgehen.

Beispielrechnung:

In einer Großstadt entdeckst Du ein Angebot für eine 100 m² Eigentumswohnung für einen Kaufpreis von 450.000 €. Die Nettokaltmiete für dieselbe Wohnung wären 12 € pro m², also 1.200 € im Monat und 14.400 € im Jahr. Der Faktor beträgt dann: ­

450.000 € Kaufpreis / 14.400 € Jahreskaltmiete = 31,25 Kaufpreisfaktor ­

In einer kleineren Stadt dagegen kostet eine Wohnung mit 100 m² 150.000 € bzw. gemietet 7,40 € pro m² monatlich und damit pro Jahr 740 € x 12 = 8.880 €. Der Faktor ist hiermit deutlich niedriger: ­

150.000 € Kaufpreis / 8.880 € Jahreskaltmiete = 16,9 Kaufpreisfaktor

Instandhaltungskosten nicht vergessen!

Allerdings bezahlst Du beim Mieten auch für Deinen eigenen Komfort, denn die Vermietung muss sich um die Instandhaltung des Objektes kümmern, nicht Du, und das Leben zur Miete ist dadurch bequem und auch günstig.

Vergleiche deshalb Deine Miete nicht mit der monatlichen Rate eines Darlehens! Immobilienbesitz kostet Dich zusätzlich an Wartung und unvorhergesehenen Reparaturen. Aber: Als Besitzer hast Du wiederum die volle Kontrolle darüber, welche Arbeiten Du wann und in welchem Umfang vornimmst; Du musst nicht auf eine lahme Hausverwaltung warten oder Dich mit dem Vermieter über Kleinigkeiten abstimmen.

Zinsen und Immobilienpreise: Zwei Seiten einer Medaille

Der Zinsmarkt in Deutschland ist nach wie vor auf einem historischen Tief. Während der Bauzins in den 1980er Jahren noch bei weit über 8 % lag und bis zur Jahrtausendwende auf unter 6 % fiel, ist er seitdem weiter deutlich geschrumpft, teilweise auf unter 1 %. An Zinsen zahlst Du also seit Jahren einen geradezu winzigen Prozentsatz. Das veranlasst natürlich viele dazu, über eine Baufinanzierung nachzudenken. Dementsprechend gestaltet aber sich leider auch der Wohnungsmarkt. Denn der negative Nebeneffekt der Niedrigzinsen ist eine seit Jahren extrem hohe Nachfrage, sodass in vielen Teilen Deutschlands die Immobilienpreise immer weiter steigen. Und ein Ende der Auswärtsentwicklung ist nach wie vor nicht in Sicht.

Der Standort als Kostenfaktor

Der Immobilienpreis steigt aber nicht überall, er ist vor allem abhängig von der Lage. Als Faustregel gilt: Wo Du hohe Mieten zahlst, ist Wohneigentum ebenfalls teuer.

In Großstädten haben sich die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2018 teilweise mehr als verdoppelt (in München +141 %, in Berlin +129 %), hat das Immobilienportal Immowelt ermittelt. Auch die kleineren Großstädte mit unter 500.000 Einwohnern verzeichnen starke Preisanstiege, allen voran Magdeburg und Koblenz.

In anderen großen Städten wie Essen, Hannover und Dortmund bleiben die Preise dagegen stabil. Ist Leben in der Großstadt Dein Ding, lohnt sich der Vergleich verschiedener Städte und Lagen, insbesondere wenn Du noch nicht lokal festgelegt bist.

Im Speckgürtel einer Großstadt Wohnraum zu finden, ist trotz Preissteigerungen noch immer möglich und noch immer deutlich günstiger als das Wohnen in der Innenstadt, sowohl im Eigentum als auch zur Miete.

Wohneigentum bleibt stabiler Wert

In jedem Fall sichert Dir Wohneigentum ein sicheres Zuhause und auch eine solide Kapitalanlage, wenn die Immobilienpreise weiterhin steigen. während Du in einem Mietverhältnis von den Preissteigerungen kaum profitierst, sondern durch Mieterhöhungen eher draufzahlst.

Thorsten Fischer-Meybohm
Thorsten ­Fischer-MeybohmFinanzierungsexperte
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Ich bin seit 30 Jahren Bankbetriebswirt und habe über 3.000 Familien ins Eigenheim begleitet.
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